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中央銀行公布2021年12月五大銀行新承作房貸統計，儘管全年面對疫情考驗，尤其5月中旬爆發本土疫情，但房市買氣卻比2020年更熱，全年累計新增房貸一舉衝破7,000億元大關至7,088.14億元，再創歷史新高紀錄。

房市2021年仍不畏疫情，並延續五年來的熱度不減，央行公布的台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行新增房貸統計，全年新承作房貸合計金額連三年刷新最高紀錄，各為5,925.53億元、6,294.97億元、7,088.14億元。五大銀行合計承作房貸比重，約占全體銀行近四成，一向被視為房市風向球。

統計並指出，2021年12月新增房貸衝高至830.21億元、創六年來單月最高紀錄，月增111.15億元。央行官員表示，由於第四季一向是購屋旺季，加上12月新完工交屋潮較多，整批房貸轉入分戶貸款，使得當月新增房貸攀高，買氣延續向上走勢。

當月台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都建物買賣移轉棟數，合計月增6.79％、年增5.69％，仍延續月增且年增趨勢，且全年合計移轉棟數年增7.16％，創八年來新高。

央行官員認為，房市買氣續熱，可從三個面向來看，首先是經濟基本面好，激勵購屋需求進場。其次是廠商投資增加，如台積電至南部設廠，即創造區域房產更多的需求。其三在房價方面，因原物料上漲，營建成本去年平均約上揚一、二成，反應在房價上，也使得房貸金額跟著增加。另針對這波Omicron疫情對房市的衝擊，還有待觀察後續的變化。

央行官員不諱言，整體房市熱絡，有部分是因不當的人為炒作，因此央行接連調整選擇性信用管制，主要即在於避免金融機構資金放款過度集中不動產，造成助長房市炒作、囤地，但絕不會影響到自住首購族、都更及危老，「打擊炒作部分看來已有成效，後續會慢慢顯現」。

去年12月五大銀行新增房貸利率反轉上揚0.004個百分點至1.355％，央行官員說，主要是10月初央行找36家銀行開會，籲落實利率差別定價原則，在房貸作業遞延效應下，12月開始反應上揚。

中央銀行公布2021年12月五大銀行新承作房貸統計，儘管全年面對疫情考驗，尤其5月中旬爆發本土疫情，但房市買氣卻比2020年更熱，全年累計新增房貸一舉衝破7,000億元大關至7,088.14億元，再創歷史新高紀錄。

房市2021年仍不畏疫情，並延續五年來的熱度不減，央行公布的台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行新增房貸統計，全年新承作房貸合計金額連三年刷新最高紀錄，各為5,925.53億元、6,294.97億元、7,088.14億元。五大銀行合計承作房貸比重，約占全體銀行近四成，一向被視為房市風向球。

統計並指出，2021年12月新增房貸衝高至830.21億元、創六年來單月最高紀錄，月增111.15億元。央行官員表示，由於第四季一向是購屋旺季，加上12月新完工交屋潮較多，整批房貸轉入分戶貸款，使得當月新增房貸攀高，買氣延續向上走勢。

當月台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都建物買賣移轉棟數，合計月增6.79％、年增5.69％，仍延續月增且年增趨勢，且全年合計移轉棟數年增7.16％，創八年來新高。

央行官員認為，房市買氣續熱，可從三個面向來看，首先是經濟基本面好，激勵購屋需求進場。其次是廠商投資增加，如台積電至南部設廠，即創造區域房產更多的需求。其三在房價方面，因原物料上漲，營建成本去年平均約上揚一、二成，反應在房價上，也使得房貸金額跟著增加。另針對這波Omicron疫情對房市的衝擊，還有待觀察後續的變化。

央行官員不諱言，整體房市熱絡，有部分是因不當的人為炒作，因此央行接連調整選擇性信用管制，主要即在於避免金融機構資金放款過度集中不動產，造成助長房市炒作、囤地，但絕不會影響到自住首購族、都更及危老，「打擊炒作部分看來已有成效，後續會慢慢顯現」。

去年12月五大銀行新增房貸利率反轉上揚0.004個百分點至1.355％，央行官員說，主要是10月初央行找36家銀行開會，籲落實利率差別定價原則，在房貸作業遞延效應下，12月開始反應上揚。

央行尚未升息，銀行房貸利率蠢蠢欲動。其中，公股銀行為落實差別定價，已開始全面評估調升第二戶房貸利率至1.5％以上，第一銀行則是先鎖定特定地區的六都及新竹縣、市，其他公股銀行則大多朝不分區域規劃。在央行、公股銀陸續祭出房貸新政策，將引發房市新變化。

合庫金控暨合庫銀行董事長雷仲達指出，央行近期已經要求銀行要針對第二戶、第三戶的房貸，要有差別定價，以管控市場風險，合庫銀也已經評估要調整第二戶房貸利率到1.5％以上，讓第一戶、第二戶以上的房貸利率有所不同，全力配合政策。

兆豐銀行總經理蔡永義表示，中古屋的首購、青安首購族群房貸利率皆不受影響，但針對房仲進件的非首購房貸利率，將不分區域全面提高至1.5％以上。

蔡永義表示，目前兆豐銀的房貸放款比重占總款比重達28％以上，逼近第72條之2的30％上限，未來房貸將鎖定第二戶拉高利率，透過「以價制量」的方式，以控管房貸風險。

第一金控暨第一銀行董事長邱月琴指出，一銀房貸推展是穩紮穩打，將全力配合政策，做好「打炒房、不打居住」，要讓自住客可買房，讓投資客減少。

第一銀行總經理鄭美玲說，現在內部開始規劃針對特定地區的第二戶房貸利率調高，初步將以1.5％以上為規劃，但尚未定案。至於第一戶房貸利率的部分，將不受影響，主要就是希望鼓勵自住民眾完成購屋。（工商 孫彬訓）

兆豐銀擬調中古屋利率高於1.5％ 首購族維持優惠

兆豐銀總經理蔡永義表示，目前房貸平均利率1.3多％，不過房貸要提存1.5％，資金成本很高，並且銀行法的72之2的壓力，房貸餘額不可超過存款與債務的3成，銀行的存款壓力也是很大。

蔡永義表示，來自房仲業、中古屋不是不做，但是利率要拉高，預計會拉到1.5％以上，但是蔡永義強調，首購會為維持優惠，不會受到影響。至於整批房貸會搭配「土建融」，所以就會有可能不會調整。蔡永義表示，央行選擇信用管制，兆豐也要配合政府。（ 中時 吳靜君）

針對房貸利率，金融圈人士指出，央行已向全體國銀確立「房貸利率三級制」，也就是首購、二房、三房各有最低利率門檻，依序為1.31％ 1.6％和1.72％，未來民眾購屋時，任何一家國銀在給予利率訂價都必須遵照上述的「三級制」，以徹底執行「差別化訂價」。

金融圈人士對此指出，「三級制」的定價法則至關重要，但為了避免招致「聯合訂價」的疑慮，因此不會見諸文字，包括央行對各銀行白紙黑字的發文也不會看到，就如同所謂的1.31％房貸最低價，央行雖未發函，在全體國銀間已行之數年。

相關人士透露，根據幾家指標大型公民營房貸銀行提報給央行的調查結果，目前首購族房貸普遍占比各銀行的八成以上，即使二房比率較高的民營銀行，占比也大約在兩成左右，其他的大型公股行庫則普遍低於兩成，因此大約僅兩成房貸族會受到上述三級制訂價的影響。

其中，倘若房貸戶買的是第三房（指目前在銀行體系的第三筆房貸），行庫主管指出，「就是直接比照豪宅訂價」，利率都是1.72％。

至於「二房」房貸，據指出，央行日前召全體國銀開會時有提示，不論是新成屋或中古屋，希望利率一律以1.6％起跳。

行庫主管表示，央行在會中也特別提示，不論是公教住宅貸款，或是建商的整批性分戶房貸，對於二房、三房的房貸，均將一體適用1.6％、1.72％起跳的利率，不能因為這兩種類型具「專案貸款」，而較其他房貸戶享受差別待遇。

因此，未來不論是公教住宅貸款，或是建商的整批性分戶房貸，銀行在向客戶報價時即使最低價是1.31％，也必須附上「備註條款」，加註「二房或三房等訂價必須依照政策辦理」等說明。

央行打炒房，首購族恐受流彈波及。由於央行在24日發給全體國銀的最新版QA中，明確規定：即使貸款民眾目前尚無任何房貸，但若這次申辦的是連戶打通或是透天厝等具有「複數產權」的房貸，都會受到「二戶」的限制。對此銀行業者指出，這等於會讓想「二戶打通住雙併」的首購族，明明辦的是自住房貸，結果只有其中一半的貸款能享有寬限期。

據銀行業者指出，央行在下達三大新打房令的同時，也在24日下午發給銀行業最新的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務」問與答， 其中明確提到對於購買兩戶打通的房貸族，「兩戶裡的其中一戶房貸可有寬限期，但另一戶的房貸則視同二戶，不能有寬限期。」顯示即使是首購族，只要買「打通戶」，照樣會被打房。

主掌房貸業務的國銀主管舉例，現在新北市不少新建案，房價大約在1,000萬元，權狀坪數20坪，倘若買二戶打通的話，總價2,000萬元，權狀坪數為40坪，其實在首購族的房貸裡，算是合理價位，但卻因在規劃上買二戶打通，儘管實際上仍然是自住，但卻礙於央行新規定，硬生生的只有其中一半的貸款能拿有寬限期，也妨礙首購族在居住前期包括裝璜、修繕等在內的財務規劃，且不只是新成屋，即使買的是中古屋打通戶，均一體適用。

銀行業者指出，「雙併房屋」交易也會因央行新禁令，衍生買賣糾紛，不少已交了訂金的首購族買方，可能因為央行新規定和其原本財務規劃「脫節」，因此想退訂，尤其是首購族本來買房的財力就有限，這類不得不退訂的糾紛會更多。

另一個被打到的就是換屋族。根據新版QA，銀行業者指出，即使換屋族的舊房已有售屋契約，但央行為防止有「假契約」疑慮，直接開出三個條件，才能讓想換屋的民眾，甩掉「二房」身分，這三個條件包括借款人須先完成賣掉第一房產權移轉登記、且清償債務，且塗銷該房貸的抵押權，這些規定對換屋民眾而言，無形中增加許多成本。

央行打炒房，首購族恐受流彈波及。由於央行在24日發給全體國銀的最新版QA中，明確規定：即使貸款民眾目前尚無任何房貸，但若這次申辦的是連戶打通或是透天厝等具有「複數產權」的房貸，都會受到「二戶」的限制。對此銀行業者指出，這等於會讓想「二戶打通住雙併」的首購族，明明辦的是自住房貸，結果只有其中一半的貸款能享有寬限期。

據銀行業者指出，央行在下達三大新打房令的同時，也在24日下午發給銀行業最新的「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務」問與答， 其中明確提到對於購買兩戶打通的房貸族，「兩戶裡的其中一戶房貸可有寬限期，但另一戶的房貸則視同二戶，不能有寬限期。」顯示即使是首購族，只要買「打通戶」，照樣會被打房。

主掌房貸業務的國銀主管舉例，現在新北市不少新建案，房價大約在1,000萬元，權狀坪數20坪，倘若買二戶打通的話，總價2,000萬元，權狀坪數為40坪，其實在首購族的房貸裡，算是合理價位，但卻因在規劃上買二戶打通，儘管實際上仍然是自住，但卻礙於央行新規定，硬生生的只有其中一半的貸款能拿有寬限期，也妨礙首購族在居住前期包括裝璜、修繕等在內的財務規劃，且不只是新成屋，即使買的是中古屋打通戶，均一體適用。

銀行業者指出，「雙併房屋」交易也會因央行新禁令，衍生買賣糾紛，不少已交了訂金的首購族買方，可能因為央行新規定和其原本財務規劃「脫節」，因此想退訂，尤其是首購族本來買房的財力就有限，這類不得不退訂的糾紛會更多。

另一個被打到的就是換屋族。根據新版QA，銀行業者指出，即使換屋族的舊房已有售屋契約，但央行為防止有「假契約」疑慮，直接開出三個條件，才能讓想換屋的民眾，甩掉「二房」身分，這三個條件包括借款人須先完成賣掉第一房產權移轉登記、且清償債務，且塗銷該房貸的抵押權，這些規定對換屋民眾而言，無形中增加許多成本。

不動產市場擺脫疫情陰影，民眾搶進928檔期的熱度被視為重要指標。各銀行一掃過去兩個月的半休息狀況，包括花旗、永豐、豐、一銀、中信銀等業者進一步加碼優惠，緊抓優質客戶給到滿，準備在928檔期期間大展身手。

房市買盤一向對928行情相當看好，本次檔期又逢疫情降溫，銀行業者對展現旺季效應有更多的期待。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析說，這一檔期應能展現該有的旺季效應，因為一方面受惠於回流資金豐沛，且營建成本處在高點，使得房價有所支撐，遞延性買盤估計會在928檔期出現，住宅市場景氣回穩，自住需求客群的人氣也漸回籠，台經院調查顯示，超過四成以上的不動產賣方業者，看好接下來的市場行情表現。

為在這一波的房市熱上衝刺業績，主要銀行陸續推出房貸優惠新措施，以民眾最重視的利率條件而言，針對優質客戶，祭出了最低1.31％的地板價，往來長久和貢獻度更高的超級優質客戶，還可以提供略低幾個基本點的議價空間。第一銀行預計，全年房市的價、量將穩定成長，看好剛性需求的自住買盤，區域上來看，從北部移到台中以南將有新的成長動能，因此耕耘優質客戶並提供優惠專案貸款，主攻薪轉戶、六師客群等。此外，也持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸業務。

彰化銀行指出，自住需求客群很重視還款的紀律，因此辦理房貸可讓業務穩健的發展，包括公教人員、專業人士、上市櫃企業員工及高收入者等優質客群，都會提供「量身訂作」的優惠方案。

永豐銀行也表示，台灣在疫情控制上相當成功，因此該行於6月疫情尚未明朗時，就推出新戶線上申辦房貸優惠，申辦客戶備妥身分證明與財力證明即可申請；申辦成功後，繳款滿兩年且還款正常、不逾期，第三年起可享每年利率自動減碼0.01個百分點優惠、第四年再減碼0.01個百分點，以此類推至貸款剩餘期間，「對於優質客戶一定特別照顧！」

豐銀則頗富創意的針對有保護地球意識的房貸戶，提供「綠建築優惠房貸專案」，經核定為「綠建築標章」的合法建築物，均享有一般型房貸優惠利率1.31％起、或抵利型房貸優惠利率1.47％起的專屬優惠。豐銀財富管理暨個人金融業務負責人葉清玉指出，綠色貸款逐漸成為趨勢，希望藉由這類貸款優惠的吸引力，讓綠建築觀念跟效益，更廣為社會大眾所接受。

銀行業衝量 大拉轉貸戶

銀行業者不但看好「928檔期」，也拚轉貸衝房貸業務量。市場上已出現銀行針對優質首購族或特定優質客戶，提高貸款成數的案例，成數最高可達八成五；也有銀行祭出限期申請「轉貸費用減免優惠」，大拉轉貸戶。

銀行業者表示，觀察8月中旬看屋人潮可發現，回流購屋潮真的回來了，隨著疫情微解封從3級降為2級，兆豐銀表示，8月中旬看屋人潮已陸續回流，尤其中古屋部分最為明顯；對於最新的房貸業務成交情況，兆豐銀最新統計數字顯示，雙北市新承作的房貸均量在1,000萬左右，倘若回推房價，大約成交房價在1,500至1,600萬元間，是近來新作房貸業務的大宗；若是中南部地區，新承作房貸均量在800萬元，成交房價約在1,000萬元左右。

兆豐銀主管表示，近期不論從客戶對房貸的詢問，或合作的房仲業者對近來看屋需求者的觀察都發現，有意願看屋的人氣，已從8月中旬開始回流，迄今兆豐銀房貸餘額超過3,900億元，快突破4,000億元。

值得注意的是，銀行業者觀察到房市買氣回籠的同時，看好即將來臨的「928檔期」帶動的房貸業務量，積極推動「轉貸」業務，更祭出高貸款成數大拉轉貸戶。也有提供高貸款成數的兆豐銀表示，民眾還是要多比較，以該行來說，貸款成數最高八成五，但對象僅限「優質首購族」，其他的客戶房貸成數最高仍以八成為限。

花旗銀行表示，針對符合條件的優質客戶提供1.31％起的各式優惠條件，即日起至10月底前申請的「轉貸費用減免優惠」活動，適合928檔期購屋、11月底前撥款的轉貸客戶，符合活動條件者最高可享費用減免高達2萬6千元，減免項目包括鑑價費、代償費、政府規費等。

房地合一稅2.0版上路，加上去年央行對房地產管制已發揮降溫的效果，使具有代表性的民營房貸指標大行近來大打「轉貸牌」，其中對轉貸的房貸業務，最高成數達八成五，會否帶動公股銀行跟進，已受到金融圈高度矚目。

金融圈人士指出，上半年房貸業務成長力道已明顯不足，尤其是新增房貸的案源有限，使民營銀行開始帶頭大打「轉貸牌」。根據各大銀行所推出的最新行銷措施，主要是推出房貸轉貸加新貸，其中有銀行最高成數八成五、最長20年、前半年利率1.31％，平均利率1.44％起跳，還有最多三年的寬限期。

銀行業者指出，八成五的成數，其中應該約有一成的部分應會以較高的利率計息。至於多數銀行這類轉貸型的房貸，成數最高則以八成為上限，利率最低約1.37％、1.38％，另外也都有2～3年的寬限期。

銀行主管指出，房貸轉增貸由來已久，但近來不少民營銀行透過官網、社群媒體等管道發動新一波行銷攻勢，公股銀行是否基於對房貸業務固樁而跟進，已引市場矚目。

銀行房貸業務6月因為房地合一稅上路前的逃命潮大增，但7月起即明顯「降溫」，尤其是央行採取選擇性信用管制措施，不僅瞄準投資客，亦瞄準土建融業務，兩種措施都會使未來新房貸的案源減少，尤其是後者攸關房貸業務最大宗、量能最大的「整批性分戶房貸」，影響更劇烈。

從全體國銀近半年房貸業務成長量來看，除了6月因為房地合一稅的「末班車效應」，使當月房貸業務爆大量，從去年底至5月，全體國銀才增加2,840億元的房貸業務，和去年下半年增加4,300多億元相差很大，銀行因而想透過轉增貸來增加碳火。

銀行業者指出，房貸轉貸，即使是增貸，也有擔保品保障放款風險，因此業者樂於推出這種「舊貸轉貸加新貸」的措施，爭取房貸戶從其他銀行「轉檯」，在各銀行陸續瞄準轉貸開打新的行銷戰，勢必引爆新一波的轉貸潮，房市也將進入新的戰國時期。