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2018-07-07 16:03 胡兆陽 
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最近房屋貸款市場最受關注的新聞,不是房貸利率什麼時候會調漲,也不是哪一家銀行又推出優惠利率搶房貸客戶,而是官方機構擔心未來有大批的房貸寬限期陸續到期,是否會帶動銀行業下半年的住宅貸款逾放比例大幅增加而引發金融危機?購屋民眾可別以為這些都是政府機關、金融機構的相關監控措施,和自己沒什麼關係,實際上,現在已經有不少銀行開始把房貸授信的品質及流程等項目上緊發條,有意申辦房貸的民眾可得注意未來房貸市場的變化,才不會被掃到「颱風尾」。


▲買房子的總金額相當大,能不能獲得足額的房屋貸款得再三向銀行確認。

  由於2014年之前的房市景氣處於大多頭的行情,因此吸引許多投資客買了房子、再去申請有3~5年寬限期(只繳利息、不繳本金)的房屋貸款。這幾年房市景氣開始向下修正以來,有些投資客早就已經認賠殺出房子,但是也有部分投資客不願意認賠賣屋、選擇繼續拖到寬限期結束,看看到時候房市景氣是否回春?再決定是要賣房子、還是直接不繳房貸本金,讓房子淪為法拍屋?如果是選擇後者,就會讓銀行業的逾放比增加。

 根據金管會的統計數據,國內購置住宅貸款的逾放比從2014年的0.15%,逐年上升到今年初的0.26%,漲幅將近1倍。雖然目前的房貸逾放比還在安全的範圍內,和去年底本國銀行整體放款的逾放比0.28%相較之下還是低了一些,但是上升的跡象相當明顯,而且未來又有大量的寬限期即將到期的房屋貸款,才會讓現在的銀行業者開始提高房貸業務的相關申辦條件。


▲公營銀行嚴控房貸的逾放比率,房貸寬限期、核貸成數都會加強審查。

 目前銀行業者常見的加強管控房貸措施包括:
一、購買自用住宅的寬限期最多3年,購買第2間(含以上)住宅的寬限期最多1~2年。民眾的因應之道,只能從多存一些購屋自備款著手。至於投資客,就別再運用長天期(例如5年期)寬限期這種方法來擴大投資能力。

二、房貸成數和寬限期反向連動,例如申請7成的房貸可以搭配3年的寬限期;申請8成的房貸就只能有1年的寬限期。

三、依據申請人的所得收支比調整房貸核准成數,例如所得收支比低於125%的就減少0.5至1成的房貸成數。

 第二及第三項的規定,或許會加重首購族的繳款壓力,不過卻有助於在購屋之前,好好地把自己的財務能力計算清楚一點,以免在衝動之下買了總價太高的房子,讓自己繳房貸繳得太痛苦。


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金管會已全面發函全體國銀調查「房貸寬限期」。銀行業者透露,兩周前收到金管會發函,要求統計在108、109年的寬限期到期的房貸件數、金額,這也是金管會首度針對銀行房貸業務的寬限期進行全面調查。

 

據了解,金管會不僅準備下一步將依照各國銀列報的統計結果,全面展開房貸業務的專案金檢,甚至可能將以該問卷調查的結果,將更多銀行納入「個別總量管制」的範圍。對金管會所發出統一規格的「房貸寬限期調查表」,不具名的金融業者指出,金管會在調查表中,對107~109年這三年間,從今年第一季開始每季的房貸寬限期到期量逐季外,也要求業者同時列報110年後寬限期到期的房貸量。

且除了在時間序列上作出上述的要求,金管會還要求近三年,每季的寬限期都要依照「六種欄位」再分類填寫。

業者引述金管會開出的規格指出,金管會要求到期量必須再分成無自用住宅的購屋,和投資客購屋這二類分別統計,且這兩種房貸業務的寬限期每季當期到期量,及累計量也要個別呈現,最後還要再以這兩類的總量,分別列示每季到期量及累積到期量可說「鉅細靡遺」。

金融業者指出,金管會兵分兩路,一面對個別銀行業者祭出「總量管制」 另一方面也對全體國銀發下問卷調查表,要求仔細交待上述和寬限期的相關問題,可看出金管會對房貸逾放比上升高度警戒。

業者透露,月前央行也曾召集指標大型行庫率團隊赴央行進行不動產最新情勢報告,其中也鎖定房貸逾放及寬限期問題,如今金管會發函國銀更直接指明進行房貸寬限期的統計,推測對於房貸逾放上升與寬限期的連動關係,兩大重要部會應有一致的管理共識。

(工商時報)


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2018-06-21 16:00 胡兆陽
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 今年第2季的房地產市場表現依舊不差,延續4月份的好成績,5月份國內五大公營行庫所承作的新增房貸金額,受惠於全台房屋移轉棟數的增加,使得單月的金額增了百億元左右;至於5月份新承作的房貸利率則因為首購族的賣力捧場,使得平均利率下降0.002個百分點,所以中央銀行官員認為,現階段國內房市買盤仍然以自住需求為主。

 根據中央銀行公布最新5月份的五大行庫(台灣銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行)承作新増房貸金額為448.6億元,比4月份增加了108億元,雖然今年4月份有清明連節、營業天數比5月少是原因之一,但是整個5月份六都的房屋移轉棟數也是大幅增加(月增率36.6%、年增率16%),所以反映在最近的房貸市場上也是一片欣欣向榮。


▲在低利率及建商讓利的誘因下,自住型、首購族的買氣依舊持穩。

 如果和去年同期相比,今年5月份的五大行庫新增房貸金額則是多出了104.6億元,年増率高達30.2%,除了象徵今年房市的首購族買盤大幅成長之外,也反映出去年上半年的房市買氣還在低檔盤旋。業界分析去年的房市買氣是從下半年開始逐步回溫,所以下半年各月份的新增房貸金額年增率或許不會再有大漲30%的成績,但是房市景氣脫離衰退期並且漸漸回穩,應該是可以期待的事。

 事實上,首購族因為買房子的資金有限,所以對於房價的波動情形特別在意,當自己已經意識到「房價跌不太下去了!」,首購族就會趕緊進場,以免日後「越等下去,房價越高」。

 舉例來說,5月份五大公營行庫新承作的房貸利率為1.627%,比4月份下降了0.002個百分點。中央銀行官員解釋其原因就指出,5月份首購族在五大行庫申辦青年安心成家購屋優惠房貸的新增金額為77億元,占整體新增房貸金額的比重達到17.2%,比4月份的16.8%比重高出0.4個百分點。由於青年安心成家購屋優惠房貸的利率會比一般民眾的購屋房貸利率還低,所以就拉了新承作房貸的平均利率,這也代表現階段首購族進場購屋的情形仍然持續不斷,有助於未來房市景氣的逐步回穩。


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寬限期不再,房貸完美風暴即將引爆?中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況,發現部分銀行因房價下修,衝擊房貸業務品質,出現逾放比飆高現象,雖然損失有限,但擔心連環爆,必要時將金檢伺候。

 

根據金管會統計,寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元,占全體住宅貸款比重8.1%,不過因首季房價下修,不少先前進場的投資客,面臨龐大虧損,「只還息、不還本」的寬限期到期後,斷頭壓力不小。

以一銀為例,首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39%,季增0.07個百分點,高於全體銀行平均水準0.26%,讓央行相當關注,由於一銀是公股行庫,又是前十大房貸放款行,連一銀都有房貸逾放增加壓力,市場狀況不容輕忽。

央行官員表示,若按金管會統計,全體國銀4月底房貸逾放比0.26%,與2、3月持平,資產品質並沒有特別變化來解讀,一銀應是個案,也寧可相信是個案,但究竟何種放款邏輯,導致出現逾放走揚警訊,有必要釐清。

央行官員表示,大台北地區房貸占比高,加上投資客多,逾放比走揚情況自然顯著,「房價下修絕對是很大的壓力」,已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況,如果未來幾個月狀況無法控制住,不排除祭出金檢。

銀行業者表示,雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制,回歸銀行內控,但公股行庫最大問題還是「錢太多」,尤其房貸戶持續還款,就得找新貸戶,才能維持房貸市占率,放款品質有沒有想像的那麼好,大家心知肚明。

銀行業者表示,公股行庫承作房貸平均成數約65%,還算安全,就算房屋遭到法拍,擔保品「打了八折再八折」,也不至於虧損,問題在於若房價還沒止跌,再來個1成跌幅,到時虧損就會擴大,這絕對是未爆彈。

(中國時報)


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2018-06-10 16:49

〔即時新聞/綜合報導〕貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一,官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

  • 官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成;此為示意圖。(資料照)

    官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成;此為示意圖。(資料照)

根據《蘋果》報導,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。

除了房子地點,房價下跌、貸款人之前有無申請信貸,也可能影響銀行評估,貸款人年薪也是銀行的考量點,若年薪沒有超過百萬,想貸款到8成可能很困難。


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近期有一銀行傳出房貸逾放比衝高至近0.5%,但中央銀行昨發布第12期年度金融穩定報告,官員強調,根據內部進行總體銀行房貸壓力測試結果,至今年第一季底,尚符合標準,沒有大幅上揚情況,應是單一銀行、特定區域的現象。

 

 

內政部統計顯示,去年第四季全國貸款負擔率與房價所得比為9.16%與37.58%,雙雙下滑至一年半低點。央行官員表示,去年不動產市場量回穩、價盤整,負擔率及所得比兩項指標下滑,主要是新屋成交比重下滑,及民眾所得提高的結果。如房價居高的台北市反應更明顯,貸款負擔率與房價所得比各為14.99%與61.52%,分別來到近兩年及三年半最低。

 

目前銀行房貸風險在可控制的範圍內,央行官員指出,根據央行內部的總體銀行壓力測試結果,房貸成數在針對性審慎措施放寬後,2016年第三季平均約69%,目前略增加至70%,成數增加在合理範圍內,對銀行傳出近年來房貸寬限期陸續到期,造成逾放升高,從壓力測試來看,應該是單一銀行在特定區域(推案量大區域)發生的情況,並非全面惡化。

 

央行官員說明,去年房市交易量回穩,統計全國建物移轉棟數年成長8.43%,及今年第一季年成長更達到兩位數的10.63%,代表購屋人進場穩定。但觀察代表成屋的信義房價指數,去年呈現狹幅盤整,及代表新推案的國泰房價指數略有起色、今年第一季回降,代表民眾的購屋負擔仍重。

 

新台幣匯率去年大幅走升,央行官員認為,不論去年或今年第一季,與日圓、歐元、韓元、星幣等相比,新台幣的波動幅度都相對穩定,但受匯率變動影響較大的壽險公司,可運用SWAP(換匯)、遠匯等工具充份避險。

 

央行官員強調,整體金融體系維持穩定,其中本國銀行資產品質佳,稅前淨利及資本適足率均上升,有助強化吸收損失能力,壽險公司稅前淨利及財務同樣健全,但因應近來國際股、債市波動加劇,國外部位較大公司,應留意面臨較大風險。

(工商 )


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2018-05-26 00:51經濟日報 記者陳美君/台北報導
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房市買氣回溫,民眾怎麼樣才能拿到最優惠的房貸利率?銀行主管說,具備公教、專業人士或醫護人員等身分,或者房屋位於台北市、新北市精華地段,就有機會申請到市面上最低的「1.5」字頭房貸利率。

銀行主管說,目前房貸利率最低水準,就是公股行庫辦理的「青年安心成家」,前兩年利率1.44%,此為房貸利率的「地板價」。

但若非首購族,或不符合青年安心成家方案資格者,最低利率須自「1.5」字頭起跳。

渣打銀行指出,若為優先理財客戶,或申貸房屋經鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元,或其他地區1,500萬元,即可享有最低1.58%起優惠利率。

上海商銀的指數型房貸,利率也是自1.56%起跳,若為中央及地方各機關、公立學校或公營事業編制內員工,購屋貸款利率同樣為1.56%起跳。

第一銀行針對公教人員的自用住宅房貸也推出最低1.56%的專案;若為通過國家考試的專業人士,如醫師、 律師、會計師、建築師,或者任職醫學中心、區域醫院以上規模的醫院,滿六個月的正式員工,自用住宅房貸利率最低1.59%。

國泰世華銀則是針對「五師」:醫師、律師、會計師、建築師、精算師,及公教人員與既有優質客戶,祭出最低1.59%的房貸利率專案。

銀行主管提醒,比較各家房貸專案時,除了留意利率外,還要問清楚徵信、帳管等隱藏費用,以及未來轉貸時的相關規定,才能輕鬆買屋更省息。


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2018-05-18 14:23:54聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報稅剩最後兩周,專家表示,去年有買賣房子、適用舊制的人,可用三大節稅法申報省荷包。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,賣屋報稅現有兩種制度,出售的房子,在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過二年,適用舊制,2016年1月1日以後,或持有時間不到二年,適用新制。

適用新制的人,在所有權移轉登記次日起30天內,就必須完成房地合一稅申報,不是等到5月才併入綜合所得稅報稅。

 

賣房 財產交易損失舉證

 

去年賣房適用舊制的人,本月報稅第一項可用的節稅法,是財產交易損失舉證。

陳俊宏表示,目前售屋報稅,都優先採用核實課稅,依實際售價減去取得成本及移轉費用,計算財產交易所得稅。

取得成本是指購屋價金,以及買房後達可使用狀態前的一切必要費用。移轉費用則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。簡單說,屋主購屋時所付出的相關稅費、仲介費和代書費,以及購屋後的裝修費用,購屋之前付出的利息,只要能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

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從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是。

 

房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這一輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快,只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了。比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等。

只住不炒成為口號

最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。

所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。

喜用行政手段調控

當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。

可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。

(全文見中時電子報)

(旺報)


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