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2017年9月14日 下午6:00

放貸機構是如何判斷你能負擔多少房貸?

銀行等貸方借錢給你,牽涉到風險,會考察你的工作穩定性、收入多寡、信用分好壞,以及你能拿出多少首付等因素,歸結為兩個債務與收入比(debt-to-income ratio)的數字,一個稱為front-end ratio,一個back-end ratio。

債務與收入比

front-end ratio只看你收入中會有多少用來支付房屋費用,包括還貸額、地稅、房貸保險費等,衡量你每年在房屋上的負擔,通常不高過稅前年收入的28%為宜。

back-end ratio是看你稅前年收入多少比例用來償還債務。銀行會拿你包括房貸在內的總債務除以總收入,一般而言控制在36%以下最好,上限一般是45%。

過去兩年稅表

要計算出上述數字,貸方一般需要看你過去兩年的稅表。

稅表上包括薪水、租房、投資收入,贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。銀行月結單,是為了給貸方看你的存款足以承擔首付金。如果在購房前不久帳戶上存入大筆現金,就容易給貸方留下你資金不穩定的印象。

此外,每月的債務情況,包括信用卡最低還款額、車貸及學貸還款額、撫養費、住房租金等,也需要給貸方看。

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鉅亨網記者張欽發 台北
2017年9月5日 下午4:15

根據聯徵中心今年第 2 季的房貸統計資料顯示,屋齡 9 年以內的房屋平均貸款利率不到 1.8%,尤其是屋齡 3 年以內的新房子,平均貸款利率僅 1.67%,相較於屋齡 18 年以上的老房子,貸款利率少了將近 1 碼。同時,如為購買新屋且又為首購身分,申請青年安心成家購屋貸款,也可降低前兩年的房貸利率。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,貸款利率與成數的關鍵,通常與個人的財務條件與設定抵押的房屋條件有關,聯徵中心統計資料呈現,屋齡愈新的房子,愈有機會申請到較好的核貸成數與利率條件,不過除了屋齡的條件以外,實務上房屋所在的地段,更是銀行評估不動產價值的要素之一。

因此,若購置精華區域的中古屋,個人財務與信用條件夠好,即使是 2、30 年的房子,也有機會申請到 1.7% 以內的房貸。

從統計資料顯示,屋齡 3 年以內的新房子,今年第 2 季的平均核貸成數為 73.3%,平均核貸利率為 1.67%;而屋齡 9 年內的房屋貸款,平均借貸利率也在 1.8% 以內;不過,屋齡超過 9 年以上的房屋貸款,平均貸款利率就超過 1.8%;若是平均屋齡在 18 年以上的貸款水準,普遍平均在 1.9% 以上,且貸款成數也會低於屋齡 9 年內的房子。

雖然統計的資料呈現屋齡愈新,貸款條件愈好,不過更最重要的關鍵還是個人的條件與房屋座落的地段,重要性更甚於屋齡,因此曾敬德建議,平常與銀行保持好的往來關係很重要,除了要維護個人的信用狀況外,個人的存款、理財都在固定的銀行,日後若申請房貸時就有機會申請到較佳的條件。

另外,銀行也會提供各別仲介較佳的貸款方案,例如就有銀行針對信義房屋往來的客戶,若符合一定條件下,有機會爭取到 1.58% 的低利房貸。

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2017年9月4日 上午5:50

工商時報【孫彬訓╱台北報導】

2017世界大學運動會風光閉幕,退役的選手村將轉作社會住宅出租使用,加上中央、地方政府陸續推出只租不售住宅政策,銀行評估,今年下半年到明年將是房貸的重要洗牌期,各銀行將極力爭取客戶,希望維持一定的授信水位,不讓房貸額客源流失。

銀行主管指出,政府在實現「居住正義」的民意要求下,預計中央及各地方政府將推動「公共住宅」、「公辦都更」等具公益性的住宅政策,房市回歸自用住宅需求,投機需求消退,房貸業務的推展將更具挑戰性。

房貸龍頭銀行土地銀行截至6月底止,房貸餘額約為7,800億元,較去年底的7,700億元小幅成長,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,面對當前房市氛圍並考量業務成長性及授信品質,預計今年房屋貸款平均餘額約7,850億元,目標較去年約略成長1.5%。

華南銀行積極強化房貸,推出「團結挺房貸2.0」,希望維持房貸成長動能,盼能重回國銀房貸餘額第五名,目前房貸的成數不變,但在利率方面,則針對特定職業、特定來源,可談到利率1.58%,最低甚至可比照公教員工的築巢優利貸利率1.56%。

華銀主管指出,醫師、律師、會計師、建築師等職業都是利率可以洽談的族群,而信義房屋、永慶房屋等優質仲介的案件,也是利率可以降低的重點。

展望今年下半年房市,土銀主管認為,仍難具大幅反轉向上動能,然因經濟好轉、利率持續維持低檔、業者減量降價經營、買賣雙方價格認知差距縮小,以及相關稅制適時檢討改進等因素,皆有機會帶動未來房市景氣回溫。

土銀主要推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策性貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部整合住宅政策貸款,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。臺灣企銀則是提供自住型房貸戶優惠專案。

第一銀行指出,因既有客群龐大,如存款戶、信託理財戶等,將透過大數據分析,針對不同客群推薦適合商品。另外,就是善用線上行銷平台「第e數速貸」,以增加數位通路的使用量及進件量為目標,提高客戶申請貸款的方便性。

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朱漢崙╱台北報導
2017年8月27日 上午5:50

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

銀行競搶房貸客戶的同時,對房貸的風險意識也跟著提高,其中房貸壽險可說重要的指標,根據最新統計顯示,國內銷售房貸壽險的金融同業,目前已高達31家,占比超過8成,其中近3年合計受理保費破5億元的銀行共11家,對此銀行業者指出,除了顯見銀行相當重視房貸壽險在授信風控上發揮的補強效果之外,另一方面也可看出消費者近幾年來的接受度大為增加。

而截至7月底止的統計,全體國銀的房貸壽險業務,前三名分別由華南銀行、合庫銀行及土地銀行拿下,清一色為公股行庫,其中華南銀行更於今年3月起,受理保費金額已連續5個月都超過億元,顯見此商品已獲得房貸客戶高度認同。

華銀主管對此指出,以日本為例,高達9成的房貸借款人會購買這類保單,歐洲地區則將近8成,而台灣對於房貸壽險的接受度近幾年來有很大的進步。華銀主管也強調,尤其在台灣,高達80%的國人購買不動產是透過銀行貸款完成,其中超過半數的借款人就是家中的經濟支柱,若借款人不幸發生意外導致無法工作而失去了穩定的經濟來源,那麼將可能被償還貸款的壓力給壓得喘不過氣來,房貸壽險正是保障這類還款風險。

在各大公股行庫裡,最早推出房貸壽險業務的為合庫人壽,最主要為合庫金的人壽合資者為法國巴黎銀行集團有關,法巴其中一項重要主打商品,就是房貸人壽,但早年合庫人壽推出房貸壽險時,由於當時國內房貸戶還沒有透過房貸壽來保障還款因為重大變數而中斷這類風險的意識,因此合庫人壽推動過程非常辛苦,甚至好一陣子該業務幾乎是「零成長」。

但這2年來,情況則有所改變。對此行庫主管分析,房貸壽險在國內的接受度提高,與天災頻傳,及職災傷害,和罹癌率提高,都有關係,這些變數讓民眾對於房貸還款期間,更充滿了不確定性,也因此開始願意買房貸壽險,為家人增加一份保障。

例如,合庫人壽在永康大地震時,就曾有保戶因為震災身亡,家人獲得房貸壽的保障,不致流離失所,此外,華銀也曾有房貸借款人是單親媽媽,她在辦理貸款時因為認同「留屋、留愛、不留債」的精神而購買了房貸壽險,多年後因癌症病逝,因為有理賠金償還貸款餘額,子女才得以繼續安居在母親留下的房子,不至於流落街頭。

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彭禎伶╱台北報導
2017年8月22日 上午5:50

工商時報【彭禎伶╱台北報導】

民營銀行回頭搶房貸業務。據銀行局最新統計,今年上半年國銀房貸業務成長近1,150億元,其中有近千億元是民營銀行貢獻,為公股銀行上半年房貸增加金額的5.6倍,如中信銀、台北富邦銀、國泰世華銀都增加190∼312億元,中信銀更超前合庫銀,成為房貸第3大銀行,北富銀則是超過華銀擠入房貸第5大。

另外如台新銀、玉山銀、新光銀等也都積極增加房貸授信,上半年增加50∼70多億元不等,前7大房貸民營銀行上半年增加883億元的房貸授信,而8大公股行庫上半年房貸則只增加172億元。

銀行業者表示,目前放款利潤相對較低的就是政府及公營企業授信,雖然風險低、不會倒,但利率有些都不到1%,房貸近來雖已殺到1.5∼1.7%,但客戶後續的財富管理、其他金融服務,仍有利潤可圖,再加上部分地區房貸目前看來仍極安全,因此銀行選擇以房貸去化資金。

到今年6月底房貸餘額第1名仍是土地銀行,有7,620億元,比去年底增加近208億元;第2名則是台灣銀行有5,322億元,也比去年增加76億元,第3名原是合庫,但因上半年房貸授信少了95億元,餘額降為4,639億元,被中信銀超車成為第4名,中信銀6月底房貸餘額4,995億元,拿下房貸第3大銀行排名,房貸餘額比去年底增加312億元,7月應已突破5,000億元大關。

房貸前10名銀行主要還是以公股居多,如一銀以2,902億元排名第8,彰銀則有2,717億元是房貸第9大,第10名目前是永豐銀的2,641億元,另外如台新銀、玉山銀、新光銀等上半年房貸也相對積極,挑戰兆豐銀及台企銀的房貸排名。

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記者游智文、陳美玲╱台北報導
2017年8月9日 上午4:31

台北富邦銀行擠下華南,名列前五大房貸銀行後,引發新一波銀行搶房貸戶大戰。根據內政部不動產資訊平台,目前已有三家銀行推出五年寬限期,三家推40年房貸,最高成數達九成,一般房貸利率最低1.58%。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源說,各銀行資金去化壓力仍大,現在房市為自住市場,自住客大多同時只會有一間房子,貸一個少一個,預料會有愈來愈多銀行推出優惠方案,可說是金融海嘯以來最好貸的時刻。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,去年3月央行全面解除房貸管制後,銀行恢復房貸寬限期,成數從原本的六至七成逐步拉高,部分銀行推出30年房貸。不過房價持續看跌,多數銀行放貸仍相當保守。

今年第2季後情況出現明顯變化,以只繳息不還本的寬限期來說,許多銀行都從二年拉長到三年,根據內政部不動產資訊平台統計資料,彰銀、高雄銀以及全國農業金庫更拉長到五年。

在房貸還款期限方面,包括合庫、星展、永豐銀行都有40年房貸方案,台銀和土銀日前都宣布降低八成貸款的所得門檻,土銀從80萬元降到60萬元,台銀則是只要台北市房貸都可貸到八成,新北市第一圈包括板橋、新店、中和、永和等,所得收支比在130%也可貸到八成。目前不動產資訊平台上,以日盛銀行成數最高可達九成。

銀行房貸利率一度回升到前二年1.8%以上,但近期也明顯下殺,公股銀行多殺到1.58%,民營銀行則是1.59%,而且不限首購,只要是優質客戶就可,青年安心貸款目前利率已壓低到1.44%。

中信房屋副總劉天仁表示,不僅銀行祭出房貸優惠,不少建商為加速去化手中預售、新成屋也爭相推出低自備款、自備款分期與公司貸等輕鬆付款的銷售策略,像是中和「達永沐夏」就推自備款分期繳納的方案,這都是為購屋族加碼金援,以推動買氣。不過,買方購屋需注意像是自備分期,或是跟銀行延長房貸年限的方案,當然是借得愈多、愈久,負擔愈重,這樣的作法要支付的利息總額也會大增,這是借款人必須注意的。

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2017年8月3日 下午4:10

(中央社記者程啟峰高雄3日電)高雄檢警今天宣布查獲一家建商勾結詐貸集團、銀行職員,以人頭假買房詐貸10多件、逾新台幣1.1億元,檢察官傳喚林姓建商等15人到案,其中林姓建商訊後50萬元交保。

橋頭地檢署下午發布新聞稿宣布查獲這起詐貸案,橋檢查出,林姓建商與其公司林姓女副理,涉嫌與梁姓等4名詐貸集團成員勾結,謀議以人頭簽訂假房屋買賣契約方式抬高買賣成交金額,向銀行申辦高額貸款,以獲得較高房貸成數。

詐貸集團成員先尋找無信用瑕疵的數名人頭,將他們安插在虛設行號擔任職務,並以假金流方式製作內容不實的存摺薪資轉帳紀錄、繳納所得稅資料等,完成假財力證明後,再串通林姓銀行貸款專員與何姓女代書,由他們持假買賣契約向銀行送件申辦房屋貸款。

橋檢指出,核貸後,集團再替人頭代為繳納3至6期不等利息,最終放任貸款不繳,由人頭負擔債務,人頭最初只拿到幾萬元報酬,最終也無力繳納貸款,導致銀行追討無門。

橋檢初步清查該集團自2014年迄今已成功申貸10餘件,不法獲利1億1000餘萬元。

專案小組經數月蒐證後,1日兵分17路同步搜索建商、詐貸集團成員及人頭住處,並查扣行動電話21具、電腦1台、印表機2台、偽造人頭存摺57本、空白銀行存摺12本、買賣合約書28份、自用小客車6輛、面額80萬元支票1張、現金8萬元等,同時傳訊林姓建商等15人到案,林姓建商訊後被檢察官諭知50萬元交保,其餘則分別諭知限制住居或3萬元至30萬元不等交保。 1060803


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財經中心/綜合報導

中央銀行昨(25)日公布,6月全體房貸餘額達6兆4,831億元、建築貸款餘額為1兆6,688億元,接續創下歷史新高,房貸市場成各界爭相搶食的大餅,不只國內承作房貸餘額的銀行排名重洗,連農會都開始用超低利率搶進房貸市場。

據指出,金管會銀行局長王儷娟在昨晚表示,在銀行公會所訂的「授信準則」中,清楚規定利率的制定必須考量資金、營運成本及風險等因素,承作房貸業務時也一定要有合理的定價,前金管會主委陳裕璋在任時,曾警告過農會「不要做最後一隻老鼠」:他認為農會接觸的房貸客戶,通常是無法與銀行往來的「邊緣客戶」,一旦房市反轉,這些房貸很容易變成呆帳。

6月房貸餘額增加372億元,年增率上升至4.57%。有央行官員表示,主因可能為六都6月建物買賣移轉棟數提升,加上新屋交屋分戶增加。

房貸餘額年增率自今年1月突破4%後,2月再增至4.18%,3至6月則維持在4.5%左右。央行官員表示,目前房市主要仍多是自住客、首購族,在剛性需求下,房貸餘額年增率穩定成長。

至於代表房市上游的建築貸款,在6月份餘額為1兆6,688億元、月增59億元;年增率由5月的2.89%上升至3.38%,係自2015年10月以來的新高紀錄。

央行主管表示,建築貸款年增率增加,一部分是因去年同期基期較低,去年6月建築貸款年增率為-2.77%;另外,隨著建物買賣移轉棟數回升,建商對房市也相較之下「沒那麼悲觀」。


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記者顏真真/台北報導2017/06/30 08:50

年輕人不買股真的是台灣資本市場的危機嗎?
許多年輕人小資族一聽到投資,最常聽到的就是「薪水這麼低生活都有問題,哪有錢理財投資?」
確實,要投資得先學會理財,累計本金,有了本金才能投資錢滾錢。
專家就提醒,理財第一步就是先學會理債,尤其現在許多社會新鮮人一畢業就背負學貸,
因此,要先學會債務瘦身,並改變觀念為「收入減去儲蓄(或投資)後才是支出」
,也可說是強迫儲蓄,不當月光族,這樣人生才能翻正,逐步累積資產。

根據勞動部公布的「105 年度 15 至 29 歲青年勞工就業狀況調查」顯示,
20 至 24 歲初次就業平均每月薪資為 23 K,即多數的大學畢業生初入職場時的薪資只有 23 K,
因此,如何好好善用微薄的薪水,養成理財好習慣,即是否能順利累積到人生第一桶金的最大關鍵,
而理財的第一步就是要理債。

全球人壽指出,一般大學畢業生最常見的負債就是學貸,根據教育部統計,
104 學年上下學期共有 30 萬人數申貸,總申貸金額達 224 億元,
若以每學年申貸 10 萬元,4 年後的第一桶債至少 40 萬元。
因此,有學貸的社會新鮮人在領到第一份薪水後,第一步一定要先學習為債務瘦身的「減輕債」,
也就是規畫部分薪水來償還每月應還的貸款金額,這樣人生才能從負翻正,逐步累積資產。

台北富邦銀行也強調,投資理財的起點最好從減輕負債開始,建議小資族優先檢視個人債務情況,
由利率高低進行檢視,尤其貸款種類繁雜,從學生貸款、車貸、房貸、信貸、信用卡循環等利率大不相同,
建議先進行高息貸款理債、減少總債息支出,有多餘資金再做理財。

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