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2018-05-18 14:23:54聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報稅剩最後兩周,專家表示,去年有買賣房子、適用舊制的人,可用三大節稅法申報省荷包。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,賣屋報稅現有兩種制度,出售的房子,在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過二年,適用舊制,2016年1月1日以後,或持有時間不到二年,適用新制。

適用新制的人,在所有權移轉登記次日起30天內,就必須完成房地合一稅申報,不是等到5月才併入綜合所得稅報稅。

 

賣房 財產交易損失舉證

 

去年賣房適用舊制的人,本月報稅第一項可用的節稅法,是財產交易損失舉證。

陳俊宏表示,目前售屋報稅,都優先採用核實課稅,依實際售價減去取得成本及移轉費用,計算財產交易所得稅。

取得成本是指購屋價金,以及買房後達可使用狀態前的一切必要費用。移轉費用則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。簡單說,屋主購屋時所付出的相關稅費、仲介費和代書費,以及購屋後的裝修費用,購屋之前付出的利息,只要能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

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從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是。

 

房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這一輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快,只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了。比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等。

只住不炒成為口號

最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。

所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。

喜用行政手段調控

當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。

可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。

(全文見中時電子報)

(旺報)


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現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。

依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。

因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。

但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。

該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。

而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。

所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。

此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

(工商時報)


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2018-04-29 09:01 盧振池
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 國內最近的金融市場不太平靜,除了先前被討論已久的升息議題之外,新台幣的走勢已經呈現貶值走勢,還有國內是否出現「實質負利率」等問題?這些都會直接影響未來房貸利率的走向。不過房貸戶也不必過度擔心,眼前要做的是做好因應的準備,才能讓買房的壓力降到最低。


▲實質負利率使得升息機會增加,房貸戶有準備就別怕。

 所謂的「實質負利率」是指,當民眾把錢存在銀行的利率低於消費者物價指數年增率時,就會造成錢「越存、價值越低」的窘境。例如現在郵局一年期定期儲蓄利率是1.06%,而中央銀行預估今年的消費者物價指數年增率是1.27%,兩者相減變成-0.19%,也就是存錢賺得的利息還抵不上物價上漲的幅度,實質上在銀行的存款已經變成負利率,所以有不少民眾(尤其是定存族)支持中央銀行在下半年趕快調升金融市場的利率,才能消除實質負利率的現狀。

 既然升息的趨勢已經不可免,那麼準備申請房屋貸款的購屋族,或是已經有房貸壓力的民眾應該如何因應?尤其國內金融市場低利率的情況已經維持了好多年,現在房市的首購族沒有經歷過升息的年代,心裡總是會擔憂。銀行業者表示民眾不必自己嚇自己,也不必因為利率要調漲就暫停購屋或煩惱不已,因為中央銀行即使調漲利率也不會一次到位,大致維持過去1~2季調漲半碼(即0.125個百分點) 的做法。


▲大部分的首購族沒有經歷過升息的年代,總會擔心房貸利息增加很多。

 對於已經是房貸戶的民眾而言,如果嫌升息之後的房貸利率漲得太多,不妨花時間去詢問其他銀行的「房貸轉貸」業務,就有機會找到比較低的房貸利率,但是在轉貸之前,也別忘記要一併計算房貸從甲銀行換到乙銀行的成本(包括手續費、塗銷費、代書費、清償費等等),才能知道是不是真的划算。


▲銀行的房貸業務是開放的市場,民眾多多比較準沒錯。

 如果是準備購屋、還沒申請房貸的民眾,在評估財務能力時要記得拉高每個月房貸壓力的預算,例如每個月原本能繳3.4萬元的房貸金額,就要提高為3.6萬元,以便早一步因應未來升息的繳款壓力。此外,房貸利率的調升對於準備購屋的民眾也有其他的好處,例如賣方會因為不想再多繳利息錢而想快一點賣掉房子,那麼買方就可以把握這種機會,增加更多的議價籌碼了。


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聯合線上
2018年4月23日 上午7:28

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多數人無法豪擲大筆現金買房,頂多是辛苦攢下一筆自備款,其餘資金缺口則向銀行貸款,在房價高、低利率的時期,不少人更會精打細算,向銀行申請「房貸寬限期」,只付息、不還本,讓資金能夠靈活運用,不過民眾仍須搭配良善的理財規劃,以防寬限期過後造成更大負擔。
 
會申請房貸寬限期的購屋民眾可分為2種,一種是臨時遇到還款上的困難,如被公司資遣、發生意外事故等事件,另一種則為民眾利用房貸利率低的特性,將資產做更多元的安排。銀行會視情況給予申請者1~2年的寬限期,在寬限期間,只須支付利息,等寬限期過後再繳納利息與本金。 
 
假設某甲為月薪4萬元的首購族,向銀行貸款600萬元,以還款期限20年,利率2%,寬限期2年為例,前2年某甲每月只須支付1萬元的利息,花費可能比租屋還便宜,薪水還有餘力可用於房子的裝潢、整修,應付遷居初期的必須開支。不過第3年起,某甲須開始繳納本金,每月房貸支出增加到3.3萬元,即便是雙薪小家庭,也是很大的負擔。
 
所有的投資客,也幾乎都會使用寬限期,但為抑制投機風氣,銀行業者不一定會給申請,有些類型甚至很難申請到寬限期,銀行業者表示,包括15坪以下套房產品、名下有2間以上不動產、同時揹著多筆貸款、貸款產品為工業住宅、或缺乏信用交易資料可供查核的人,都很難申請到。
 
民眾林先生分享自身經驗表示,如果自己資金只有房價的5成,仍會向銀行貸款7成買房,運用寬限期,將原有的2成資金投入股票市場,選擇穩健的上市公司,漲幅雖不大,但仍還有正常的配股及配息可以拿,即便股價沒有大漲,整體獲利會比2~3%房貸利率要更高,待寬限期結束再償還,後續房貸壓力可大幅減輕。(洪子恩/台中報導)

4503
出版時間:2018/04/14 17:32
 

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文/林奇芬

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

8成利息收入來自房貸 田大權:銀行會打房嗎?(大刊頭)

算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)

貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。


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根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633%,距歷史最低紀錄的1.616%僅0.017個百分點,但銀行房貸主管推估,房貸利率至少需達3%以上,投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨,購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

 

銀行房貸主管表示,前一波因投資客炒作造成房價高漲,自住購屋人無力進場,也直接造成房市買氣長期不振,關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢,利息負擔輕,讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客,基本上口袋都變得更深,目前利率水準沒有什麼壓力,估計房貸利率要到3%以上,才可能會開始出現拋售的效應。

觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施,一直到2014年6月,總共祭出四波管控;銀行房貸主管指出,房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效,但對於房價飆漲的主要都會區來說,當時動輒漲幅逾1倍,雖經過8年來的長期沈澱,建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成,房價還是居高不變。

銀行房貸主管說明,央行重貼現率2016年7月降至1.375%之後,至今連續7季未再調整,但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下,從1.695%降至今年2月的1.633%,形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象;由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸,合計約占了全體銀行將近4成左右,利率一向被視為房市風指標。

依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看,重貼現率要調升至2.75%,房貸利率才會突破3%大關;銀行房貸主管強調,因此如果央行今年底啟動升息,1年4次、每次升息1碼(0.25個百分點),則需至2020年第一季,重貼現率才會衝破2.75%,如果每次升息半碼,更要延後到2021年中。

(工商時報)


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根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633%,距歷史最低紀錄的1.616%僅0.017個百分點,但銀行房貸主管推估,房貸利率至少需達3%以上,投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨,購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

 

銀行房貸主管表示,前一波因投資客炒作造成房價高漲,自住購屋人無力進場,也直接造成房市買氣長期不振,關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢,利息負擔輕,讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客,基本上口袋都變得更深,目前利率水準沒有什麼壓力,估計房貸利率要到3%以上,才可能會開始出現拋售的效應。

觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施,一直到2014年6月,總共祭出四波管控;銀行房貸主管指出,房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效,但對於房價飆漲的主要都會區來說,當時動輒漲幅逾1倍,雖經過8年來的長期沈澱,建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成,房價還是居高不變。

銀行房貸主管說明,央行重貼現率2016年7月降至1.375%之後,至今連續7季未再調整,但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下,從1.695%降至今年2月的1.633%,形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象;由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸,合計約占了全體銀行將近4成左右,利率一向被視為房市風指標。

依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看,重貼現率要調升至2.75%,房貸利率才會突破3%大關;銀行房貸主管強調,因此如果央行今年底啟動升息,1年4次、每次升息1碼(0.25個百分點),則需至2020年第一季,重貼現率才會衝破2.75%,如果每次升息半碼,更要延後到2021年中。

(工商時報)


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