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中央銀行緊盯打炒房。(圖/中時資料照)
中央銀行緊盯打炒房。(圖/中時資料照)
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房價高漲,財經部會去年12月聯手打炒房;央行7日召開「強化本行選擇性信用管制措施執行成效」會議,邀集36家本國銀行「喝咖啡」,督促銀行辦理不動產抵押貸款業務時應遵循規定,落實授信風險定價原則,更直白地說,就是不動產放貸,利率條件上不要「削價競爭」。

央行於今年1月開始陸續對銀行進行專案金檢,透過督促銀行落實法規遵循,以強化管制措施執行成效。

經央行查後,大部分銀行合於管制規定,但央行表示,仍發現有部分銀行辦理不動產抵押貸款業務尚有缺失情形,央行請銀行喝咖啡的目的,就是促請各銀行確實檢討改善並建立內控制度及作業程序,落實相關規範。

央行強調,銀行辦理不動產抵押貸款業務應落實風險定價原則,不要削價競爭。

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2021-04-27 01:17經濟日報 記者陳美君/台北報導
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    房貸
     

     

    央行公布3月國銀消費者貸款統計,其中購屋貸款、建築貸款雙雙締造歷史新高紀錄。(本...
    央行公布3月國銀消費者貸款統計,其中購屋貸款、建築貸款雙雙締造歷史新高紀錄。(本報系資料庫)
     

     

    自住剛性需求支撐,房市交易熱呼呼。中央銀行昨(26)日公布3月國銀消費者貸款統計,其中房屋貸款餘額、建築貸款分別來到8兆1,875億元與2兆5,394億元,雙雙締造歷史新高紀錄。(延伸閱讀:房價所得比 攀三年來高點

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    2021-04-20 03:33經濟日報 記者陳美君/台北報導
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      楊金龍
       

       

      本報資料照片
      本報資料照片
       

       

      中央銀行房市管制措施,下半年可能再加碼。央行總裁楊金龍昨(19)日透露,倘若房價持續上漲、交易量與銀行房貸餘額持續增加,不排除再加重房市管制措施,由於財政部房地合一稅2.0將於7月上路,市場預估,央行若要加碼房市管制,最快時間點會落在9月。

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      財經中心/綜合報導
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      ▲首購身份雖有適用的房貸專案,但個人條件仍是能否拿到低利率的關鍵。(圖/NOWnews資料照片)
       
      ▲首購身份雖有適用的房貸專案,但個人條件仍是能否拿到低利率的關鍵。(圖/NOWnews資料照片)

      PTT有網友PO文分享,幾年前第一次買房,去年賣掉後買新房,竟仍符合「首購」資格,這才發現原來首購並非一生只有一次機會,而是購屋時名下沒有房子,就擁有「首購」資格。房市專家說明,「首購」非指第一次購屋,而是指購屋時「名下沒有房子」的狀態;一般而言,銀行通常認為首購買方較單純,願意給予較好的貸款條件,但最終仍要視個人信用、資產狀況而定。

      首購看字面上意思,似乎是指第一次買房,但信義房屋企研室專案經理曾敬德說明,實際上是指名下沒有任何房子的買方。過去房貸利率比較高的時期,政府針對名下沒有房子的買方,推出利率較低的優惠房貸專案,因此擁有首購身份,購屋負擔會降低不少;但如今房貸利率築底,有沒有使用政府的優惠專案變得差異不大,甚至部分民營銀行房貸方案的利率還更低,建議首購族可以多方比較。

      曾敬德進一步說明,首購資格買方申辦房貸最大優勢在於,對銀行而言,這類型多屬於自住型買方,只要信用、收入、資產等狀況正常,被「倒帳」風險不大,因此多半很願意放款,且會給予不錯的條件,如利率低、成數高、有寬限期等;相反的,若是名下有多戶房屋的申貸者,銀行可能認為屬投資置產客,或是有還不出房貸的風險,貸款條件或許相對較差。但無論如何,最後仍要回歸申貸者本人的信用狀況及個人條件而定。

      大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡另說明,首購是指名下沒有房子的買方,也就是說,即便名下房子是繼承或是受贈得來,自己並沒有買過房子,同樣不符合首購資格。特別要注意的是,政府有推出安心成家購屋優惠房貸專案,但因鎖定「無殼族」,因此除了申貸者本身名下不能有房子,配偶及未成年子女名下也都不能有房子,才符合資格。


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      2021-04-03 06:09:00聯合報 本報記者戴瑞瑤
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      買房是人生大事,隨著房市轉熱,如何正確選擇房屋物件與房屋貸款,成為購屋族的重要課題,尤其房貸動輒二十年以上的長期貸款,必須挑選出最合適的優惠房貸,才能避免淪為「屋奴」。專家建議,除在購屋前應評估可負擔的房屋總價外,選擇房貸時更需考量利率、貸款額度與年限這三大要素,才能找到適合的房貸。

       

      根據聯徵中心統計,去年全台平均購屋總價為一一四六點八萬元,較去年同期增加卅五點九萬元,不只創下歷史新高,也是連續七年的平均購屋總價超過千萬元。去年第四季房貸的核貸成數中位數達百分之七十九點二五,創下歷史新高;平均貸款利率則降到百分之一點四五,寫下歷史新低紀錄。

       

      數據發現,近年國人購買總價千萬以上的房子,已是普遍現象,平均銀行可核貸成數近八成,意味購屋前至少要準備二成自備款。假設一千萬的房子,至少要先準備二百萬的自備款,再向銀行貸款八百萬元,但這還不包含裝潢、管理費、稅費等其他費用。

       

      星展銀行消費金融處負責人孫可基表示,買房須回歸自己的經濟條件及購屋計畫,選擇房貸則應考量利率、期望貸款額度,以及貸款年限三大要素。希望貸款額度高,利率會隨之提高;若想拉長繳款年限,相對須付出更多利息。民眾應綜觀考量自身需求,才能決定三要素優先順序,選擇最適合房貸方案。

       

      民眾在買房前應先評估未來房貸占收入比率,避免房貸負擔過重。一般來說,房貸月付金額應少於個人收入的六成,並小於家庭總收入的四成。舉例來說:一對小夫妻兩人月收入相加八萬元,每月房貸支出應少於三萬二千元,若用貸款八成、年限二十年的房貸計算,看屋時應選擇總價約八百萬元的物件較為合適;而若小夫妻兩人月收入相加可達十萬元,每月房貸支出應少於四萬元,以貸款八成、年限二十年的房貸計算,看屋時應選擇總價約一千萬的物件。

       

      若想向銀行取得良好的房屋貸款條件,可從增進房屋外在因素與個人內在因素兩方向著手。外在因素包含地點、形態、屋齡等房屋條件。內在因素方面,貸款人則需要擁有良好的信用、穩定的收入來源,以及與銀行的往來紀錄。

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      【時報-台北電】公股銀行分析,上半年房市看多因素為貨幣寬鬆、利率偏低、台商資金回流等,為購屋及換屋提供誘因,提升房市需求,預期房市價量皆有一定支撐,但看空因素為政府對短線炒作交易的加強管制,也因房市多空因素夾雜,公股銀行規劃,除了繼續推廣房貸,將鎖定拓展以房養老,以及房貸以外的其他個金放款業務。

      華南銀行規劃,除了繼續推廣房貸外,將鎖定拓展房貸以外的其他個金放款業務,如智慧靈活房貸、真款貸信貸、股票靈活金等貸款業務;因應政策鬆綁銀行建築融資限制,都市更新條例、都市危險及老舊建築物加速重建免計入銀行法72-2限制,也將持續推展危老建築都更重建貸款業務。

      第一銀行指出,將持續耕耘優質客戶,如薪轉戶、六師客群等,並提供優惠專案貸款,另外會持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸。

      土地銀行分析,政府實施「健全房地產市場方案」,宣示打炒房的決心,短期內投機族群轉趨縮手,有助於房價合理化,預期在國內經濟表現相對穩定且疫情控制得宜下,剛性買盤將持續進場。

      土銀房貸策略將持續推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策貸款業務,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」,以固守房貸市占率及穩定獲利來源;同時持續推展商業型「樂活養老」貸款,擴大服務年長者,促使以房養老產品更加多元。

      彰化銀行則是為維護授信品質與健全房貸業務,房貸業務主力推展對象,將鎖定以較不受央行打房政策影響的自住需求與優質客群,如公教、專業人士、上市櫃員工及高收入者等,且將持續加強理財型房貸的推展。(新聞來源:工商時報─記者孫彬訓/台北報導)


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      【時報-台北電】全球低利率環境,加上2020年新冠肺炎疫情造成全球央行降息,台灣又有房貸等紓困措施,讓房貸利率幾乎已不符合壽險業的資金成本,目前僅剩國泰人壽、台灣人壽、三商美邦人壽及新光人壽,有承接非保戶的房貸申請件,全球人壽則是僅限保戶,大部分壽險公司則已暫停承作新房貸業務。

      壽險公司目前新台幣保單資金成本,即保單利率加上作業成本等,大約還在1%~1.5%以上,若要獲利,資金運用報酬率至少要2%以上,但壽險業表示,目前壽險平均新房貸利率約1.5%~1.8%,若是優質客戶現在申請可拿到1.31%的利率,即壽險公司就是「消極」提供房貸商品,服務客戶為出發點,順便就是去化一些資金,勉強可算比定存利率稍高一些的收入。

      富邦人壽2020年9月宣布停止房貸業務後,本國前十大壽險公司,只剩五家還有承作新房貸,且整體壽險房貸規模從二年多前約8千億元規模,到今年首季恐剩下6千多億元,最大就是國壽,約3千億元,富邦人壽雖已暫停業務,但仍有近1,600億元的房貸餘額,再者就是新壽、三商美邦人壽、台壽都還有300億元附近的水準,另外如南山人壽雖從2014年就停辦房貸,但也還有100多億元。

      國壽對於都會區住宅做擔保品、且申貸者是優質客戶,目前最低利率可給到1.31%;三商美邦人壽目前最低房貸利率也是1.31%,對於貸款目的為購屋自住,符合其內部定義的菁英客戶,信用正常且固定年收入80萬以上者,即可能拿到較低的房貸利率。

      新壽的房貸主要以自家保戶為主,但也接非保戶的申請案,最低利率目前也是1.31%,主要看客戶的職業、收入、保費貢獻度,且承作主要是六都的住宅。大體而言,壽險業房貸目前主要還是以自家保戶為首要目標,若保費貢獻度高,一般都能拿到較低的房貸利率,最低1.31%的利率也算能跟銀行競爭。(新聞來源:工商時報─彭禎伶/台北報導)


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      中央銀行接棒繼續抑制熱錢湧進推高市場炒房,今(18)日理監事會議上宣布修正中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定說明,有四大重點,包括調高公司法人購置住宅貸款最高貸款成數一律為4成、針對自然人持有多戶房貸調整貸款成數限制以及採取差別管理從6成最低降至5成、調降高價住宅貸款最高貸款成數從6成到最低4成、增訂工業區閒置土地抵押貸款規範最高為5.5成。

       

      第一,由於法人囤房以及短期交易較為明顯,公司法人購置住宅最高貸款成數一律調降至4成,原本第一戶為6成、第二戶為5成。

       

      第二,自然人持有多戶房貸,不利金融機構不動產授信風險控管,調整貸款成數限制,並對多戶房貸成數採取差別管理。包括第3戶購屋貸款從修正前的6成、調降至5成,第4戶以上購屋貸款一律為5成。

       

      第三,高價住宅具有帶動周邊房價的外溢效應,且其價格波動大,銀行承擔授信風險較高,調降最高貸款成數,原本為6成,修正後分為兩種模式,假設無房貸或是已經有2戶以下房貸者5.5成、已經有3戶以上房貸者為4成。

       

      第四,為了協助工業區土地活化利用,增訂工業區閒置土地抵押貸款規範。原本為銀行自律規範,修正後限制最高貸款成數為5.5成,假設抵押土地已動工興建開發,或是借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內興建開發者,則不適用

      房貸公司法打炒房央行
       

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      金管會、央行聯手打炒房,陸續專案金檢各大銀行後,房貸市場受到影響,公股行庫表示,不僅房貸成數縮水,現在貸款要超過8成是「難上加難」,連「裝潢貸款」也跟著縮水,這類信用貸款最高是房價10%,近來已陸續降為5%;住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,現在買房多準備50至100萬元的自備款準沒錯。

      貸款難超過8成 偏鄉成數大減

      有民營銀行自今年1月開始,堅守房貸8成的界線,即使是該集團的壽險保戶、信用卡友等也沒用,難以突破銀行設的8成警戒線,首購利率1.33%起,要額外申請裝潢貸款,利率也提高至1.71%起,且無寬限期;銀行主管坦言,「去年房貸要申請8成5很簡單,但金管會加強金檢,銀行壓力難免,為配合政府政策,還是要守規矩一點。」

      台經院產經資料庫分析師劉佩真指出,各大銀行配合政府打炒房的政策,近月對房貸申請的條件,確實比去年全年出現短期微幅緊縮,但若拉長時間比較,還是處於相對寬鬆的狀態;台經院2月公布營建業營業氣候測驗點已出現連續第3個月下滑,劉佩真解讀,意味買方對房市觀望,「樂觀」態勢趨緩,但整體來看,不礙於自住客購買意願。

      部分公股銀行則維持最高成數8成5,但僅限台北市精華區,大概只有「忠孝東路」等級才有資格享有,其他五都最高只有8成,一般縣市只剩7成5,偏僻一點的鄉鎮,連7成都不到。

      年輕人不吃不喝 受衝擊最大

      以目前平均購屋總價約1000萬元至1200萬元,換算自備款須增加5、60萬,很多年輕人不吃不喝、工作1整年,可能都存不到這筆錢,衝擊還真不小。

      聯徵中心資料顯示,至2020年第4季平均新增核貸的金額為833萬元,而平均貸成數為73.49%,貸款中位數則79.25%。

      劉佩真表示,科技股連翻漲,台積電已站穩600元大關,半導體、科技相關從業人員,面對銀行房貸條件調整,買房、換屋的需求仍絲毫不減,會受到貸款成數衝擊的是從事服務業、零售業或基層勞工,建議買房選擇上,可以透過降坪數、降總價等方式,還是可以成為有房一族。

      年薪沒百萬 房貸利率1.31%吃不到

      購屋申請房屋貸款,許多銀行廣告標榜房貸利率1.31%的優惠貸款,公股行庫主管表示「廣告術語、看看就好」,因為9成以上貸款人不具備醫師、會計師、律師「五師」等資格,也不見得有年薪百萬資格,「且」準備入住台北大安區、信義區等精華地段,更直白地說,對多數貸款人來說,房貸利率1.31%是看得到、吃不到。

      公股銀行表示,現在要貸到「1.31%」的地板價幾乎不可能,不過目前銀行提供房貸的「加分項」可以讓民眾參考,讓有相關條件的民眾可以享受較優惠、便宜的房貸利率,首先,如果職業是「五師」,也就是醫師、律師、會計師、建築師以及高階工程師等,基本上利率可以較為優惠。

      其次是密切往來、貢獻度高的客戶,也是「利率減碼」的加分項,銀行參考的指標包含是否為財富管理的客戶、在該行是否有存款等,且不能是「靜止戶」,在該行要有一定程度的活躍程度,如定期理財等,這類的房貸戶就受到銀行的歡迎。

      當然貸款房屋的地理位置、坐落條件具相當的「利率」影響力,甚至兩個標的相差只有幾百公尺,貸款的利率就差很多。

      公股銀表示,除了六都都會區、精華區等利率條件可能會比偏鄉好些,坐落位置如在大馬路上或在小巷弄中的房子就有差、與捷運站的距離,也是決定利率關鍵,距離愈近,利率就會比較便宜。

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      中國時報吳靜君 、 洪凱音
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      購屋申請房屋貸款,許多銀行廣告標榜房貸利率1.31%的優惠貸款,公股行庫主管表示「廣告術語、看看就好」,因為9成以上貸款人不具備醫師、會計師、律師「五師」等資格,也不見得有年薪百萬資格,「且」準備入住台北大安區、信義區等精華地段,更直白地說,對多數貸款人來說,房貸利率1.31%是看得到、吃不到。(本報資料照片)
       

      購屋申請房屋貸款,許多銀行廣告標榜房貸利率1.31%的優惠貸款,公股行庫主管表示「廣告術語、看看就好」,因為9成以上貸款人不具備醫師、會計師、律師「五師」等資格,也不見得有年薪百萬資格,「且」準備入住台北大安區、信義區等精華地段,更直白地說,對多數貸款人來說,房貸利率1.31%是看得到、吃不到。

      公股銀行表示,現在要貸到「1.31%」的地板價幾乎不可能,不過目前銀行提供房貸的「加分項」可以讓民眾參考,讓有相關條件的民眾可以享受較優惠、便宜的房貸利率,首先,如果職業是「五師」,也就是醫師、律師、會計師、建築師以及高階工程師等,基本上利率可以較為優惠。

      其次是密切往來、貢獻度高的客戶,也是「利率減碼」的加分項,銀行參考的指標包含是否為財富管理的客戶、在該行是否有存款等,且不能是「靜止戶」,在該行要有一定程度的活躍程度,如定期理財等,這類的房貸戶就受到銀行的歡迎。

      當然貸款房屋的地理位置、坐落條件具相當的「利率」影響力,甚至兩個標的相差只有幾百公尺,貸款的利率就差很多。

      公股銀表示,除了六都都會區、精華區等利率條件可能會比偏鄉好些,坐落位置如在大馬路上或在小巷弄中的房子就有差、與捷運站的距離,也是決定利率關鍵,距離愈近,利率就會比較便宜。

      有銀行主動幫房貸族減輕負擔、搶攻轉貸族群,凱基銀行為協助早期購屋且房貸利率在1.45%以上的民眾減輕利息負擔,或有增貸需求的房貸族,近期推出房貸轉貸專案,利率最低1.33%起,若以轉貸前後平均年利差0.15個百分點計算,每千萬元房貸第1年可省約1萬5000元利息,20年下來可省下超過16萬元利息。


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      2021-02-27 04:09經濟日報 記者陳美君/台北報導
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        都市更新

         

        房市示意圖。記者游智文/攝影
        房市示意圖。記者游智文/攝影
         

         

         

        房市買氣熱,中央銀行昨(26)日公布,1月購屋貸款、建築融資餘額分別增至8兆1,058億元與2兆4,978億元,續創歷史新高紀錄。其中,房貸餘額年增率9.17%,創2006年10月以來近14年半新高,建築融資年增率18.7%,為2011年7月以來,逾九年半高點。

         

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        【時報-台北電】中央銀行25日(周四)將公布五大銀行元月新承作放款統計,其中新增房貸預估將較上月減少,主要因去年雖受到新冠疫情肆虐,但房市買氣卻異常爆發,甚至顯現炒房再起的過熱警訊,政府在2020年11月出手打炒房,央行12月初祭出新一波選擇性信用管制,所引發的效應將在1月開始發酵。

        根據央行統計,去年全年五大銀行新增房貸一舉衝破6,000億元大關至6,294.97億元、創歷史新高紀錄,12月新增房貸則達683.37億元、創近五年最高紀錄,且月增103.83億元,為一年半以來最大增額。五大銀行的台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等,合計承作房貸比重約占全體銀行近四成,一向被視為房市風向球。

        觀察去年房市買氣爆發,主要因全球寬鬆,我央行跟進降息,使得市場原就過剩的閒置資金,進一步更氾濫而無處可去。加上台商回流大買商用不動產,激勵行情節節高漲,住宅也跟著衝,買氣強勁到央行副總裁陳南光發表專文,提醒房市有過熱之虞。

        結果行政院去年11月啟動打炒房,央行12月7日宣布新一波房市管制,但由於房產過戶及房貸作業約需費時一個月以上,即打炒房效應從今年1月才正式開始發酵。

        雖新一波房市管制,其實不影響目前房市主力的首購族及大多數自住換屋族,但預期心理作用,仍會使購屋人暫偏觀望。加上年終第四季購屋旺季結束,進入新年度的首月,除工作天數較前一月少三天,民眾更開始啟動2月農曆年休長假的準備,不急於年前進場購屋,買氣降溫實屬必然。

        因此從台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都1月移轉棟數統計來看,出現月減逾8.0%,也就是說,五大銀行新增房貸減少實不意外。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)


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        2021-01-27 02:30經濟日報 記者陳美君/台北報導
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          華南銀行
           

           

          房市買氣熱滾滾,中央銀行昨日公布,去年12月,國銀購屋貸款餘額飆至8兆423億元...
          房市買氣熱滾滾,中央銀行昨日公布,去年12月,國銀購屋貸款餘額飆至8兆423億元,首次突破8兆大關、締造歷史新高紀錄。 (本報系資料庫)
           

           

           

          房市買氣熱滾滾,中央銀行昨(26)日公布,去年12月,國銀購屋貸款餘額飆至8兆423億元,首次突破8兆大關、締造歷史新高紀錄;單月暴增929億元,為2016年房地合一稅上路以來最大;年增率8.5%,創2007年1月以來的14年新高。

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          圖/經濟日報提供

          圖/經濟日報提供

          金管會昨(28)日公布最新不動產逾放比率,去年12月底止,購置住宅貸款逾放比率降至0.12%,為金管會2008年有這項資料以來最低;至於建築貸款逾放比率雖持平在0.15%,但逾放金額增加,是否跟打炒房有關,尚待進一步觀察。

           

          金管會銀行局副局長林志吉表示,到去年12月底止,購置住宅貸款餘額8兆0175億元,逾放金額98億元,逾放比率0.12%。

           

          逾放比率0.12%已連續二個月降低,且是2008年底以來新低。

           

          至於逾放金額98億元,跌破百億元,也是2015年以來新低,2014年底逾放金額為86億元。

           

          金管會是從2008年開始有房貸逾放比率統計,建築貸款逾放比率統計則是從2013年開始。銀行業者表示,房貸逾放比率創13年來新低,有可能跟利率持續走低有關,利率低借款人多還得起貸款;至於疫情雖對部分行業造成衝擊,但政府也提供紓困貸款,可舒緩借款人壓力。

           

          至於建築貸款餘額,到12月底止為2兆7,911億元,逾放金額42億元,逾放比率則有0.15%。

           

          建築融資逾放比率雖跟去年11月持平,但逾放金額從41億元略增至42億元。對於去年底逾放金額的增加,是否跟央行推出打炒房措施,部分小建商撐不住有關?官員表示,打炒房措施的影響,還要再作觀察。


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          ·2 分鐘 (閱讀時間)
           
           

          【時報-台北電】中央銀行本周22日(五)將公布2020年12月五大銀行新承作房貸統計,儘管整年面對新冠疫情肆虐,但房市買氣仍相當火熱,就算央行12月祭出新的房市管制措施,但以當月六都移轉棟數續增加來看,估計全年新增房貸將衝破6,000億元大關,超越2011年的5,958.85億元,創統計以來的新高紀錄。

          2020年房市不畏疫情,延續2019年的熱度不減,甚至因台商回流,大買商用不動產,使得行情節節高,連動住宅也跟著衝,買氣顯現愈來愈強,因此央行副總裁陳南光發表專文,提醒房市有過熱之虞,也引爆打炒房聲再起。

          結果由行政院主導,相關部會提出因應的舉措,央行更在12月的第四季理事會舉行之前,開出第一槍,祭新一波針對性審慎措施。

          但儘管政府2020年12月出手打炒房,由於移轉以及房貸的相關作業,往往費時逾一個月,因此12月數據尚未完整反應。

          統計顯示,北市為主的六都,當月買賣移轉棟數合計仍是月增6.6%,其中僅北市小幅月減0.6%,其他五月增各在2.0~14.4%。以此預估五大銀行新增房貸高於11月579.54億元的可能性高。

          據央行統計,2020年1~11月五大銀行新增房貸金額合計已達5,611.6億元,即平均單月新增510億元,其中11月新增579.54億元,若就12月移轉棟數續增為基礎來看,新增房貸不排除將較11月增加,就算僅用月平均數510億元來計算,五大銀行全年合計新增房貸都會衝破6,000億元,創新高紀錄。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)


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          2020/12/18 18:25    

          財政部宣布,「青年安心成家購屋優惠貸款」實施期程延長至2022年底,一段式機動利率調降至1.4%。(記者鄭琪芳攝)

          〔記者鄭琪芳/台北報導〕財政部表示,自2010年推出「青年安心成家購屋優惠貸款」以來,對於減輕國民居住負擔、落實居住正義的成效良好,經行政院同意,實施期程延長至2022年底,且一段式機動利率調降至1.4%。

          財政部表示,「青年安心成家購屋優惠貸款」實施期間經4度展延至2020年底,這次再將實施期程延長至2022年底。此外,考量2019年新增的一段式機動利率(目前為1.43%)申辦及撥貸占比近6成,符合民眾購屋需求,為擴大協助無自有住宅家庭購置住宅,有效減輕新購屋者負擔,自2021年1月1日起,一段式機動利率新貸放案件,依中華郵政2年定儲機動利率(目前為0.845%)固定加碼0.555%(由0.585%調降0.03個百分點)機動計息,因此目前利率為1.4%。

          財政部也指出,為因應「民法」將修正成年年齡,本貸款借款人年齡配合修正為「符合民法規定的成年年齡以上」,並新增本金平均攤還法的償還方式,提供民眾多元選擇。另,本貸款也新增措施,就受疫情影響或經濟因素還款困難者,得不受貸款年限最長30年限制,寬限期可延長最多不逾5年。

          根據統計,截至109年11月底,「青年安心成家購屋優惠貸款」已協助30萬2622戶家庭購屋,核貸金額達1兆2291億元,為民眾成家、立業、生兒育女奠立穩固基礎,深受肯定;其中,男女核貸人數及金額比率相當,顯示兩性獲貸機會均等,有效落實性別平權政策。


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          政府祭出多項打炒房措施,立法院法制局報告直言,唯有房貸實際負擔利率提高,才是最重要且有效的工具;對於購置第三戶以上貸款,應屬投資等級,央行應考慮合理調高一定利率區間,提供銀行等金融機構適用,以增加投資者成本。

           

          政府2020年底推出一系列健全房市措施,包括行政院通過「健全房地產市場方案」,通過「實價登錄2.0」等多項修法;央行也祭選擇性信用管制,金管會則針對八家銀行啟動集中度管制等。

           

          立法院法制局所提議題研析報告直指,房價上漲因素甚多,主因在於利率太低及太多資金湧入不動產市場,央行所採四大政策立意甚好,但集中於放款成數及寬限期等限制,建議搭配以下四項措施。

           

          第一,貸款用途限制。貸款用途甚多,對於購置第三戶以上者,用途不宜以「買房」來評估,應以「投資」作為風險評估標準,可有效減少投機客以買房為名,行炒作之實。

           

          第二,貸款成數級距化。央行祭多項貸款成數限制,但若總價拉高,成數限制實益不大,仍應回歸貸款用途來配合使用;建議自然人第三戶限貸六成,第四戶限貸三成,第五戶以上及公司法人第三戶以上則不提供貸款。

           

          第三,貸款利率差異性。實證結果發現抑制房價飆漲,唯有房貸實際負擔利率提高,第三戶以上貸款,如屬投資等級,其利率不應與購屋利率等同,央行應考慮合理調高利率區間,提供銀行等金融機構適用,以增加投資者成本、壓縮獲取暴利空間。

           

          第四,貸款年限及寬限期。 自然人第三戶以上貸款應屬投資用途,因此不需給寬限期,公司法人第一戶以上貸款,也不適用寬限期,且貸款年限也不應適用購屋貸款30年期限,應考慮合理限縮貸款期限,除能增加持有成本及風險,也縮減其囤房空間。


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          央行祭出選擇性信用管制四大措施,期望可協助房市正常發展,不料卻波及自住客!據了解,有公股銀行將房貸最高成數從8成5,悄悄調降為8成。另有公股銀最高成數維持8成5,但僅限台北市精華區,其他五都最高只有8成,一般縣市則只剩7成5。以目前平均購屋總價約1,000萬至1,200萬,換算自備款須增加5、60萬,相當年輕人工作一整年的年薪,衝擊不小。

          聯徵中心資料顯示,今年第三季購置住宅貸款新增4.7萬件,創下29季以來新高,平均購屋總價為1,143萬元、授信額度825萬元,至於核貸成數中位數78.72%,為近3年高點;平均貸款利率1.46%,則是史上新低。

          打炒房 波及自住客

          央行日前無預警祭出四大信用管制,雖主要就投資客、大戶與建商炒房、炒地,限制房貸、土融貸款成數,但實際上,有公股銀擔心被上層盯上,努力配合打炒房,悄悄調降房貸最高成數,從原本的8成5調降到8成,如此一來,勢將衝擊口袋不夠深的自住客,特別是首購族群。

          公股銀高層透露,有些房貸是可以搭配信用貸款,過去最高可以達到8成5、甚至9成,在央行祭出管制措施後,雖仍可搭配信用貸款,但是2項加起來卻不能超過8成。

           

           

          只是各銀行為留住客戶,又不能讓房貸虧錢,以致利率仍維持「地板價」、約1.31%的歷史低點。

          青安貸款 低成長

          在打炒房政策一一推出下,公股銀對於房貸的預算編列也變得保守,有公股銀今年房貸餘額成長約7%到8%,明年則僅編列2%到3%的增幅,態度相當謹慎。

          值得注意的是,為嘉惠首購族,政府續辦青年安心成家購屋貸款到2022年底,將一段式利率從1.43%調降為1.40%。財政部統計,今年前11月公股銀行受理青年安心成家貸款新增核貸件數1.31萬、核貸金額602億元,不僅較去年同期下降,且幾乎創2011年開辦以來新低。公股銀主管認為,青年安心成家貸款有限額800萬元,且利率還是無法與一般房貸競爭,明年申辦量應僅微幅成長,並以中、小坪數產品為主要貸款對象。

          (中國時報 吳靜君)

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          2020-12-19 17:45中央社 記者潘姿羽台北19日電
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            房市
             

            政府健全房市動起來,除了端出短中長期完整方案,央行也祭出選擇性信用管制,遏止炒作歪風;央行報告指出,健全房市有賴供需面多管齊下,而想要抑制價量,同時採行貸款限制與租稅措施效果最大。

            央行指出,今年下半年以來,國內疫情趨穩,投資客、置產族增加,預售屋紅單交易、囤屋養地現象漸增;房市出現交易升溫、房價走高,主要都會區購屋負擔加重等現象。

            央行直言,房價若因自住購屋需求與所得、經濟成長而緩升,有助房市穩健發展,但若房價不合理上漲,導致漲幅遠高於所得成長,將影響民眾購屋負擔能力,潛藏不利經濟金融穩定的風險。

            有鑑於此,政府12月3日端推出跨部會健全房地產市場方案,明訂短中長期因應對策,希望抑制炒作,防止過多資金流入房地產。

            央行也分享實證結果,指出房貸限制措施與租稅措施都有助於減緩房貸信用成長,效果以租稅工具較佳,但同時採行房貸規範與租稅措施效果最大。

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            2020/12/08 05:30    

            央行昨無預警祭出四項房市貸款限縮措施,房產業者抱怨,會再度引發糾紛;圖為預售樣品屋,與新聞事件無關。(資料照)

            〔記者徐義平/台北報導〕中央銀行昨無預警祭出四項房市貸款限縮措施,房產業者抱怨,這已不是「打炒房」,而是「打房」,不論是法人、自然人第三戶貸款成數突然限縮,將再度引發糾紛,甚至可能上演過去北市南港區建案「無雙」(之前總統大選引爆的某陣營候選人買豪宅風波)類似事件,建商恐被迫扮演融資角色,來補足貸款成數不足。

            籲對已簽約購屋民眾 維持原貸款條件

            不動產開發公會全聯會理事長楊玉全強調,無預警實施絕對會造成糾紛,建議央行應劃分時間點,對已簽約的購屋民眾,維持簽約時貸款條件,不應該由民間交易雙方來承受政策變動的風險;他直言,這不是「打炒房」,而是「打房」、「打擊產業」、「打擊從業人員」,建築業對就業、稅收、推動都更、危老都有付出,現在卻天天被各項措施打壓,嚴重影響建築業投資環境的安定性。

            信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,這次針對一般民眾第三戶房貸與法人房貸、建商土地融資與餘屋貸款「一次到位」限縮,市場已明顯感受到政府出手降溫的決心,短期將造成市場觀望,但長期有利房市健全發展;若是漲太快、餘屋量大的區域,除了房價可能進入修正,推案開發商壓力也將變大。

            學者肯定示警投資客 沒衝擊自住民眾

            瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,「楊四條」是對付投資客,土融、餘屋貸款限縮則是劍指槓桿較大的建商;其中私法人限貸令,擺明是針對房地合一稅以來,設立炒房公司的有效防堵辦法,相對可保護中、低總價市場的自住買方;另針對自然人購置第三戶限貸,與之前二○一○年對比,已非特定地區第二屋,限制範圍擴及全國。

            清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說,肯定央行此次做法,在各部會起帶頭作用,也沒有衝擊自住民眾,只針對投資客,「示警」意味初步已經達到。


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