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目前分類:房地產 (189)

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又見逃漏奢侈稅歪招,北區國稅局再查到一逃漏奢侈稅(特種貨物及勞務稅)案例,買賣雙方私下約定先簽租約,待課稅期已過,再簽訂買賣契約過戶,最終因不正當逃漏奢侈稅,遭稅局補稅,並就漏稅額重罰2.5倍罰鍰。

 

北區國稅局表示,民眾甲在2013年3月24日將房屋出售給乙,並主張房屋在2011年3月20日已購入,雙方交易時,持有期間已滿兩年,不須課徵奢侈稅;但經稅局深入追查發現,雙方買賣只是表面上看起來正常,但背後事實並不單純。

稅局掌握到,甲乙雙方在2012年8月就曾立約,約定先簽訂租賃契約,乙並先付給甲100萬元訂金,說好待房屋超過奢侈稅持有期限兩年後,再正式簽 訂買賣契約書,屆時再付清交易全額816萬元,明顯意圖逃漏奢侈稅。且雙方2012年8月立約時,還簽訂了借屋裝修承諾書,允許乙在買賣過戶前,可先進行 房屋內部裝潢。

鑑於上述種種事證,最終稅局判甲須補繳奢侈稅,就交易的861萬元的10%(持有期間1到2年間)課徵81萬6,000元,並重罰2.5倍罰鍰204萬元。

甲雖不服,申請複查,但由於雙方先前立約內容明顯有規避課稅期限之嫌,且甲確實已先收取訂金,乙在簽訂租賃契約後,也立即開始裝修房屋,對該房地已有實際支配使用權,因此仍遭稅局認定為不正當逃漏稅,駁回覆查。

>北區國稅局提醒,稽徵機關在查核奢侈稅銷售日期時,會深入瞭解以實質經濟事實綜觀研判,以識破部分民眾刻意製造的「障眼法」,呼籲民眾切勿以身試法。


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(中央社記者韋樞台北16日電)雖然財政部最快在立院下個會期才會提出「房地合一實價課稅」措施,房仲以目前初露的交易達2000萬元以上房地要課稅標準,估計北市約62.5%的交易都要課稅。

依目前財政部規劃方向,「房地合一稅」初步將採累進稅率分離課稅,獲利逾千萬元將以最高稅率45%課稅;且課稅交易價格更由先前提出的3000萬元,可能下修到2000萬元內才得以免稅。

永慶房屋以實價登錄揭露資訊統計,2014年全台房市買賣移轉量最大的六大都會區,若所有買賣交易都有獲利,在2000萬元內「住宅使用」才得以免稅,北市有高達62.5%的不動產交易需課徵「房地合一稅」。

其次,台中有62.1%、台南55.8%、高雄52.8%、新北49.2%、桃園43.8%不動產交易需課徵「房地合一稅」。。

永慶房屋指出,六大都會區至少有4到6成不等的交易將被課稅,且還不計入多屋族「非自用住宅」的交易,未來「房地合一稅」若依此措施上路,受影響不動產交易會更多,影響層面極廣,對房市為一大利空。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛估計,2014年北市12個行政區中,大安區有高達78%不動產交易需課稅,中正區有76%,最低的萬華區也有43%交易需課稅,是北市行政區中唯一低於5成,其餘行政區都在5成5以上。

黃舒衛說,「房地合一稅」無論是目前財政部初步擬定的5%到45%分成六級的累進稅,或近日立委提出改單一稅率20%進行課稅,都未考量土增稅、房屋稅同 步調升的情形,課稅相當重,目前市場已有不少屋主開始降價出清物件,預估未來新法上路前,降價求售情形將更頻繁。1031216


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中國時報【陳宥臻╱台北報導】

雙北市蝸居狀況愈趨明顯,住展雜誌統計,台北市今年預售和新成屋推案平均 公設比達34.5%,換算下來,每人平均居住面積僅6.29坪!新北市平均每人6.57坪。若以國泰房地產指數估算北市每坪新案價格86萬元來看,買30 坪住宅、30%公設比,等於花770萬元買公設。

內政部今年最新發佈的「住宅資訊統計彙報」顯示,台北市平均每人居住面積為9.64坪,新北市平均每人居住面積為9.6坪。住展雜誌表示,預售屋或新成屋若再扣除約30%公設比,雙北市居民平均就只住6坪多空間。

住展雜誌統計資料顯示,台北市與新北市大樓公設比逐年增加,其中台北市平均公設比在1996年突破30%後,今年更衝高到34.5%;新北市2001年高至30%,翌年暫時回降,此後又連2年走高,今年高達31.6%。

就亞鄰居住狀況分析,香港最低,平均每人4.5坪。日本的東京市民平均居住面積,則有8.5坪;新加坡國土最小,但平均每人居住面積仍有9.1坪。不過,全球只有2岸3地計算公設比,日本、新加坡、美國等地住宅都只算實坪,因此台灣公設比算是全球最高。

大台北地區高公設比爭議,代銷公會全聯會理事長黃泂輝指出,「建築法規要負最大的責任」,很多可笑的地方。例如8樓以上電梯不算,要有2個樓梯,這就佔掉很多公設;或是建案的梯廳被迫加大等。

營建署官員表示,10幾年前蘆州大囍事社區發生嚴重火災,當時只有一個樓梯口卻被機車擋住,後來住戶紛紛跳樓而亡,該事件後修改法規只要8層樓以上 住宅,都要有2個樓梯,就是強化消防安全。現在台北市很多基地小鳥籠建案,不到100坪,卻要設2個樓梯,才會被抱怨太佔空間。

官員強調,買賣定型化契約中,明訂附屬建物如雨遮、陽台和主建物應該分開計價,但現在建商全都混在一起賣;另外,目前建築法規中已明訂如機電設備、 安全梯、管委會和排煙室有一定比例不算在容積率內,但建商卻把這些空間當成室內空間在賣,灌在公設比內,導致民眾花很多錢在公設比上。


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記者曹逸雯/台北報導

雖然今年上半年不動產登記移轉數量出現下滑,但根據內政部統計,今年上半年的贈與棟數達2萬8295棟,為近年來的新高,加上繼承移轉登記的建物數 量,就超過5萬棟,已來到近年的新高,房仲業者分析,遺贈量體大增,與中古屋交易脫鉤,顯示國人仍習慣將不動產作為財務規劃的重要一環,在公告現值與地段 率等稅基連年調整下,勢必會讓「節稅」成為房市顯學。

由於國內不動產的實價與評定價格有一大段落差,加上從2009年遺產稅、贈與稅的稅率 調降為10%,資金從海外回流,透過不動產贈與等方式移轉資產也更為常見,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,許多父母會採取贈與方式移轉,特別是房價 高的區域,節稅效益更佳,也讓移轉量逐年攀升。

對於今年繼承量可能也寫下歷史新高,徐佳馨分析,一方面是不少因繼承取得的共同持有人想要趁多頭處理房產,因而辦理相關手續;另一方面則是遺贈稅降為10%後,許多人不急著在生前把不動產留給子女,讓繼承不動產件數年年增加。

信 義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,透過房屋贈與繼承等方式移轉,可以有效將財產移轉給下一代,2010年上半年買賣與「繼承+贈與」的比例約為5比 1,但到了今年上半年,買賣與「繼承+贈與」的比例已經上升至3比1,可見透過「繼承+贈與」的移轉,因為長輩的贈與或身後留下不動產,已經取代一部分的 買屋需求。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,相較於現金的直接移轉,透過不動產移轉可以達到快速有效的資產移轉,但應留意贈與、繼 承的財產價值計算,都是以時價為準,也就是以土地公告現值或房屋評定標準價格為準,至於遺產稅及贈與稅免稅額目前分別為1,200萬元及220萬元,未來 如果房地合一上路,少了土地免資本利得稅的優勢,一旦轉手出售,稅金將非常可觀,可能比房地合一前多出好幾倍。

另外,對於坊間流傳「贈與可 避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」,某種程度也讓「贈與」受到資產客的關注。住商不動產特約代書楊珺表示,坊間流傳的偏方,雖然有可能走漏 洞,特別實價登錄後,有些資產客不希望價格曝光,是有這種另類思考,不過,如果是想以贈與閃避奢侈稅,以國稅局近來積極查核贈與規避奢侈稅的作為來看,建 議民眾誠實為上,以免得不償失。


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記者林美芬/專題報導

都更難行、尤其是大台北等都會地區。台北市都市更新學會會長杜國源建議可逆轉現行都更程序、改採「預審制度」,或許可讓都更走出一條新路。

分配利益先說清楚

杜國源指出,台灣都更現存最大問題是實施者與都更戶間嚴重的不信任,且引進日本的「權利變換」制度,在台灣發生嚴重的水土不服,經常出現爭議,且政府流程管控太長,造成時間都耗費在行政審查上。

他解釋,預審制度就是改變現有都更流程,在事業概要審查時,由實施者提出事業計畫的「預審計畫書」送審,並得於審議時確定都更獎勵值、外部空間留設、容積移轉、建築規劃、法令適用等,將所有都更後可分配利益,先講清楚說明白。

杜國源建議,還可參照現行法令「建築物預審辦法」機制,讓實施者得於概要階段提出建築規劃詳細構想,就單元內外部空間留設或退縮、公益性因應、預計爭取或外加的獎勵項目等,還有法令適用及因應就地安置考量等項目,提出申請預審。

他表示,經審議確認後,應在一定期限內(如2到3年)保障其審議內容穩定性,並得由實施者以此審議內容,向都更單元內的所有權人爭取同意權行使,到 事業計畫送件門檻時,就可進行下一步申請事業計畫審議;也就是,實施者的財務規劃及談判底線都一次說清楚,避免整合過程的猜忌、想像及不信任感。

發展台式權變制度

杜國源也建議,調整權利變換制度的評估工具,應改為「價值及坪數」併行制度,在所有權人參與權利變換制度時,得經實施者與所有權人協議,改以可分配原居住樓層坪數,為權利變換相互之間的基礎,其差額再以樓層鑑價的平均單價做為找補等。

至於政府角色部分,現行是將審議及爭議處理放在同一單位處理;他建議,應將審議及爭議處理分別成立兩個委員會,各自分工得避免有球員兼裁判爭議。

他呼籲,都更應發展台式都更權變制度。權利變換制度來自於日本,但日本房價波動程度相對較小,但台灣房地產快速波動,當然會造成水土不服現象產生;一般而言,都更案從整合推動、審議、到通過,至少要5到10年時間,加上中央及地方不同調,更常讓地主、業界與建商莫衷一是。

杜國源強調,要都更不再難如上青天,除了加強法令鬆綁外,更應從台灣市場的獨特性,發展台式的都更權變制度,配合公地釋放、融資貸款鬆綁,及政府肯擔當及負責分擔風險(尤其是防災型或自主型都更等)來考量,才是未來台灣都更長久之計。

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財政部長張盛和表示,出租社會住宅是好方向,他將建議朝這個方向推動,解決年輕人居住需求問題。

立法院財政委員會今天進行「國有土地以設定地上權方式開發之政策及相關制度檢討」專案報告。

會中休息時,張盛和表示,他看了電視節目介紹有關瑞士、德國和新加坡的社會住宅政策後,非常認同「只租不售」的社會住宅。

張盛和說,新加坡、瑞士、德國這類的租屋政策很值得參考。在這樣的政策下,年輕人完全付租金,不用買房,連自備款都不用。

內政部長李鴻源表示,希望可以建立一個空餘屋媒合平台。尤其大台北地區有很多空屋,但是目前空屋持有成本太低,所以很多人不願出租,這部分需要和財政部配合。


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為解決年輕人一屋難求,財政部表態會研擬「只租不售」的社會住宅配套政策,內政部長李鴻源指出,政策已在檢討,未來朝活化閒置空間解決,要做社會住宅,蓋屋是下策。

立法院財委會今天進行「國有土地以設定地上權方式開發之政策及相關制度檢討」專案報告。

針對立委費鴻泰質疑,政府花了這麼多錢(營建署拿出新台幣卅五億元的土地款)取得土地,但目前僅能提供五處只租不賣的青年住宅,包括台北兩處、新北市三處,一共才一千五百戶,成效太低,會被民眾質疑圖利建商。

李鴻源表示,政策有在檢討,這種用蓋的方式並無法解決問題,反而要先把閒置空間拿出來活化,用最少的成本解決這個問題。也希望跟財政部合作,因為個人擁有空屋的成本太低。

至於被質疑圖利建商?李鴻源解釋,先前因為契約上,內政部是把土地交給台北市、新北市,而台北選擇自己蓋,新北市選擇BOT;新的契約又是台北市和新北市跟廠商簽的,內政部基本上尊重,沒有太多意見所導致。內政部現在已經在檢討、改變政策,未來蓋屋變成是下策。


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工商時報【記者崔慈悌、林淑慧╱台北報導】

內政部昨天表示,目前5個直轄市及雲林成立的租屋平台都已開張,但僅19個物件,媒合出北市副市長張金鶚的1件,由於問題卡在房東怕租金所得被課稅,正與財政部協調修法對租屋給弱勢者的房東減免租屋所得。

為推動租屋平台,內政部祭出多項優惠補助給平台管理者和房東,包括平台可獲3萬元人事費和1萬元業務費補助;房東和房客免付公證和仲介費用;租約期滿房東可獲1萬元修繕補助;若房客因緊急事故導致無法付出租金,內政部可代墊最高3個月租金。

但截至目前為止,6個市縣共16個平台僅接到19個物件,分別為台北市5件、新北市2件、台中市7件、台南市2件、高雄市2件、雲林則還未有物件,其中台北市媒合的那一件,是張金鶚的房子租予弱勢者。

內政部表示,很多房東不願租屋所得曝光,擔心被課稅。


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(中央社記者吳佳穎台北4日電)財政部長張盛和說,股市的量會慢慢起來,現在是因為房市太好,「肥了芭蕉,當然是瘦了櫻桃」;等將來股市好了,量一定全部都回來。

立法院財政委員會今天舉行全體委員會,張盛和赴會報告、備詢。

會中休息時,金管會主委曾銘宗表示,台股的量起不來有受到證所稅影響,5億元以上的大戶不少跑到房市或是海外股市。

張盛和說,股市的量會慢慢起來,股市一好轉,全部都會回來;因為現在是房市太好,而房市、股市就是投資的兩個管道,「肥了芭蕉(房市),當然是瘦了櫻桃(股市)」,將來櫻桃好了,一定全部都回來,說是因為證所稅有些模糊焦點。1021204


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市場資金浮濫,立委關切台灣是否有房市泡沫化危機?財政部長張盛和表示,由台北市多項房市指標來看,台北市已達到泡沫化指標。(黃悅嬌報導)

財 政部長張盛和在立法院財委會回答立委賴士葆質詢時指出,台北市的房價非常高,央行副總裁楊金龍也表示,以房價所得比來看,台北市房價確實偏高。立委進一步 追問,台北市的房市是否有泡沫化危機?張盛和認為確實已出現泡沫化疑慮。『有些看起來是到了泡沫的指標,譬如房價所得比超過,像這些......(全台北 市嗎,還是若干地區?)台北市,像租金投報率那些東西......(全台北都有泡沫指標出現?)有指標。』

面對各方憂心房市 泡沫化風險升高,衝擊銀行業。金管會主委曾銘宗表示,國內銀行不動產授信占總放款比重約兩成六,相對偏高,已要求銀行注意放款集中性及並多提準備。立委費 鴻泰詢問,如發生金融風暴等狀況,導致台灣房價下跌兩成,八大公股銀行能否挺得住?出席的八大公股行庫董總座均舉手表態沒問題;房價若跌三成,只剩六家行 庫認為可安然過關。第一金董事長蔡慶年說明,目前銀行的壓力測試僅做到房價下跌兩成,若跌三成還要進一步試算。


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1.38坪的土地,居然開出天價300萬。新北市一名王姓婦人,蓋了房子租給超商,卻發現這一樓騎樓地,有1.38坪是屬於地主陳姓六兄弟共同所有的,地主開價300萬,還把地用鐵絲圍起來,讓王姓婦人的房子出租不成,怒告地主公共危險罪,兩方誰都不讓誰。

騎樓的地上,畫了兩條橘紅色的線,這一塊1.38坪大的騎樓地,開價300萬元,地主解釋,會在地上劃線,全都是因為蓋房子的屋主故意佔用土地,而且一佔就是幾十年,逼不得以才會劃線分割,要屋主把地還出來。

這塊1.38坪大的騎樓地,本來就是陳姓六兄弟共同所有的,但這後方的屋主在蓋房子時,故意往外延伸,直接把磁磚鋪在地主的土地上,佔地為王,這讓 地主很生氣。一開始先用鐵絲圍起來,卻反被屋主王姓婦人控告公共危險罪。從屋子走出來不到兩步,就會踏到地主的土地,屋主王姓婦人試圖購買,但是地主卻開 價1.38坪300萬,讓王姓婦人認為太貴太誇張,雙方互不相讓,繼續纏鬥到底。


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〔自由時報記者鄭琪芳、涂鉅旻、郭顏慧、謝 武雄、張菁雅、洪瑞琴、楊菁菁/綜合報導〕房價高到讓「青貧族」、「窮忙族」買不起,但台北市有殼族中,卻有五十二%擁有兩戶以上房屋;財政部長張盛和昨 再次呼籲地方政府調高第二戶以上房屋稅,他強調,非自住房屋稅率本來就應該高一點,調高房屋稅不是做不成,像新北市及台北市就調高地段率,因此增加房屋稅 七億多元及三億多元。

跨縣市擁數屋 地方恐難清查

根據北市稅捐處資料顯示,台北市所有權人擁有一戶房屋者約六十二萬人、占四十八%,擁有兩戶以上者達五十二%。但北市財政局長陳盈蓉指出,房屋稅條 例對「自住房屋」無明確定義,且部分所有權人的房屋分散在各縣市,市府恐難以清查;若要調高第二戶以上房屋稅率,應由中央訂定,不該由地方政府自行訂定, 以免面臨「一國多制」、課稅不公的現象。

地方政府自訂 面臨一國多制

至於其他五都,新北市所有權人有一戶房屋者約一○三萬人、占八十三%,有兩戶以上者約占十七%;台中市有一戶房屋者約六十八萬三千多人,占七十五. 五%,有兩屋以上者約二十四.五%;台南市有一戶房屋者約五十一萬八千多人,占六十六%,有兩戶以上者約卅四%;高雄市有一戶房屋者約七十七萬戶、佔七 成,有兩戶以上者約三成。桃園縣約有六十四萬七千餘人有一屋、擁兩屋以上者有七萬九千多人。

不過,新北市等地方政府對增加第二戶以上房屋稅也持反對觀點,除認為執行困難、議會不會通過外,也擔心引發民怨。

台聯立委許忠信認為,應課「空屋稅」才對,空屋是資源的浪費;財政部希望地方政府調高第二戶以上的房屋稅,根本是推給地方政府,加稅誰敢做?

張盛和說明,目前沒有「囤房稅」或「空屋稅」的稅目,而是希望地方政府調高非自住房屋稅;房屋稅是彈性稅率,地方政府應善用,區分自住及非自住房屋,採用差別稅率,所謂「自住」就是有設籍。

財長再促地方 善用彈性稅率

國民黨立委孫大千則表示,如果地方做不到,就由中央來做,他已提案另設「特別稅」(囤房稅),先期以「一人一戶」為原則,若一家四口卻有五戶房屋,第五戶就要加重房屋稅三至五倍;且每增加一屋,稅率不同,房屋愈多、稅率愈高。


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工商時報【王妙琴】

近年來台灣對外擴大招商,並積極開放兩岸投資項目,成效已逐漸展現,吸引更多的陸資、外商企業來台投資,加上全球金融中心已愈來愈依賴亞洲的局勢發展,亞洲各大城市皆扮演著全球金融關鍵角色,因此具備國際級門面且掌握一級商圈地段的辦公室,相形重要。

牽連著眾多產業的新竹科學園區更是首要地區。在新竹地區房市已熱絡不下10年,但商辦產品市場卻是被忽略近10年的空窗期,當住家市場幾近飽和的情況下,投資商辦將會是下一波首選。

根據調查,一般住家出租率約達3成左右,辦公室出租率卻達7成以上,辦公室租金多比住家高1倍以上,因此商辦更具投資價值。尤其是位於核心地段的產品。企業主多半不會將大筆資金投入購買辦公空間,多會將資金投入長期投資或做為公司資金運轉,以利公司運作。

多家大型建商如國泰、新光、遠雄、順天、富邦等,所建置的辦公產品也都以只租不賣的方式與企業主公司行號打長期約的方式在運作。因為商辦可為長期收 益,當作公司資產,商辦產品生命周期長,低折舊率,當租金早已付擔全部房價時,商辦將成為不斷增值的資產。以台北信義計畫區為例,待周邊商圈成型後,商辦 產品更顯的期貨可居。內湖科技園區也早已超過500棟商辦大樓,也因為核心商辦供給量少,短期收租金,長期持有更是享有增值的潛力。

全球前10大租賃成本最昂貴的辦公市場中,有6名位在亞太地區,顯示愈來愈多的國際企業著眼於亞洲市場布局,綜觀這些租賃成本昂貴的辦公市場,可發 現他們具有幾個重點:位於市中心商業區、優質辦公空間快速成長、多元化的經濟經構及強勢的貨幣。在這個時候,地段的選擇就更顯的重要,以投資角度而言,要 投資一定要選擇最繁華的地段,如何選擇好的投資標的,改變最大的地區就是最繁華的投資標的,每座城市都有一個智富的門戶,反觀光埔地區位於竹科正門口,從 當初的透天產品為主,到現在大樓林立的景象,是新竹人有目共賭的。


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王品集團董事長戴勝益到政治大學發表演說時,對學生傳達經營企業的理念和精神,也說出經營王品的一些小故事,其中最讓人不可思議的是,戴勝益說他最喜歡把店開在鬼屋,因為租金便宜、地點又好。

王品董事長戴勝益:「我們有租很多的房子,都是人家所謂的鬼屋,因為比較便宜一千坪,月租8萬5千塊,就是因為那邊是鬼屋,以前沒有人敢從那裡經 過。」和學生們講座戴勝益語出驚人,強調自己的店很多都是開在鬼屋,而且不管是南北,甚至連中部風水師口中不好的店面,戴勝益一點都不忌諱。

戴勝益表示其實鬼屋最好,因為鬼屋的地點常常是很好的地段,租金價格又便宜,不過因為有些房東認為擁有鬼屋是人生最大的挫敗,所以半買半相送,像是 台中中港路這兩間王品企業,風水師口中都是爛到不行,同樣租金台北可能要兩百萬,戴勝益只花八萬就租下,結果照樣生意興隆,甚至最後還有屋主因此漲價不得 以才搬走。

戴勝益說20多年來他不迷信風水,也沒有被鬼壓身,經營事業絕對不靠風水,他的每一家店都不挑良辰吉時,裝潢好了就開店,一拉開鐵門就開始接待客 人,他也奉勸國營事業的董事長不要迷信風水,每一個剛上任者就想換桌子、換大門,應該把這些錢與心思用在經營企業上,自然就會蒸蒸日上。


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新北市永和一棟民宅被地政人員誤填面積,把 原本只有97平方公尺(30坪)寫成196平方公尺相當於60坪,住戶當年買房一坪價格也比附近住宅貴了一倍,沒想到如今住了30年才發現土地硬生生被砍 了一半,還多繳6年的地價稅,想討回這筆錢,稅捐處說只保留五年內資料,竟然要住戶自己提出證明,讓住戶氣得大罵,事隔30年要上哪找單據?

拿出一張張泛黃的繳稅單據,阿嬤好生氣,她怎麼也沒想到,登記196平方 公尺相當60坪的房子,住了30年才發現,原來權狀上寫的土地面積竟然只有一半,原來30年前新北市永和這棟民宅地政人員在登記土地面積時,不小心記錯 了,把97平方公尺的地寫成了196平方公尺,住在裡面的四戶人家都以為隔壁巷子也是自己家的地,當年用兩倍價格收購,直到民國80年土地重劃後才更正實 際面積,雖然有重新給住戶一份資料,但數字密密麻麻的,老人家根本沒有細看就簽名,事隔20年根本討不回來,不僅申請國賠的時效過了,連要討回多繳8年將 近2萬元地價稅都有困難。

住戶氣炸了,認為政府根本刁難,但196平方公尺和97平方公尺面積數字差這麼大,怎麼還會搞錯,原來出問題的就是這個環節,現在這一棟4戶居民,只有一樓的住戶有保留繳稅單據,他們希望政府能幫忙,依照一樓的繳費單據比照退稅,能討多少回來算多少。


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記者胡健森/台北報導

不動產交易實價登錄實施至今已屆滿1年,內政部今(17)日公布實價登錄實施後,這1年來國內不動產交易統計數字,以交易量最大的「六都」為例,除了桃園縣可能因為擁有升格等利多因素出現「量增價也增」,高雄市「量縮價也跌」,其餘則呈現「量縮價緩漲」的趨勢。

根據內政部統計,實價登錄實施後,全國的土地交易變化量減少了14%,其中又以台北市減少42.4%、新北市減少29.8%以及新竹縣減少21.9%為減 幅最大的前3名;在建物交易方面,全國的交易變化量減少了19.8%,單一縣市「減少」最多的分別是台北市46.6%、新北市34.5%、以及金門縣的 23.3%。

內政部政務次長蕭家淇進一步表示,不動產實價登錄後的這1年,以約佔了全國總交易量72%的「六都」來看,除了桃園縣比較特別,可能因為有升格直轄市以及 發展航空城、捷運等利多因素,不僅交易件數不減反增,價格也上漲,高雄市「量縮價也跌」,其餘「四都」都是呈現「量縮價緩漲」的趨勢。

蕭家淇特別澄清說,實施實價登錄並不是為了「打房」,而是要讓交易價格透明化,讓買賣房子的人能擁有相對較多的資訊,避免哄抬價格的情形;至於「實價登 錄」恐將成為「實價課稅」的基礎,蕭家淇則說,實價登錄的資訊開放給一般民眾及相關機關查詢,相關機關如果要做其他的用途,內政部無法評論。


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記者陳思豪/台北報導

台北市議員何志偉、高嘉瑜17日表示,台北市不少人排隊等待公營住宅,但卻有高達1萬3千多坪的公務宿舍,目前仍處於閒置狀態。議員痛批市府不聞不問、把宿舍當成蚊子館,建議可規劃短期出租,讓有需要的民眾來使用。

何、高兩人一同召開記者會指出,目前在等待出租國宅的民眾高達8815戶,但北市竟有1萬3千多坪、市值高達70億的公務宿舍空著不用,若以目前北市平均房租計算,每個月的租金至少就損失近2千萬元。

何志偉痛批,郝龍斌根本就是個敗家子,放著70億在這邊,荼毒那些需要公宅的市民,而相關單位坐視民眾居住困難而不顧,也明顯失職。

他認為,若把閒置宿舍拿來出租,至少可以增加700戶空間,也可讓等待公宅的市民,縮短將近半年的排隊時間。

數據顯示,目前閒置坪數前高的前3名,依次是警察局的5323坪、建國中學的2054坪與教育局的1216坪。

對議員的批評,財政局公產管理科科長張素珍回應,這些被點名的宿舍,多數都是50、60年代的房子,都已經超過使用年限,因此要等到都市更新後才做規劃,另外也有一些宿舍在校園園區內,比較難開放為公宅。

但高嘉瑜認為,目前台北市房屋有超過30年屋齡的高達百分之70,為何只有市府嫌這些公寓太老舊。閒置宿舍應可先整理再集中管理,等待都更的部分也可在實施前規畫短期出租,否則要繼續等待集中30戶才能變更的政策,實在太不實際。


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工商時報【蔡惠芳】

實價登錄上路以來,已有整整12個月的成交資訊完成登錄並揭露,信義計畫區兩棟地標-「皇翔御琚」以6樓總價8.1952億元、每坪高達276萬元的成交價,遠雄信義金融大樓以57樓每坪月租高達3,147元,雙雙登上全台最貴豪宅、租金最貴辦公大樓寶座。

隨著奢侈稅和實價登錄的實施,有些人原先預期房價會下跌,如今驗證,實價登錄和房價漲跌,根本是兩碼子事。究竟政府當初所堅持的居住公平正義,達到了嗎?房價為何不跌反漲?民怨有消失嗎?答案顯然跌破許多官員的眼鏡。

現行實價登錄有諸多盲點,必須加以總檢討。首先,完成登錄並揭露的資訊,都已經砍掉最貴、最低價的各5%,不予登錄和揭露,所以實價根本未必全都露。

其次,真正影響房價波動的預售屋,依法卻不必予以揭露,也讓房價資訊大大失真。

第三,實價登錄相關法令僅針對經紀業、地政士等向主管機關申報登錄,但中南部很多交易並不會透過經紀業和地政士進行,造成揭露率偏低。加上政策打房、豪宅交易縮手,流動性相對偏低,使得實價登錄並揭露數量不如預期。讓將來實價登錄為實價課稅暖身,提高難度。

如果依內政部營建署統計,截至去年第4季止,全台住宅存量約823萬多戶,其中台北市約93萬233戶,以這12月累計揭露全台44.7萬件、台北 市近1.9萬件來推算,要建立實價行情資料庫,保守估計起碼要花18年,才有機會建置完成;可見,從實價登錄要跨到全面實價課稅,還有漫長的路要走。


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中國時報【盧金足╱台中報導】

大型企業租用公有市場用地的租金,竟比市場行情還低,16日遭議員連番炮 轟,出租好市多、家樂福與IKEA,權利金加租金每月每坪270元、235元與265元,低於附近行情1000多元,而委外的秋紅谷公園1年收132萬 元,平均一坪420元,鄰近7期1坪要1500元,質疑是否圖利財團?

市議員蔡雅玲、謝志忠、張廖萬堅、陳清龍聯合質詢,舉精明商圈露天咖啡座精華地段,歇業比例高為例,市府振興商圈預算,委辦費比例高達91%,成效不如預期,應該檢討。

經發局長王誕生說,公有土地採公告地價5%為月租金底價,看起來很低,實際高於底標,且對得標業者附帶條件,如秋紅谷發揮滯洪功能被淹沒,不得提出損害賠償,廠商須自行恢復,租約到期,建物與土地回歸市府所有,民眾、廠商與市府3方皆贏。


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工商時報【王友倫】

創辦於1880年的美國百年膠捲巨擘─柯達公司,2012年初聲請破產保護,原因是數位相機技術取代傳統的膠片攝影,柯達沒能跟上數位資訊的潮流,而在相機產業的舞台上黯然退場。

大家或許認為是柯達不懂得創新,導致它在數位科技的領域中一路落後,最後面臨破產危機。事實上,數位相機是柯達公司發明的,但由於相紙底片的高獲利蒙蔽了經營者,讓它無法快速反應,以致於被商業危機擊垮。

柯達的故事讓我們了解,現在不是大魚吃小魚的時代,而是快魚吃慢魚的時代,如果不懂得「應變」,遲早會被競爭者迎頭趕上,甚至超前。

相形之下,微型事業至少擁有大企業所沒有的3種優勢:靈活反應、容易變通及貼近顧客。首先,大企業的組織龐大,像個恐龍,反應慢半拍,尾巴被咬了,傳到大腦要好些時候;微型事業往往是校長兼撞鐘,一有風吹草動,馬上可以靈活應變。

其次,微型事業可隨時推出新方案,因為即使失敗了,損失也不至於太多;但若像可口可樂、IBM這樣的巨人,一個失策可能導致幾億美元的損失,會讓他們缺乏改變的勇氣。

再者,微型事業老闆經常與顧客面對面,能及時反映顧客的需求,反觀大企業CEO,在第一線面對顧客的機會少又少。經營者如能充分掌握並善用這些微型事業的優勢,就具備了應變的基本功力。

其實,經營事業總要應付來自四面八方的危機,就拿天氣來說,假設氣象局發布颱風來襲,許多大型的房屋仲介商只能望之興嘆,祈求颱風趕快過去;腦筋動 得快的微型事業,在「關心颱風動態」之餘,若能靈機一動,在颱風來臨前兩天在報紙或網路上刊登廣告,宣傳:「颱風天,賞屋天!『房屋專家』教你如何利用颱 風來襲判斷好房子跟壞房子!颱風期間下單,更贈送『終生防漏保證』」藉此吸引想買房子的人,挖掘別人看不到的隱藏商機。

而究竟要如何化危機為商機,聰明應變、臨危不亂?以下4關鍵可供微型事業經營者參考:

1.掌握訊息:每天都要花時間了解重點新聞,思考這些新聞事件是否和你的產品、事業有關聯,如果有,要怎麼變成行銷話題。另外,也要了解競爭者的動態,參考競爭者的網站和他們的行銷方式,或用網路搜尋自己和競爭者是否有媒體露出或評價,才能做好準備,擬定因應的策略。

2.主動溝通:做生意有一個共同的信條,就是「顧客至上」,不管失去什麼樣的顧客,都可能會影響營收。因此,碰到顧客申訴、負面評價或涉及商品品質等問題時,都要在最快時間表達善意的溝通,讓顧客感受到處理的誠意,避免日後經由媒體的傳播與渲染,造成更大的商譽損失。

3.尋求支援:平時須培養能夠隨時支援的合作廠商,讓商品的產出或銷售能夠貨暢其流。面臨危機時,則能找顧問專家提供諮詢與後盾,如:當危機涉及安 全衛生時,可找檢驗單位,透過調查與檢驗,釐清問題的根源;當問題涉及法律與財務時,相關專家的建議也不能少,用專業背書,提升顧客的信任度。

4.積極處理:有些廠商主動投保產物保險,保護顧客與廠商的權益。如果遇到顧客申訴或事商品糾紛的時候,務必積極、快速處理,如:退款、更換商品、道歉聲明等。一旦涉及金錢賠償,可尋求調解委員會或是法律途徑協助,讓危機善後能夠順利進行,並且降低商譽受損害的程度。

對微型事業來說,只要利用「小」的優勢,再加上述4個關鍵,讓事業靈活如變色龍,面對各種市場與環境的變化,都能隨時應變,當危機出現時,臨「微」不亂才是上策!(本文作者為微型及個人事業支援與輔導計畫顧問)

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