房地合一稅2.0版上路,加上去年央行對房地產管制已發揮降溫的效果,使具有代表性的民營房貸指標大行近來大打「轉貸牌」,其中對轉貸的房貸業務,最高成數達八成五,會否帶動公股銀行跟進,已受到金融圈高度矚目。
金融圈人士指出,上半年房貸業務成長力道已明顯不足,尤其是新增房貸的案源有限,使民營銀行開始帶頭大打「轉貸牌」。根據各大銀行所推出的最新行銷措施,主要是推出房貸轉貸加新貸,其中有銀行最高成數八成五、最長20年、前半年利率1.31%,平均利率1.44%起跳,還有最多三年的寬限期。
銀行業者指出,八成五的成數,其中應該約有一成的部分應會以較高的利率計息。至於多數銀行這類轉貸型的房貸,成數最高則以八成為上限,利率最低約1.37%、1.38%,另外也都有2~3年的寬限期。
銀行主管指出,房貸轉增貸由來已久,但近來不少民營銀行透過官網、社群媒體等管道發動新一波行銷攻勢,公股銀行是否基於對房貸業務固樁而跟進,已引市場矚目。
銀行房貸業務6月因為房地合一稅上路前的逃命潮大增,但7月起即明顯「降溫」,尤其是央行採取選擇性信用管制措施,不僅瞄準投資客,亦瞄準土建融業務,兩種措施都會使未來新房貸的案源減少,尤其是後者攸關房貸業務最大宗、量能最大的「整批性分戶房貸」,影響更劇烈。
從全體國銀近半年房貸業務成長量來看,除了6月因為房地合一稅的「末班車效應」,使當月房貸業務爆大量,從去年底至5月,全體國銀才增加2,840億元的房貸業務,和去年下半年增加4,300多億元相差很大,銀行因而想透過轉增貸來增加碳火。
銀行業者指出,房貸轉貸,即使是增貸,也有擔保品保障放款風險,因此業者樂於推出這種「舊貸轉貸加新貸」的措施,爭取房貸戶從其他銀行「轉檯」,在各銀行陸續瞄準轉貸開打新的行銷戰,勢必引爆新一波的轉貸潮,房市也將進入新的戰國時期。
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2021-08-09 01:37經濟日報 記者楊筱筠 ∕ 台北報導
國人向銀行申辦房貸的平均年齡愈來愈晚,根據最新統計,十年前,30歲到35歲是房貸主要族群,現今平均年齡增加五歲,35歲到40歲為申辦房貸主要年齡層,節節高升的房價影響現今青壯年人生規劃,想買房,可能要等到快40歲才有能力負擔房貸。
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房市買氣略受疫情影響,但房地合一課稅2.0在7月上路,加速換手潮效應,根據中央銀行最新公布的6月全體銀行購置住宅貸款(房貸)及建築貸款(土建融)餘額統計,房貸達8.407兆元,土建融為2.621兆元,雙創歷史新高,其中房貸餘額年增率10.42%更是近15年新高。
央行統計顯示,6月房貸餘額已連續52個月創新高,餘額月增823.4億元,高於5月的月增772.62億元,是今年單月最大增量。土建融餘額與房貸同步衝高,累計連續28個月創歷史新高,但6月年增率再降至16.68%,為八個月來新低,餘額月增389億也高於5月的228.59億元,但低於3月的246.09億元。
六都6月移轉棟數全部增加,且與去年同期相比年增率全部達二位數。央行官員表示,因當月部份地區新完工交屋潮,整批轉為分戶房貸的效應,另房地合一課稅2.0新制七月上路,趕在新制實施前加速換手,激勵房貸增加,其中有部份來自5月交易遞延,因房屋過戶及房貸作業,通常需費時半個月至一個月。
統計顯示,2018年底房貸餘額接近7兆元的6.977兆元,但2019及2020年房市熱度明顯升溫,至2020年底已衝破8兆元大關至8.042兆元,等於短短兩年內就連續突破7兆、8兆大關,兩年累計增加逾兆元;而觀察長期以來餘額增加1兆元通常需五至八年,因此讓「房市過熱」的警示聲四起。
銀行房貸主管認為,過去二年台灣除出口及經濟表現佳,加上台商資金回流,商用不動產買氣火紅,也帶動住宅買氣跟著向上,尤其去年全球疫情大爆發,台灣則是「防疫模範生」,加速資金回流,市場閒錢滿溢,紛紛投入房市,甚至刺激自住需求也積極進場。今年上半年又因為房地合一稅2.0於7月上路,進一步刺激換手潮的交易熱絡。
土建融餘額年增率則是連續五個月下滑,從1月時的高峰18.7%降至16.68%。銀行主管分析,除央行政策加強管控土建融外,建商對房市敏感度一向領先購屋人,考量7月房地合一稅2.0實施,農曆年後即轉偏保守,加上5月又爆本土疫情,兩大利空來襲,推案紛紛延後,土建融需求也縮減。
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2021-07-23 05:38經濟日報 記者陳美君/台北報導
疫情嚇不倒房市,中央銀行昨(22)日公布,6月五大銀行新增購屋貸款為667億元,創下半年新高,月增7.59億元,房貸利率由1.35%小幅上修0.003個百分點至1.353%,為兩個月高點。
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台北市今(16)日公布今年第一季住宅價格指數,全市12個行政區全面上漲,內湖上漲1.69%最多。大樓房價持續攀高,已連續五個月創歷史新高,平均單價來到63.7萬元。
北市根據實價資料製作住宅價格指數,每月發布全市大樓、公寓、小宅房價,每季公布12個行政區平均房價及變化。
最新一季、今年第一季各行政區住宅房價全數上揚,內湖均價一坪55.6萬,季漲1.69%最多,其次依序為中山、中正、文山、南港,季漲幅都在1%以上。
和去年同期比,則以南港年漲5.4%上漲最多,其次為信義區、大安區,也都有5%以上漲幅。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,統計顯示台北市今年首季,蛋白、蛋黃區同時走揚,主要是第一季尚無本土疫情,在資金寬鬆、股市狂漲下,帶動一波房產交易熱,因此北市各區呈現全面齊漲的態勢。
他說,第一季市中心不少豪宅屋主趕在房地合一稅2.0上路前出場,如信義區國際名邸、國泰富鼎、冠德遠見、寶徠花園廣場等均傳出成交,大安區新豪宅包括和平大苑、明日博、瑞安自在也有多戶成交,都讓最貴的兩區房價錦上添花。
至於內湖,南港房價表現亮眼,一方面是信義和松山的買方外溢,另一方面,受全球供應鏈重組、台商回流等利多因素,全台製造業一片榮景,尤以ICT產業投資最熱,就業人口持續增長,因此推升港湖兩區、北台科技廊帶的房市。
對於接下來房價,黃舒衛表示,由於第二季有不少老豪宅趕在房地合一2.0上路前換屋獲利了結,其中包括不少公司以關係人高價交易,加上資金充沛下,仍有不少新豪宅交易,預料房價仍會持續上揚,第三季雖受疫情干擾,交易量減少,但目前來看,價格走勢仍未改變。
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2021-07-12 03:57:06經濟日報 記者翁至威/台北報導
全國各縣市「囤房」情形全都露,根據財政部近期公布的2020年非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計,全台各縣市中,以新北市近7.2萬人擁有非自住住家最多,而其中更有1,771人囤房五戶以上;其次為台中市6.2萬人,第三名為台北市近5.7萬人。
不過財政部表示,此統計為「縣市歸戶」結果,由於個人可能會跨縣市持有房屋,與全國歸戶情況會有所落差;此外持有非自住住家的原因也很多,還須進一步研究是囤房炒作,抑或是繼承祖產等複雜原因所致。
房屋稅籍組成相當複雜,財政部曾在今年2月底首度以房屋稅籍資料為基礎,並排除地下室、騎樓、升降機構造、共有、營業、自住住家用(含公益出租)、部分自住非自住混用等情形,而得到「最接近」實際囤房情況的「非自住住家用」統計。
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2021-06-26 03:21經濟日報 記者陳美君/台北報導
房市交易熱,中央銀行昨(25)日公布,國銀5月房貸餘額、建築貸款餘額續創歷史新高。5月房貸餘額增至8兆3,246億元,創歷史新高,月增773億元;房貸餘額年增率飆上9.99%,締造2006年9月以來、近15年來的新高紀錄。
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2021-06-26 03:21經濟日報 記者陳美君/台北報導
房市交易熱,中央銀行昨(25)日公布,國銀5月房貸餘額、建築貸款餘額續創歷史新高。5月房貸餘額增至8兆3,246億元,創歷史新高,月增773億元;房貸餘額年增率飆上9.99%,締造2006年9月以來、近15年來的新高紀錄。
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商業周刊 / 紅色子房/商周.com專欄作家
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2021-05-27 18:21中央社 記者蔡芃敏台北27日電
根據內政部資料顯示,全台房貸期數再創新高,平均房貸年期達23年,房仲業者分析,由於房價上漲,民眾透過拉長房貸年期,可以減輕每月還款負擔,也讓手頭握有較多資金可運用。
根據內政部不動產資訊平台資料顯示,全國新的房貸貸款期數仍呈現拉長趨勢,反映超過20年期的房屋貸款持續增加。
資料顯示,去年第4季房貸期數拉長至276個月,房貸族平均房貸年期已經達到23年,再創新高。進一步觀察各地區,桃園市新購置住宅房貸平均期數為290個月,為六都之冠,房價最高的台北反而最低,平均為273個月。台中市達284個月,高雄市為288個月,台南市276個月,新北市則是281個月。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房貸期數持續攀升與30年期房貸申請越來越普遍有關。由於房價上漲,民眾透過申請30年房貸,可減輕每月還款負擔,且銀行評估借款人每月還款能力時,也較容易審查通過。
此外,目前利率處歷史相對低檔,購屋人選擇每月少還一些房貸,手上多留一些資金運用,不像早年房貸利息較高,老一輩屋主多習慣早點還清房貸。
曾敬德表示,寬限期與拉長貸款年期都是降低房貸負擔的方式。不過,民眾購屋時仍得謹慎使用這些工具,當寬限期過後,須面對還本壓力瞬間到來,且拉長還款期限也必須多繳利息。另外,提醒購屋者應避免將本來要還款的資金轉進風險過大市場,避免因大幅波動,而損失資金。
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