工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

問：實價登錄實施後，冠德有採取因應措施嗎？究竟市場發生哪些變化？

答：實價登錄是非常好的政策！台灣的房屋自有率高達8成，大家普遍都會關心自己房子現在究竟值多少錢，因此內政部官網已有超過60％的點閱率。

至於市場產生什麼變化？現在確實已經造成一些衝擊，很多人在觀望、期待跌價，但實際上登錄實價的物件，都是既有、完成的交易，甚至登錄行情是3年前、沒上漲前的預售價格，和目前行情產生一段明顯的落差，而且同一棟大樓和社區，行情有高有低，因此短期內對房價認知的衝擊，是必然的；但久而久之，我想影響就不會很大。預料明年起，實價登錄所產生的觀望，就會減少。

問：冠德有所謂「5年計劃」，在質、量上有達成目標嗎？下一階段的「5年計劃」會朝什麼方向？

信義區 打造傳世豪宅

答：冠德、根基有訂出「5年計劃」，環球購物中心是訂出「10年計劃」。冠德、根基的「5年計劃」預計到2013年結束；環球的「10年計劃」則將到2016年底，依目前展店速度和目標，已提前「達標」。

現階段冠德和根基的「5年計劃」，是自2009至2013年底，是希望集團3家公司包括冠德、根基、環球，每年營收都作到200億元，5年累計可創造出1,000億元總營收；而集團未來最大的成長引擎，將是環球購物中心。

問：冠德BCF豪宅案，法人估計未來總銷上看250億元，由於土地取得成本低廉，僅40多億元、每坪約240萬元，因此推估毛利上看6至7成，潛在獲利空間驚人，目前產品定位和銷售時程如何規劃？

答：我們BCF案預計2013年5月申報開工，基地總共有3塊、共1,611坪，總銷坪大概7,800建坪。為了打造完全不同的產品，我們請澳洲DBI Design建築師事務所規劃，從建築立面、外觀、家具、園藝景觀等全方位設計；總共規劃3棟18樓的建築，每戶坪數規劃180到200坪，相信會是件很令人驚豔的作品，也會是冠德創業以來的代表作！

我希望作出信義計畫區最好的建築，所以會投入很多成本，每坪造價鐵定破30萬元。

冠德會在「遠見」社區設置150坪的接待中心和展示中心，展示將來日本中鹿營造與根基營造JV施工團隊的技術、冠德進化宅的DNA、以及客戶賞屋接待。至於銷售策略，是採取先建後售。

至於冠德的「5年計劃」，目前的階段會進行到2013年底，因此明年我們將會再訂出下一階段的「5年計劃」。

登陸計畫　三位一體

問：冠德集團現在房地產本業、根基營造、環球購物中心怎麼看大陸市場？三位一體的登陸計畫目前進度如何？

答：中國大陸市場要看清楚才會去。我們已設立branch office，正在慢慢了解大陸市場，不必太急。

不過，一個企業到達一定規模，一定要轉型，且要雙軌轉型，以品牌、服務當作轉型的利基，要作到客製化服務，以創造客戶服務滿意的價值。將來冠德集團進軍大陸，一定要冠德、根基、環球一起去。

中國時報【王莫昀╱台北報導】

景氣不佳，房屋稅、地價稅直直升，忠孝東路三、四段黃金店面，出現房東喊漲租金，承租戶走人，空置率增加的罕見情況，業者指出，過去一店難求，現在卻有四、五戶空置待租。連兩年前，被中國精品名錶龍頭亨得利，以高價九億五○○元、每坪約五五六.六六元標下的安泰銀忠孝分行店面，在安泰銀搬遷下，目前租給短租業者，等待新租約簽訂。

大師房屋總經理陳建慶指出，民生消費力道大不如前，許多店家營收大減，付租能力降低，紛紛被迫吹起熄燈號；此外，精華區則因市場熱錢競逐金店面，許多投資者因應投報率偏低，有意調升租金，讓不少原租客轉移陣地開店，造成店面空置率大增，像是忠孝東路亨得利租給安泰銀的店面，現在就以短租方式等待新租客。

根據永慶房產調查，忠孝ＳＯＧＯ商圈附近平均租金行情持平，不過空置率來到2.2％較去年同期增加 1 個百分點，忠孝敦化商圈，租金行情在高價端由每坪每月約2萬元，增加至2.1萬元。

「過去一店難求的忠孝東路三、四段黃金商圈，現在出現四、五戶店面空置情況，的確十分罕見。」第一太平戴維斯總經理高銘頂不諱言，除了近年來精華區店面房價飆升，房屋、地價稅逐年調升，特別是明年上路的二代健保新制，在在讓房東持有成本增加，迫使不少房東調租，轉嫁成本。

對於亨得利持有的店面（原租安泰銀行），現今租給短租戶，高銘頂指出，現今在談新租約，而短租收入也往往較長租戶高出一至二成。

另就大環境變化分析，陳建慶表示，由於許多辦公商圈，隨著產業板塊遷移，造成用餐及購物消費人潮減少，店面空置率增加，像是敦北、民生商圈，隨著大型企業紛紛搬到內科、南軟園區，最近空置率即受到影響，此外，天母空置率也因民眾消費力降低而提高。

此外，金管會祭出八大限購令，商用不動產市場近二個月似乎進入冰河期！大師房屋總經理陳建慶昨日表示，限購令擺明對壽險業出招，讓他們退出不動產投資，導致商用不動產交易幾近「瞬間窒息」，一旦市場沒有成交量，價格將難獲支撐，預估明年商辦價格將向下修正約1成。

不過，第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂認為，商辦還不致於房價大降一成，預期明年在買賣雙方觀望拉据下，持平機會較高。

〔自由時報記者楊雅民／台北報導〕潤泰新（9945）正式跨入商場經營，與台鐵合作的松山車站BOT案，打造的「CITYLINK」幸福食集昨日上路營運，預計年營收將達10億元，可為潤泰新帶進至少1億元的租金收益；南港車站BOT案預計2015年完工，該兩大開發案也成為唯二可以發行REITs（不動產投資信託）的BOT案。

潤泰新今年在新推案量減少影響，1~11月累計營收61.67億元，較去年同期衰退17.3%，前三季獲利在轉投資的高鑫零售（中國大潤發）和南山人壽獲利挹注下，累計稅後淨利達18.25億元，較去年同期倍增，稅後每股盈餘1.87元，也創下歷史同期新高。

潤泰新董事長簡滄圳表示，任何產業都有life circle（生命週期），潤泰新目前已佈局三大主要獲利來源，房地產、零售、壽險，今年房地產不景氣，本業獲利衰退，但轉投資的中國大潤發營運穩定，淨利逆勢成長29%，南山人壽前11月累計淨利也達90億元，帶動潤泰新業外轉投資收益大豐收。

簡滄圳說，由於業外轉投資效益比預期中來得好，潤泰新在房地產市場的投資將可加速推動，目前手中有19個案子要推動，其中有16個案子在台北市，僅3個在新北市，包括與台鐵合作的松山和南港車站兩個BOT案、與捷運局合作的內湖交11和三重捷6聯合開發案。

公辦都更案則有台北市南海段和六張犛段兩個案子；與地主合建的建案則有汐止明峰街和北投奇岩站兩個建案；自有土地規劃的建案則有植物園、延平南路和新莊副都心3個案子；其餘還有6個談到80%以上的都更案。

簡滄圳指出，潤泰新明年將推3個案子，包括南海路植物園旁的豪宅案「松濤苑」、汐止明峰街，以及新莊副都心等建案，今年標下的黑松台北微風二期土地只能興建純住宅，目前也正積極規劃中，預計明年底前動工，希望明年本業和業外創造的獲利能拉平到五比五的比例。

台北市還是能找到二字頭房。位在台北市中山區新生北路二段，這裡的成交價格平均落在25到30萬元。另外隨著實價登錄揭露價格，也讓不少買家出籠，房仲分析，買氣至少增加一到兩成。

房仲李智暐說：「新生高架所以聲音比較吵雜一些。」仔細介紹環境，這裡是台北市中山區，卻有二字頭房。房仲指著的三樓中古屋，還有承租客無法拍攝，不過透過照片，室內坪數大約六坪多，能夠擺下雙人床，房間還有衛浴設備，總價308萬元。單坪開價35萬元，依據附近行情，有兩成的議價空間。

低總價有吸引力，不過真要買還得考慮。因為這裡靠近高架橋，再加上鄰近林森北路環境較複雜。民眾說：「吸引是會，可是交通是OK，可是環境不OK。」

隨著實價登錄揭露價格，台北市買賣移轉棟數11月份高達3500棟，高出十月份兩成多，創下近四個月來新高。房仲李智暐說：「現在增加至少增加一、兩成，因為現在很多還包括首購族，希望在年前可以買到房子，陸續都出籠來購買。」買氣出籠，建議民眾實價揭露效果，房價預估能有一到兩成下修空間，想買房可別操之過急。

中國時報【李明賢╱台北報導】

行政院會昨通過《都市更新條例修正草案》，除大幅調高都更成案門檻並增訂「文林苑條款」，規範未來建商不得強拆釘子戶，必須取得建照並拆除所有建物，才能開始預售。對於外界擔心都更門檻調高將導致都更時程拖延，內政部次長林慈玲解釋，這次修法讓都更程序公開透明，應可減少爭議，讓都更進行更順利。

行政院長陳冲昨天主持行政院會並通過都更條例修正草案。陳揆表示，當都市規模不斷擴展，早期建築物結構老化、防災與抗震能力不足，不但嚴重影響市容並造成都市機能衰退，確有必要加速推動都市更新，以滿足都市居民對於都市環境品質及公共安全的要求。

陳揆也提到，目前社會關注的議題，包括都更資訊不對稱、相關通知未能送達、政府強制徵收及強制拆除爭議、都更案的預售時機，以及公有土地遭私有土地以小吃大等現象，未來完成修法程序後，都可獲得適當解決。

在避免公有土地遭私有土地「以小吃大」，修正草案規定公有土地達一定的規模，應由政府主導都更；公有土地辦理都更，得以設定地上權方式實施，以增加都更案的彈性。

此外，根據現行都更辦法，五分之四住戶同意就可採協議合建，少數不同意合建者得由主管機關強制徵收，因而導致文林苑拆遷爭議案例層出不窮。

都更條例修正草案規定，未來都更概要同意門檻，由現行十％提高成為三十％到五十％不等；都更計畫同意門檻，依地區由現行五十％到七十五％不等，依劃定都更地區類別，分別提高到六十七％到九十％。

修正草案也新增協調機制與行政救濟程序。若都更案發生爭議，主管機關應進行調處程序；不服調處結果的一方，得提起行政訴訟，藉以保障建商與住戶雙邊權益。

修正草案也新增一套鑑價機制，先委託三家以上專業估價，建商與住戶從上述三方共同指定；若無共同指定，再由政府建議公正第四方來估價，藉此避免住戶與建商的認知差異，導致都更案停擺。

中國時報【沈婉玉╱台北報導】

10月房市稍稍回溫，房屋移轉動數增加，中央銀行昨公布，10月底全體金融機構房貸餘額續增，較9月底增加114億元，達5兆3821億元，續創歷史新高。在包含土地與建築融資的建築貸款餘額的部分，則連2個月縮減，10月較9月減少約15億元，創2010年2月以來最大減少金額，達1兆4520億元。

央行官員表示，10月底房貸餘額較去年同期成長2.5％，10月房貸餘額月增幅也高於9月，從10月五大行庫新增房貸量突破400億元及房屋移轉棟數量止跌回升可知，房市買氣已稍稍回溫，但幅度不大，顯示房市朝向健全發展，實價登錄後的觀望買氣已逐漸出籠。

值得注意的是，10月底新增的114億元房貸中，8大公股行庫推出的「青年安心成家」優惠政策性房貸即占了88億元，顯然年輕首購族已成為房貸市場主力。

累計至10月底，8大行庫承做青年安心成家貸款額為2217億元。

在包含土地與建築融資的建築貸款部分，10月底建築餘額為1兆4520億元，較9月底減少約15億元，年增率為8.68％。央行官員指出，10月許多建案完工交屋，因此建築貸款轉為分戶貸款，但新增建案不多，使10月整體建築貸款融資水位下降。

行庫主管指出，建築貸款餘額已連2個月下降，除顯示建商推案保守化，還在觀望景氣變化與實價登錄等一連串房市管控措施的影響外，也與各行庫不動產放款占比過高而減少放款量有關。近期金管會傳出有意放寬企業建築融資規定，企業蓋廠房的放款額可望排除在銀行不動產放款30％的額度內，可能有助於未來建築融資餘額成長。

（中央社記者馮昭台北27日電）房仲公會全聯會單車環島活動今天騎到終點站台北市，全聯會下午將發表房市十大新聞，並發表對房市政策的聲明。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮上午騎單車從基隆出發，預計中午抵達台北市，將與全台房仲公會理事長，對近日房市政策發表共同聲明。

實價登錄開放查詢後，連帶影響不少有意購屋者的購屋意願，房仲業者發現，購屋年齡層也出現變化，年輕人由於薪資所得未明顯提升，購屋意願明顯降低，但40歲以上中年人可能因為近期不斷討論退休與年金話題，讓中年族群更具危機意識，加上投資股票前景黯淡，反而願意對房地產市場投注更多的目光。

根據住商不動產企劃研究室統計實價公開前後成交客戶的結構發現，實價公開前是以30-39歲的購屋人占成交大宗，但實價公開後，反而是40-49歲年齡層位居第一，而50-59歲年齡層比例也增加4.9%，等於40歲以上年齡層在實價公開後的購屋比例全面上揚。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，年輕族群接收網路資訊多，在詢價過程中多認為市場價格仍有下修空間，因此採取觀望態度，但40歲以上購屋客反而認為價格難以修正，不動產仍是避險標的，因此進場態度明確，也讓平均購屋年齡增加不少，尤其市場上不斷討論退休與年金問題，都讓中年族群更具危機意識，在股票市場前景黯淡下，也願意對房地產市場投注更多的目光。

從各行政區來看，台北市因為房價高，平均購屋年齡最老，為40.1歲；台中、雙北市與高雄的購屋年齡都增加不少，其中以台中增加1.6歲為最多，台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲緊追在後，反而是桃園縣與台南縣逆勢減少。

徐佳馨指出，台中近來有不少長線土地置產客，應該是年齡大增的主因；雙北市房價偏高，年輕人自然心生觀望；高雄市近來話題不絕，也吸引到不少資產客進場購屋，連帶拉高購屋年齡。

徐佳馨表示，台南縣多為自用客戶，年底結婚潮至，自然有不少自用客戶搶進購屋；而桃園縣近來因為航空城、機場捷運等重大建設頻傳，加上房價低於雙北，又有升格議題，自用客戶購屋意願濃厚，加上桃園縣原本就是全台平均年齡最年輕的行政區，也讓購屋年齡相對偏低。

中國時報【王莫昀╱台北報導】

富爸爸、富媽媽越來越偏好以房地產為子女理財節稅！據內政部統計，今年1至9月全台繼承贈與棟（件）數資料顯示，繼承棟數為32351棟、贈與棟數為34953棟，超越去年同期31306棟、29386棟，年增3％及18％。房仲業推估，今年全年繼承、贈與總量可望創下歷史新高。

信義代書專案經理林以德表示，自2009年遺贈稅率從最高50％調降為單一稅率10％，遺贈稅免稅額分別提高至1200萬元及220萬元後，吸引大量的海外資金回流，加上近幾年股市投資起伏大，房地產保值性相對較佳，許多富人紛紛透過資產配置，或贈與等方式，「有效」將財富移轉給下一代，使得贈與數量逐年升高。今年更受到奢侈稅、實價登錄等政策影響，促使更多富人提早做財富規劃，使得今年1至9月的繼承與贈與移轉量超越去年同期。

「美國寬鬆貨幣政策，也是推升房地產繼承與贈與數量的重要因素！」永慶房產事業群總經理葉凌棋指出，近年來美國等國家大量印鈔票，讓幣值越來越薄，加上低利環境，富爸富媽們想為子女留下財產，又怕資產縮水，讓有增值空間的精華區房產成為理財重要管道。

經試算，父母贈與子女1億元現金，扣除免稅額後，應繳約978萬元贈與稅，但贈與市價1億元土地或房屋，以土地公告現值及房屋評定現值計算，扣除免稅額後，只需繳交178萬元稅金，相差約800萬元，加點錢，在市郊又可買個小套房了。為此，富爸富媽們只要能力許可，較偏好以收益性及保值性較佳的豪宅、店面或土地當作贈與標的。

信義房屋師大店店長鄭嘉文指出，今年以來一個月都會碰到一兩組客戶，想透過購置不動產贈與節稅，最常見一種狀況，就是父母出面簽約購屋，但房子登記在小孩子名下，一次就可以有效把手上的資金，移轉變成小孩名下不動產。

「為什麼法律規定，要把我婚後的財產拿來清償太太婚前的債務？」從事電子業的賴先生，因為太太婚前幫朋友被倒債，婚後名下的房子差點被銀行拍賣。聽到立法院修法將解決問題，賴先生高興地說，這才合理。

賴先生一九九七年和太太結婚，有三個孩子；太太未外出上班，由他賺錢養家，貸款買的房子也登記在他的名下。

前陣子，有資產管理公司找上門，賴先生這才知道太太婚前曾幫朋友欠下債務，朋友把不動產掛在太太名下借錢；後來不動產被拍賣抵償，還差五百多萬元，化為一紙債權憑證，那已是一九九五年的事。

銀行把憑證賣給資產管理公司，資產管理公司先依民法第一千零十一條聲請法院宣告賴先生和太太適用分別財產制，再依一千零卅條之一的規定，以賴太太代位人的身分，向賴先生要求「剩餘財產分配」。

依照現行的法令規定，賴先生的房屋會被拍賣，分一半給太太；太太分到的那一半，就被資產管理公司取走償債。

賴先生很不服氣，他說都十多年了，資產管理公司等著他快還完貸款，房價上漲才「出手」討債。他不懂，辛苦建立的家庭，為什麼允許第三人介入；也批評法律的規定，重債權而輕人權。

他反問，難道結婚前還要作身家調查？看太太有沒有欠債，欠債的人就不能結婚，否則另一半豈不成了無形的保人？

事情發生後，賴先生找律師商量，律師搖頭說無解，要靠修法才行。賴先生甚至想，這種制度的設計，難道要逼負債的配偶自殺，讓生者拋棄繼承，銀行才無法代位求償？

賴先生的官司一審敗訴，目前在二審。因為修法有溯及既往的適用規定，賴先生可望保住房子，他說就等三讀通過，總算可以鬆口氣。

根據房仲業者一項調查，超過九成女性認為，應該要有一棟屬於自己的房子，在短短三年內，就多出一成六女性願意追加買房預算，同時在女性購屋市場中，25坪以下「小宅」三年內需求成長超過一成，購屋條件又以集交通、公園綠地與便利超商為一身的「生活圈住宅」最受女性青睞，例如雙北市中，就以「內湖」與「板橋」成為女性最首要考慮買房的目標地區。（何庭歡報導）

主計總處最新統計，國人結婚年齡不斷順延，十年來25歲到44歲「適婚年齡」中「大學學歷」未婚比率從四成增加到五成五。而隨著現代女性在職場表現與經濟能力都不輸男人，從「好房網」針對全台單身女性進行購屋調查結果顯示，有高達91.8%的「絕對多數」女性表示，應該要擁有屬於自己的房子；當被問到「買房子的原因時」，有68.5%認為，買房是為了「退休後有間房子養老」，提早為下半場人生做準備，其次則有超過六成女性買房是為了「強迫自己儲蓄」，另有過半數認為，買房「讓心理踏實有安全感」。

而根據房仲成交資料顯示，觀察近三年女性購屋動態，從「坪數」的消長變化中可以看出，25坪以下產品在今年女性購屋市場中占比例高達五成五以上，三年內成長10.5%。「好房網」分析，主因是中小坪數住宅，對於日益增加的不婚或未婚女性「夠用、負擔又不過重」，實用性較高，因此「小宅」越來越受到青睞，同時購屋心理價約在八百萬左右。至於需求則以集捷運、公園、便利超商生活圈的住宅賣相最佳，如果以實際區域來看，台北市「內湖區」與新北市「板橋區」因為交通便捷特性，分別成為女性心目中最理想的購屋居住首要目標區域。