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2019-07-15 05:30

理財型房貸是向銀行借錢去投資,要先充分評估自己的還款能力。(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕國銀競推「理財型房貸」,吸引房貸族借錢理財或周轉;但專家提醒,這種房貸方案彈性雖大,適用於有周轉金需要或理財規劃的客戶,但仍得先確認是否有足夠還款能力,免得還不出錢,房子恐被拍賣。

金融比較平台Money101總經理周純如指出,要申請理財型房貸得先評估三件事,首先應確認自己是否有足夠還款能力,理財型房貸借錢投資,無論獲利或虧損,須按月償還房貸本金、利息及循環額度利息給銀行。

其次是理財型房貸的平均利率,儘管標榜比無擔保信貸的利率還低,但卻比一般房貸高,要先試算及評估,哪一種房貸對自己有利?第三是理財型房貸的動用額度,來自於已還款本金,如果還款金額不多,可動用額度就會非常小,投資效果非常有限。

她建議,若有房貸需求、也希望有一筆可靈活動用的資金,「理財型房貸」是一個可考慮方案,但在申辦前,應檢視自身風險承受程度,也就是「停看聽」;也要想好新動用貸款目的,不要拿去做沒把握的運用,如果投資慘賠,無法如期還款,原本抵押給銀行的房屋恐會遭到拍賣。


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▲▼買房,房貸,房子,置產,房地產。(圖/pixabay)

 

▲理財型房貸讓「房貸」不只是一攤子水死水,而是可以彈性運用,成為生活中的資金活水。(圖/pixabay、示意圖)

記者吳靜君/台北報導

現在房貸大多是處於低利狀態,所以許多人都會藉由房貸來做為理財型的產品,以錢滾錢,讓房貸不僅是你的「債」而成一攤死水,而是轉做你的資金來源,賺取更高的報酬,甚至有急用時的週轉金,急用時不用辦小額信貸或者是二胎房貸,減輕自己的「利息壓力」。

Money101台灣董事總經理周純如表示,「理財型房貸」適合有靈活運用資金需求的民眾,在房貸額度內可自由地運用資金投資,以錢滾錢,相比傳統型房貸在還款後就不能再動用貸款額度,「理財型房貸」資金彈性大。舉例來說,大雄借了1,000萬房貸,已經償還200萬貸款,這兩百萬就變成一個循環額度,可以按日計息,隨時動用。

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理財型房貸利率 1.88%~3.2%之間

市面上現在有許多理財型房貸,包含永豐銀、凱基銀、玉山銀、遠東銀以及國泰世華銀等。Money101金融比較平台表示,市場上各家銀行所推的「理財型房貸」利率,大約落在1.88%~3.2%之間,銀行審核利率端看申貸戶與銀行往來的程度、信用條件,利率方面會比一般傳統房貸再高一點,但是比起一般信貸貸款利率要4%~5%左右,利息壓力確實可以減輕很多。所以,比較適合有投資理財需求的民眾。

利率1.88% 借10萬元10天利息51元

比較各家理財型房貸,永豐銀理財型房貸利率1.88%起、貸款成數最高八成,手續費3,000元起;根據永豐計算,每動用1萬元、日息最低0.51元,方便客戶資金隨時調度提領以及彈性運用。

Money101金融比較平台也提供試算,「理財型房貸」採按日計息,舉例來說,假設年利率為1.88%,若動用10萬元,借款期間10天,所需支付的利息約51元,所以民眾採用理財型房貸時,也要斟酌自己的還款能力。

另外也有銀行是以給予「加值金」的方式讓民眾也有更多資金可以彈性運用,同樣具有理財型房貸的效果。凱基銀就推出過5%的加值金,舉例來說,購買1000萬總價的房子,一般可向銀行貸款800萬,這時搭配凱基房貸加值金專案,增加貸款金額的5%,則可多出50萬資金,可用於換車、裝潢、換家具、搬家、結婚宴客、子女教育金、出國渡蜜月、創業等。

▲▼▲各銀行理財型房貸比較表。(製表/記者吳靜君、資料來源/各銀行,以各銀行網站公布為準、Money101)

▲各銀行理財型房貸比較表。(製表/記者吳靜君、資料來源/各銀行,以各銀行網站公布為準、Money101)

中小企業、民眾周轉金 可透過理財型房貸彈性運用

永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,近期政府積極推動中小企業取得資金以便能夠創新,但不少中小企業都有資金上的需求,透過理財型房貸中小企業可以輕鬆取得個人周轉金;此外,一般民眾若有生活周轉、家庭財務規劃、實現夢想的資金運用需求,也適用相同申辦優惠。

但是值得注意的是,專家建議,投資最重要的是理性且穩定性,而借錢投資不論是透過房貸還是信貸,總是會有心理壓力,只要市場有風吹草動,就極易出現恐慌的心理,容易追高殺低對於投資反而不利。尤其金融市場瞬息萬變,前一陣子因為美中貿易戰稍告段落,而使得市場有反彈的機會,然而又因為美國總統川普在推特發文,以及美中談判破局等因素,使得市場再面臨震盪的壓力,這也會使投資人恐慌。

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 盧振池 
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 你向銀行申請房屋貸款、簽訂貸款契約書的時候,有清楚的看看裡面的條文嗎?最近行政院金融管理監督委員會發現各銀行之間,針對房貸戶收取遲繳房貸所收取的違約金、延遲利息的計算方式、基準數據都不一樣,造成不平等對待、危及房貸戶的權益,因此決定從今年7月1日開始,各銀行對於購屋貸款及消費性貸款的延遲繳款利息、違約金必須遵照4大新的原則辦理,民眾發現銀行有類似違規的情況時,記得維護自身應有的權益。


▲與金融機構簽訂購屋貸款契約時,不能只看利率,還要注意相關違約的規定。

 究竟現在銀行收取這部分費用的亂象有哪些?舉例來說,小陳向A銀行借的房屋貸款還剩400萬元未還,每個月償還的本金是2萬元。如果小陳連續5個月都沒有繳交房貸給銀行,銀行除了追討這5個月的房貸金額之外,還追加「當期應攤還而未還的本金 2萬元 X 5個月 X 延遲利率 」的延遲繳款利息費用,而這個「當期應攤還而未還的本金」被業界稱為「小本金」計算基準。

 另一個情況則是,小王向B銀行借了房屋貸款,一樣只剩下400萬元未還餘額,每個月應攤還的本金是2萬元,結果小王也連續5個月沒有繳房屋貸款,卻被B銀行加收了「400萬元 X 5個月 X 延遲利率」的延遲繳款利息費用,而這個400萬元的「未償還本金餘額」被業界稱為「大本金」計算基準。

搞清楚大本金、小本金

 從以上不同銀行的計算方式可以知道,小陳和小王必須負擔的延遲繳款利息費用竟然差了數十倍之多,原因就是不同銀行使用了「小本金」、「大本金」做為計算基準的差異。因此金管會規定7月1日開始,所有銀行要遵照以下4項原則:

一、借款人發生非連續性的延遲還款時(例如一時岀國不在或忘記繳款),銀行必須以「小本金」基準去計算延遲繳款利息費用及違約金。

二、借款人如果發生財務困難,已經無法按月正常還款時,銀行啟動房貸契約裡的加速條款之後,就會讓未償還的房貸餘額全部到期,此時才能以「大本金」基準去計算延遲繳款利息費用及違約金。


▲購屋前要衡量自身的財務能力,以免無法償還每個月的房貸金額。

三、銀行依內部作業成本,能不收這些費用或以更優惠方式收取者,就依雙方契約而定。

四、銀行對此相關契約內容、資訊系統的計算等設定需要調整者,要在9月底完成。

 常常忘記繳房屋貸款、又被銀行收取延遲繳款利息、違約金的民眾,記得要自己算一算正確的金額,去向銀行爭取應有的權益,但是最好的解決之道,還是每個月準時繳交房屋貸款啊! 


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2019-06-23 21:59中央社 台北23日電
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金管會日前金檢時發現,銀行對於房貸的延遲利息、違約金收取標準不一致,部分甚至有影響民眾權益之虞,金管會主委顧立雄與銀行業者開會後拍板,將針對延遲利息及違約金訂定共同標準。

金管會檢查局局長王儷娟表示,金檢時發現銀行業者在違約金、延遲利息的作法不太一樣,不論是文字解讀、計算方式都有差異,同樣的情形,不同個案可能作法差很大,因此建議有必要加以釐清。

王儷娟也指出,有些業者在「當期應攤還本金(小本金)」與「未償還本金餘額(大本金)」計算方式不清楚,導致消費者有被不公平對待的情形。

金管會銀行局官員則表示,顧立雄日前已邀集銀行業者共商房貸跟消費性金融貸款的延遲利息、違約金做法,拍板將訂定共同標準,保障消費者權益。


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2019/06/16 14:34 時報資訊 

 

【時報-台北電】中央銀行將公布5月五大銀行新承作放款統計,觀察當月房市買氣持續回溫不變,預料新增購屋貸款金額將持續增加,至於今年以來顯現南部較北部熱絡,趨勢是否延續,就看交屋潮及購屋族進場的狀況而定。

 央行統計,今年以來五大銀行新增房貸金額,除1月因去年底購屋旺季的交屋遞延效應,增加較為明顯,2月至4月則是逐月攀高。央行官員表示,目前購屋主力還是自住客,約占85%以上,因此新成屋交屋潮,轉到分戶房貸,均會刺激新增房貸上揚。

 近期還有台銀開辦「築巢優利貸」公教員工購屋貸款專案,也貢獻部份的新增房貸,同時各大房貸銀行持續推出房貸優惠專案,搶攻優質房貸戶,也提高自住客的進場意願。由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承作房貸比重,約占全體銀行的近四成,一向被視為房市風向球。

 再就台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都的移轉棟數來看,今年延續增加的趨勢,並且買氣明顯有南部比北部熱絡情況。

 至於5月新承作房貸利率預估還是繼續在低位徘徊,但因為除了相對低利率的「青年安心成家貸款」外,還有台銀強攻「築巢優利貸」,市場認為,房貸利率應是小幅下滑居多。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)


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工商時報 陳欣文/台北報導

房貸壽險主要是為了補強消費者在購屋時房貸的風險缺口,不要讓突如其來的意外使房貸成為家人沉重的負擔,也不至於讓房子因繳不出房貸而被迫讓出。目前市面上房貸壽險主要有平準型與遞減型,一般首購族與小資族適合以保費較低的遞減型來補足缺口。操盤手的秘密

法國巴黎人壽表示,貸款保險乃是指消費者向銀行申請貸款時所購買之保險。主要在補強消費者貸款上的風險缺口,降低因意外事故而導致的個人風險。

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房貸壽險主要是為了補強消費者在購屋時房貸的風險缺口。(圖/工商時報)

房貸壽險撐起家庭保護傘。(圖/工商時報)

法國巴黎人壽透過市場調查,了解青年創業、高薪白領、中小企業或家族事業主等各行各業內心深層的擔憂,因此將客戶體驗旅程的概念,導入保險商品的設計流程,提供「愛傳家」保險計畫,讓消費者因為人生規劃的同時,補足貸款上的風險,也給家人一份愛的保障。英國保誠人壽表示,房貸壽險的意義,就是在發生變故時可以讓房貸繳款不中斷,就像是為這一筆貸款買了保險,將風險轉嫁給保險公司,藉以保全房子,留愛家人。

如果房貸的主要繳款者不幸身故或遭受1~6級失能及特定傷殘,都可獲得理賠,家人不須擔心因家庭收入中斷,致使房子被法拍而流離失所。若貸款人預算較多,建議可以加保房貸壽險,以防萬一風險降臨時,不僅可優先償還房貸,若有剩餘保險金還可以支援家人經濟生活,持續守護家人幸福。

目前法巴人壽的「愛傳家」房貸保險計畫還涵蓋了意外醫療保障,包括常見的重大燒燙傷事故,可提供保險金額40%的保險金。

英國保誠人壽表示,對於首購族、單身族、小資族,經濟負擔相對較沉重,可以選擇「家家安心遞減型定期壽險」,隨著房貸漸減遞減保額,聰明守護家人。若經濟條件許可的雙薪族群或小家庭,則可以投保平準型房貸壽險,一旦不幸發生事故,理賠金除了償還房貸,還有餘額可以照顧家人。


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2019-05-24 14:24

搶彩虹商機,這家銀行給同婚伴侶房貸、信貸優惠(記者李靚慧攝)

〔記者李靚慧/台北報導〕同婚專法今(24)日生效,為支持人權平等與性別平權,王道銀行繼2018年領先推出彩虹認同卡後,今日宣布,提供彩虹認同卡用戶國內刷卡快閃現金回饋,加碼最高至5.24%,此外,同婚伴侶申辦房貸,可獲1.59%起的優惠房貸利率及手續費優惠,彩虹認同卡用戶或同婚伴侶申辦信貸也有手續費優惠。

 王道銀行個人金融事業執行長魏政祥指出,王道銀行對內積極打造人權平等與跨性別友善職場,對外也提供公益認同卡平台,已陸續推出彩虹、浪浪、喜憨兒、均一教育等公益認同卡,獲得消費者回響。

 因應524同婚專法生效,王道銀行推出「524幸福專案」,包括彩虹卡專屬現金回饋加碼至5.24%,以及同婚房貸與信貸手續費優惠價新台幣2524元,以實際行動支持人權平等與尊重多元。

 王道銀行指出,於即日起至5月31日,推出快閃現金回饋加碼,凡於活動期間持王道銀行彩虹認同卡在國內刷卡消費,除原有最高1.1%現金回饋外,再提供4.14%現金回饋加碼,加碼部分回饋上限200元,合計最高可獲得5.24%現金回饋。

 為了支持成家,即日起至7月31日期間,王道銀行也提供貸款優惠,凡同婚伴侶持喜帖、結婚照、結婚證書或結婚登記文件「任一項」申辦一般房貸,優惠利率1.59%起,且手續費現折近新台幣3500元,只需優惠價新台幣2524元,讓同婚伴侶輕鬆成家、實現夢想。


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2019-05-24 02:36經濟日報 記者陳美君/台北報導
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中央銀行昨(23)日公布,4月五大銀行新承作房貸476.35億元,月增11.53億元,為三個月高點,央行官員表示,房市溫和成長,且自住戶需求湧現,4月六都建物買賣移轉棟數月增4.1%,顯示房市交易相當熱絡。

央行公布的五大銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行,房貸合計市占率約四成,金額增減,被視為房市景氣風向球。

央行官員分析,4月五大銀行購屋貸款增加,主要反映買賣移轉棟數增長,加上台灣銀行積極承作公教人員築巢優利貸。

央行資料顯示,五大銀行新增房貸平均利率1.622%,月減0.5個基本點(1個基本點等於0.01個百分點),為四個月低點。

官員表示,新增房貸利率下降,主要是利率較優惠的青年安心成家方案占比增加、台銀積極承作公教人員築巢優利貸,以及部分銀行為爭取優質客戶,持續推出較優惠的房貸利率專案所致。

 

經濟日報/提供
經濟日報/提供

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2019-05-20 00:39經濟日報 記者林子桓/台北報導
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銀行推出的房貸商品百百種,但很多是鎖定特定族群,例如穩定收入的公教人員、企業中高階主管,以及首購年輕人,各行庫比拚利率及優惠條件,其中青年安心成家貸款、公教人員房屋優惠貸款首期利率大多下殺1.6%以下。

不論公股、民營銀行都想搶穩定又高收入公教人員房貸這塊大餅,其中台銀築巢優利貸,凡是公營事業機構編制內的員工,不包括軍職、試用、約聘僱及非現職人員,就可享有機動利率1.56%的優惠。

民營行庫中信銀也祭出公教員工購屋優惠貸款,與台銀築巢優利貸一樣,祭出1.56%的機動利率,專供公教人員,且都是一段式利率,也就是說申辦後,即可享有長達30年1.56%優惠利率,不過,因採機動利率,會隨央行升降息有所變化。

針對首購族,由財政部主導八大公股銀行承作之青安貸款,今年起將延長兩年至2020年,現採「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,今年起機動利率中,新增一段式機動利率1.68%,提供更多方式讓首購族選擇。


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▲▼投資理財。(圖/Pixabay)

▲用房貸理財,投資人必須要保持理性、勿恐慌且能夠資金調度順暢,才能夠穩穩賺利差。(圖/Pixabay、示意圖)

記者吳靜君/台北報導

現在有不少銀行,提供房貸給予加值金或者是理財型房貸,以房貸多給予一些額度,作為資金周轉之用;或者透過返還的房貸作為額度,讓民眾有機會再借出來,作為資金的彈性運用。雖然房貸理財利率最低2%起,讓民眾有機會可以賺到利差財,但專家也建議,利用房貸理財的民眾必須保持穩定,避免追高殺低、以及注意投資標的的流動性兩大陷阱與風險。

加上現在房貸又相當蓬勃,根據央行的統計,至今年3月底銀行總體的房貸餘額(購置住宅)已經達到7.026兆元,3月份則增加219億元;今年首季五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)合計新增房貸為1,305億元,創下八年來同期新高紀錄,顯見今年的房貸市場發展蓬勃。

 

每日成本30元好吸睛 壓力低又可隨時借

而房貸又相對銀行的其他貸款,利率又比較偏低,以房貸來說利率只有2%,相較於信貸利率可能高達7%~8%來看,利率負擔確實減少不少。因此銀行也紛紛提供房貸族一定的額度作為運用,例如凱基銀行是在一般房貸成數以外另加5%的加值金額度,提供客戶靈活運用,利率最低2%起,相較一般信用貸款、二胎房貸、信用卡循環利率相對吸引人,利率的確是相當低廉。

兆豐銀則是推出三年期循環專案,貸款利率2.17%起,動用方式可透過網路、ATM或臨櫃提領,隨借隨還,有動用才計息,且免每年續約作業,適合想要備用或靈活動用資金且有中期投資週轉需求的客戶。

舉例來說,以動用50萬元、利率2.17%來計算,每日的資金成本大約是30元,但是相較於信貸除了2.78到4%利息負擔外,每案尚需收取手續費新台幣7,000~9,000元不等,提前還款尚需收新台幣1萬7,000元~2萬元不等的違約金。

豪宅,房地產,景氣,奢侈稅(圖/記者張一中攝)

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2019-04-23 00:28經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

 

銀行手中資金多,房貸市場競爭激烈。金融聯合徵信中心統計數據顯示,去年全年各地新增房貸平均利率幾乎都下滑,包括台北市、新北市、高雄市,去年底利率落在1.73%~1.74%,去年第4季台北市部分地區房貸利率甚至不到1.6%。國銀業者預估,今年房貸利率也有機會出現下殺空間。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

根據聯徵中心資料顯示,去年國內各地新增的房貸平均利率幾乎都下滑。包括台北市的新增房貸平均利率,從前一年12月的1.77%,下滑到去年12月剩下1.73%;同一時間,台中市從前一年年底的1.75%下滑到1.74%、台南市從1.766%下滑到1.73%、高雄市從1.77%下滑到1.74%、新北市從1.76%下滑到1.73%。

 

銀行業者指出,一般民眾如果能提出還款能力證明、加上不動產位置坐落在捷運附近等地理位置良好,房貸利率還有機會殺到1.7%以下。假設自身工作又在百大企業服務、與銀行往來密切,或是申請公教人員房貸利率專案,房貸利率還有機會談到1.6%以下。

去年第4季,台北市信義區與萬華區都有地段的平均貸款利率出現1.58%水準,台中市清水區也出現平均1.57%的房貸利率。

央行今(23)日將公布3月五大銀行新承做放款平均利率,市場觀察平均利率是否走低。

國銀業者認為,央行持續凍息,房貸利率平穩,今年不動產主要行庫土銀、華銀都拉高自家的房貸餘額目標,大搶房貸業務,預期今年房貸市場利率仍然有殺價空間。

國銀業者指出,2月央行五大行庫的新承做購屋平均利率雖然回升到1.638%,寫下一年多新高紀錄,但國銀業者認為,主因來自低利率的青年安心成家優惠貸款比重減少導致。

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2019/04/28 11:11 鉅亨網記者郭幸宜 台北
〈報稅看這裡〉房貸利息列舉扣除額 留意六大重點

5 月報稅季節進入倒數階段,為減輕民眾購屋負擔,在符合一定條件情況下,房貸利息可列舉扣除額,每戶以 30 萬元為限,但台北國稅局提醒,列報房貸利息列舉扣除額需留意六大注意事項,以免資格不符遭國順稅局剔除,白忙一場。

台北國稅局表示,每逢報稅季節,常有民眾詢問列報房貸利息扣除額的條件是什麼?又該準備什麼證明文件?台北國稅局特別整理六大注意事項,列報前務必備妥相關資料。

首先是,必須是自用住宅,也就是房屋必須登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下,並且必須符合「自用」規定,換言之,若名下登記房屋出租或供營業使用,就無法列報申請房貸利息扣除額。

第二、必須是跟金融機構借款所支付的利息,不含民間私人借貸,且如果是為了修繕房屋、消費性貸款,同樣不可申請列報,過去經常有民眾以房屋作為擔保借貸,因資金用途並非用來支付房貸,因而在列舉申報時遭國稅局剔除。

第三、非購屋的增貸金額產生的利息也不能申報,最常見的例子就是民眾房貸搬家,或是向另一家銀行辦理貸款,償還既有的房屋貸款,台北國稅局說明,民眾列報扣除額,僅限於原購屋房貸未償還額度的利息,換言之,新貸款部分如果超出原房貸未償還額度,還是會被歸類增貸,同樣不能列報扣除。

第四、每一個申報戶以一屋為限,如果是把原本分屬 2 個門牌號碼的房屋打通成一戶,並以 2 間房屋名義向金融機構借貸,還是只能選擇其中一屋的利息列報。

第五、購屋借款利息的扣除,以當年實際支付的該項利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除,每年扣除額不得超過新臺幣 30 萬元。

最後、列報扣除額務必備妥相關文件,包括當年度的利息單據正本,如果單據上沒有載明申報房屋坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,必須要自行補註並簽章,並提示建物權狀及戶籍資料影本。


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2019-04-22 00:00文/ 黎詩彥
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房貸利率溜滑梯,挑戰歷史新低點。低利時代,房貸怎麼貸最划算?趁著各家銀行紛紛祭出房貸優惠專案,民眾選擇性更多,建議民眾可以多看多比較各家銀行貸款利率、年限、寬限期……,為自己省更多。同時,善用銀行轉增貸優惠方案,不僅可以為家庭經濟減壓,也能讓資金運用更靈活有彈性,輕鬆完成人生每個階段的夢想。

 

 

▲低利時代,民眾多看多比較,可望能爭取到更優惠房貸方案。圖片來源/iStock
▲低利時代,民眾多看多比較,可望能爭取到更優惠房貸方案。圖片來源/iStock
 

 

 

房貸省息 夢想零距離

 

房貸方案百百種,差一點,省很大!假設新貸款的利率比原本貸款優惠 0.25%,以貸款 100 萬元來試算,一年能省下 2500 元的利息,若以總貸款為 500萬元計算,一年下來共省下12500元利息。

 

在銀行擔任理財專員的王先生,結婚買了房子後,每月三分之一的薪水都用來繳房貸,已經好幾年沒有帶家人出國旅遊,生了兩個孩子後,更是縮衣節食,省錢省到懷疑人生……。

 

王先生看到台新銀行房貸轉增貸優惠方案後,認為台新銀行的房貸利率和年限,對他來說更划算、更有利,因此決定把房貸搬家,並順便增貸一筆旅遊基金。王先生很開心地發現,由於台新銀行提供他的利率比原銀行更優惠,所以即使增貸了一些額度,他每月繳款的金額也比原來更低。這不僅大大減輕他的經濟壓力,也讓全家人的生活更有品質。

 

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工商時報
與房貸相關的理財周轉金三種提供方式
與房貸相關的理財周轉金三種提供方式
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看好房市落底,房價再掉跌幅有限,銀行承作房貸的風險明顯降低,不少銀行相繼推出「房貸加值金」方案,協助購屋者籌足自備款,尤以首購族最為受用。

 

目前已知在金融市場上,包括凱基、富邦等民營銀行,直接推出房貸加值金方案,為房貸申貸戶在為期30年的房貸貸款之外,另外再提供房貸加值金專案,讓購屋者補足包括自備款或是裝潢等所需資金。目前以凱基提出的利率、還款期間等條件最優惠。

 

凱基銀行指出,所提出的房貸加值金專案,不限資金用途,申辦房貸的客戶,除可補足自備款之外,亦可自由使用在包括投資、旅遊消費等其他用途。換言之,即使未用在購屋需求,多少也能透過這種周轉金支應,不致使資金調度受到房貸負擔而過於壓縮。在利率訂價上,「房貸加值金」將以2%起跳。

 

2018年第四季的國內的房貸申貸平均比重約72%,和過往貸款成數大多可達八成以上出現落差,許多民眾若以八成為目標向銀行簽約,往往會面臨自備款不足問題,再不然就是成交之後就成為不折不扣的「屋奴」,不僅手邊完全沒有剩餘資金可作裝潢、添購家具之用,甚至連其他諸如旅遊消費等休旅開銷都沒錢,凱基銀行所推的房貸加值金專案因資金運用具彈性,該產品具有競爭力。

 

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盧振池
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 你準備要下訂「這間房子」了嗎?首先除了你要有一點購屋自備款之外,更重要的是:你知道銀行對這間房子的鑑價是多少錢嗎?因為這個問題關係到你買這間房子會不會買貴了?銀行給你的貸款總額夠不夠?等問題。而銀行對房子的鑑價金額,與你的借貸信用好壞、還款能力高低都沒有關聯,只和這間房子的好壞有關而已,所以想要買房子之前,還是得先來看看銀行鑑定房價的重點。


▲銀行鑑價不動產的考量因素,正是你選屋、看屋的重點。

 首先,很多購屋民眾誤以為:「購屋成交價,就是房貸銀行認定的市價。」實際上是,銀行要把房貸借給你,第一步銀行要先鑑價這間房子值多少錢?才知道可以借給你多少,而不是你的購屋金額說了就算數!況且為了因應房價可能出現的波動、減少擔保品跌價的風險,銀行鑑價出來的價格通常會比你實際購屋的價格還低個10%左右。

 哪一種類型的房子,銀行鑑價岀來的價格會比較高?也就是可以讓購屋民眾申辦到足額的房屋貸款、比較會依照你的簽約價格、市價來核准房貸呢?幾個先決條件當然是「地段好」、「捷運站附近」、「近公園、綠地」、「屋齡新」等等,但是除此之外,還有以下幾個隱藏版、容易被民眾忽略的鑑價重點,值得民眾在看屋、選屋時一併納入考量因素:


▲房子的銀行鑑價金額想要拉高,好地段、好屋況已經是必備條件。

一、發現房子旁邊有高壓電塔、廟宇、墓地或特種行業場所的民眾,購屋的成交價當然會比一般市價還低個5~10%,沒發現這些嫌悪設施的民眾,房子就會買得貴多了,而銀行可不是省油的燈,這一類有嫌悪設施房屋的鑑價金額是會低一些的。

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盧振池
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 雖然2月的營業天數比較少,使得民眾新申辦的房屋貸款總額比1月份大減1百多億元,不過並不影響今年以來房市緩步回溫的態勢,因為累計今年前兩個月的五大行庫新承辦房貸的總額,仍然比去年同期穩定成長了一成,再加上房屋買賣移轉量的回升,顯示近期首購族、自住型進場購屋的買氣依舊熱烈,連中央銀行的官員都認為國內房市已經脫離谷底、正逐步回溫中。


▲從各項官方發布的數據顯示,國內房市的景氣已經脫離谷底。

 由於銀行新增加的房屋貸款越多,代表購屋民眾在這段期間的買氣越強,再加上台灣銀行、第一銀行、合作金庫、土地銀行和華南銀行等五大行庫承辦的房屋貸款市占率,合計超過全國房貸市場的40%以上,因此五大行庫的這項數據就成為各界判斷房市買氣高低的重要指標。

 根據中央銀行公布2月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額為345.7億元,比去年2月份的288億元大幅增加57億元,年增率達到19.8%,累計今年前兩個月的總額為840億元,比去年同期成長了10%,而去年同期也比更前一年同期的數據成長,代表最近一、兩年投入房市的購屋資金的確慢慢多了起來,但是平均房價卻沒有大幅上升、房市投資客也沒有現蹤,可見現階段的房市買家仍以首購族、自住型客層為主,這對於房市的穩健成長是相當有利的現象。



 光是看「新增房貸總額」的資金面成長,或許還不足以證明房地產的景氣已經悄悄復甦,但是如果加上今年1月、2月的六都房屋移轉棟數大多持續成長、平均年增率為3%,就可以視為房市的買氣、資金及成交量都明顯地逐步回升,而這也是為什麼中央銀行的官員會認為國內的房地產市場已經脫離谷底、持續回溫的原因。

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2019-03-19 20:51經濟日報 記者陳美君╱即時報導
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為吸引年輕族群申辦房貸,國銀紛紛推出線上申貸服務,除了隨時可試算貸款金額、還款金額與利率外,也大舉簡化申貸流程,節省購屋族群的等候時間,並隨時推出減免部分手續費用的優惠專案,為小資族節省荷包。

看準年輕族群的消費潛力與使用習慣,銀行推出的線上申貸機制,通常有幾種特色,例如隨時可試算貸款金額,讓民眾理解每月的還款金額,以及利率條件等,同時也可線上直接申貸、增轉貸並追蹤進度,核貸後還可直接線上調整還款金額、申請寬限期。

以永豐銀行推出的「豐雲房貸」為例,結合銀行資料庫與政府實價登錄推出「秒估房貸」平台,不僅輸入快速簡單,還能即時提供客戶房貸額度、期數、月付金期間等預估查詢資訊,滿足年輕族群追求效率的需求。

此外,使用者可透過網路平台,於線上自由調整房貸月付金,若需求資金時可降低至僅支付利息,資金充裕時,可拉高至三倍月付金加速還款。永豐銀行透過大數據與信用條件篩選分析,可讓使用者於額度內直接線上簽約增貸,協助客戶面對子女求學或理財投資等人生各階段的資金需求。

以中國信託銀行的線上申貸服務「i適貸」為例,主打線上申請3分鐘搞定,線上提供繳款資訊、增貸額度查詢,還能線上申請寬限期與貸款展延。

玉山銀行「e指房貸」,除主打結合大數據資料庫、讓客戶能掌握住家週邊資訊外,也強調透過網銀即可輕鬆償還房貸本金,使用玉山信用卡紅利還可折抵房貸利息


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盧振池
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不動產開發商全聯會新任的理事長楊玉全日前表示,上任之後將加強與政府溝通,期盼政府降低自用住宅的持有稅(房屋稅、地價稅)、降低房貸利率為1.2%、延長房貸年限至40年,以便幫助年輕首購族早日購屋。在這三項「降稅、降率、升年限」的方案裡,前兩項可以有效減少民眾的稅金、利息成本等購屋支岀,但是最後一項「房貸年限拉長為40年」則是有優點、也有其顯著的缺點,因此引起正反兩面的熱烈討論。


▲増加自己購屋能力的方法有很多,延長房貸年限是其中之一。

 青年購屋優惠貸款從現行最長年限30年,拉長為40年的最大優點是:每個月負擔的房屋貸款可以大幅降低。以購買1,000萬元、房貸利率為1.6%、貸款七成共700萬元的本息平均攤還房貸方案為例,房貸年限是30年的每個月房貸金額是24,496元;如果把房貸年限延長為40年,每個月的房貸金額就會降低至19,754元。40年期房貸的每個月房貸金額比起30年期的每個月房貸金額足足降低了19.4%,房貸壓力減輕這麼多,的確可以增加不少年輕人購屋的意願。


▲每個月要繳多少錢?購屋之前得自己好好地算一算。第一銀行提供

 不過,40年期的房屋貸款也有一些缺點,其中最大的問題就是「總房貸利息支出高得嚇人」。以前面的房貸條件為例,30年到期之後,民眾付給銀行的總房貸利息是181.8萬元,如果申請的是40年期房屋貸款,那麼到期之後購屋者付給銀行的總房貸利息則高達248.2萬元,兩者相差66萬元(1.36倍),如果是和一般20年期的房屋貸款方案相比,總房貸利息的費用差距就更大了。

 40年期的房貸方案還有其他缺點,例如30歲才存到購屋自備款的話,房貸壓力就要從年少要背到70歲的老年才會結束、或是因為每個月房貸比較輕鬆而不小心買了總價太高或坪數太大的房子。但是平心而論,這些所謂「總利息費用高」、「背房貸到老」、「房子買過頭」的40年期房貸方案缺點,其實是「看個人性格」而定。

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胡兆陽
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 雖然業界預估1月的房貸平均利率繼續緩跌的走勢沒有持續下去,不過這並沒有影響首購族、自住型進場購屋的買氣,依舊有許多購屋族趕在今年春節之前完成申辦房貸的手續!根據中央銀行公布1月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額達到494.8億元,創下近3年來的新高紀錄,可見今年初房市的交易情況仍然相當活絡!



 包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大行庫所承辦的房貸市占率,合計超過全國房貸市場的四成以上,所以這五大公營行庫每個月新承辦的房貸金額越高,就代表房市裡的購屋買氣越暢旺;反之,如果每個月新承辦的房貸金額越少,則顯示房市的買氣久佳。


▲今年1月六都的房屋移轉數量大幅成長,銀行承辦的房貸總額也跟著増加。

 去年12月五大行庫的新増房貸平均利率下降到歷史次低水準(1.617%),房市業者預估近期的房貸利率,可望因為銀行業者殺低利率、搶占優質客戶而下跌。沒想到中央銀行最新公布的1月份五大行庫新増房貸平均利率卻反而回升到1.629%,創下近9個月來的新高紀錄。中央銀行官員解釋原因,主要是房貸利率比較低的青年安心成家優惠貸款的比重減少所致。



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2019-03-03 21:42經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
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有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計...
有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。 聯合報系資料照/記者孫中英攝影
 

 

消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。

金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。

官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。

如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。

如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。

違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。

但金管會金檢時發現,有信合社辦理的房貸業務,對於提前清償的違約金計收方式,是以「原借款本金」而非「借款餘額」,做為計算標準,不符「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定。

舉例來說,小張跟銀行借房貸1,000萬元,選擇利率比較優惠的「限制清償期間」方式,但到了第二年時,小張手頭有一筆閒錢,把房貸還了400萬元,本金剩下600萬元。

依規定,應該是用600萬元來計收違約金,但這家金融機構卻以1,000萬元來計收違約金,明顯超收。

金管會已要求這家信合社,應依規檢討修正房貸定型化契約計算違約金計收標準,以符合規定;消費者買房子時,簽約時最好也要看清楚房貸契約內容。

除此,這家信合社也被發現,跟客戶簽訂的存款定型化契約條款中,訂有「本約定書如有未盡事宜,悉依貴社有關規定辦理」、「本約定書未盡事宜,本存戶同意依貴社其他規定、銀行慣例…辦理」等不確定的概括條款,都不利客戶清楚瞭解應負的責任,影響交易公平合理及客戶權益保護。

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