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2018-11-27 00:22經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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中央銀行昨（26）日公布，全體國銀10月房貸餘額為6兆9,052億元，較今年9月暴增346億元，較去年10月增加5.03%，為2010年7月央行啟動首波房市管制措施以來、七年四個月新高。央行官員分析，時序進入第4季為房市傳統旺季，華人通常有過年前買屋習俗，因此房貸餘額飆高。

經濟日報／提供
經濟日報／提供
 

 

央行資料顯示，10月不只房市買氣熱絡，代表建商推案信心指標「建築貸款餘額」，也增至1兆8,145億元，同步締造新猷，年增率6.53%，創三年八個月新高，且連續兩月，建築融資增加金額都在百億元以上，顯示建商對房市前景仍具信心、積極推案。

央行昨日公布最新統計，10月房貸餘額、建築貸款餘額分別增至6兆9,052億元與1兆8,145億元，雙雙刷新歷史新高紀錄。其中，象徵房市買氣的房貸餘額月增346億元，為今年最高，年增率5.03%，為七年四個月新高。央行指出，10月公股行庫承做的青年安心成家方案餘額為6,504億元，月增11億元，占整體房貸的比重為9.42%，與9月相去不遠，央行官員指出，房貸市場仍以自住客為主。

央行日前公布，10月五大銀行新增房貸460.74億元，創九個月新高，月增73.94億元，官員當時便說，第4季為傳統購屋旺季，是銀行房貸業務量大增的主因。

在房貸利率部分，因利率較低的青年安心成家方案承作比重降低，使房貸利率落底回升，10月上漲0.7個基本點至1.627%、為五個月高點。


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 工商時報 
／綜合外電報導

 

由於聯準會不斷升息導致房貸利率升高，加上美國經濟成長預估減速，對於房市帶來不小壓力。受此影響，美國多家中小型房貸公司紛紛裁減人力、甚至宣布倒閉，與先前多年來的繁榮景象形成強烈對比。

 

據美國州銀行公會（CSBS）數據顯示，從2017年底至今年年中，中小型非銀行貸款機構數量減少約3.5％。而這些企業在這段時間裁員逾1.1萬名房貸部門員工，約占全體員工的7％。

事實上，過去多年來，這些中小型貸款機構的業務成長驚人，他們憑藉靈活的營業手法與熟知在地需求等優勢，從傳統大型銀行手中搶走不少貸款客戶。

房市研究機構Inside Mortgage Finance指出，今年前9個月，美國新增貸款約1.26兆美元，其中52％來自於這類非銀行的房貸機構。

但業內專家表示，這些小型房貸公司未來幾個月的業務量恐持續萎縮，原因在於美國房貸利率不斷升高，導致消費者再融資與購屋需求雙雙下滑。

此外，根據美國房貸機構房地美（Freddie Mac）上周三公布的數據顯示，迄21日最近1周的30年期平均固定房貸利率為4.81％，不僅高於去年底的3.99％，亦比金融危機時期的水平高出許多。

此外，近來美國經濟前景蒙塵，市場擔憂「美國史上最長景氣擴張期」恐難以為繼，加上房市今年以來不斷降溫，導致小型房貸機構生存陷入困難。

以房貸業者Freedom Mortgage為例，該公司今年前9個月的房貸業務量較去年同期銳減31％。Freedom Mortgage表示，房貸利率升高與再融資活動減少已影響到整個產業發展。

部分房貸業者表示，他們如今不得不與信用分數低的房貸客戶往來，這些人過去是他們的拒絕往來戶，足以證明美國房市降溫、生意更加難做。

(工商時報)


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2018-11-15 23:15經濟日報 記者邱金蘭／台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

房貸逾放比率攀升警訊解除？金管會昨（15）日公布最新房貸逾放，9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降，金管會銀行局表示，主要跟銀行打銷掉及處分擔保品回收有關，也顯示房市表現平穩。

 

最近一、二年來房貸逾放比率不斷升高，引發市場關注，更有學者示警，國內不動產放款比重偏高，要小心房地產價格。

若持續探底、國內利率反轉上升，可能引發的危機。金管會也緊盯個別銀行房貸逾放，並清查房貸寬期到期情況。

 
 

 

金管會昨天公布最新房貸逾放比率，9月底房貸及建築融資逾放比率，都同步下降，房貸逾放比率攀升現象似已暫時止跌。

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2018-11-06 21:15經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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最近兩次央行理監事會議後接任還不滿一年的央行新任總裁楊金龍都特別針對房地產市場提出看法(或說警告)：「(房貸)利率不會永遠在低檔」；特別是接下來將有大量體的房貸寬限期到期，不光是央行，連金管會都繃緊神經，密切注意國銀不動產放款部位的可能風險。

 

 

其實不光是楊金龍，前任總裁彭淮南，卸任前也一再提出類似警告；當時，外界多預期央行將升息，結果幾屆理監事會議開完，基準利率還是維持不動。原因則除了當時美國未啟動升息外，也和國內經濟雖稍復甦，但力道依舊疲軟有關。

 

當然，今年美國FED不甩川普，已開始升息，估計明年還有好幾波，這當然對台灣央行目前固守利率的操作產生壓力。然而，現在經濟展望也出現狀況；在美中貿易戰為首的利空衝擊下，明年景氣並不樂觀，近期民眾消費信心也持續下探。因此外界預估，央行最快可能也是明年下半年，才有可能考慮升息。

 

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2018-10-25 00:24經濟日報 記者楊筱筠／台北報導
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雖然國內央行利率政策已連九凍，重貼現率維持在1.375％，但央行仍提醒國內房貸族，利率不會永遠不變，必須警覺未來利率的變動風險，也要注意寬限期到期後，還款負擔增加的壓力。

國內利率持續凍漲，連帶房貸利率愈來愈低，下半年多家銀行房貸利率都有破1.6％專案，但央行提醒一般民眾，跟銀行貸款，仍必須注意未來利率可能攀升風險，例如歐洲央行利率正在逐步正常化。

假設央行升息半碼（增加0.125個百分點），對房貸利率影響約0.07個百分點到0.08個百分點，房貸壓力不至於太有感，不過寬限期一到，本金與利息就必須一起攤還，每貸款1,000萬元，原本1.3萬元到~1.5萬的每月繳款房貸，有可能增加到逾4萬元，即使對夫妻雙薪的家庭，都是不小的壓力。

央行認為，目前銀行不動產授信呆帳率比一般授信低，情況不嚴重，不過，寬限期到期後，民眾負擔增加，是中長期必須密切觀察的現象。

金管會也提醒銀行，房貸授信要落實嚴謹流程，並且要加強管理房貸寬限期，注意客戶還款能力，假設銀行同意給予客戶展延或是接受其他銀行房貸客戶轉貸，也必須注意相關風險。


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2018-10-24 01:04經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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根據金管會資料，8月房貸市占率前五大銀行，依序為土地銀行、中國信託、台灣銀行、合庫銀行與台北富邦銀行，合計房貸市占率為41%。

對於房貸市占前五大裡，只有三家為公股銀行，中央銀行官員分析，明年起公教人員房貸專案「築巢優利貸」改由台銀承辦，很可能讓房貸市占排名重新洗牌。

金管會資料顯示，房貸前五大銀行，依序為土銀的8,134億元、中信銀的5,490億元、台銀的5,450億元、合庫的4,893億元以及台北富邦銀的4,111億元。

至於中央銀行每月固定公布的五大公股銀行新承作房貸，分別是台銀、土銀、合庫、一銀和華銀，合計市占率37%。央行解釋，雖然這五大公股銀行的房貸市占率並非最大，但觀察其他類的放款，仍以這五家公股為最多。

公股銀行在房貸市場裡排名下滑，除授信政策較嚴、利率不如民營銀行「殺」，加上民營銀行行銷手法較為靈活之外，最大關鍵還是中信銀在2015年1月，拿下為期四年公教人員房貸專案「築巢優利貸」所致。

銀行主管分析，公教房貸專案一直是銀行衝刺房貸市占率捷徑，主因是公教人員待遇好且收入穩定，屬於銀行眼中風險較低的客群，而自明年起，台銀接棒承辦為期三年的公教房貸專案，預計釋出高達4,000億元的房貸額度，利率也維持目前的超低水準1.56%，預料台銀明年很快就能重返房貸「二哥」寶座。


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 工商時報 
／台北報導

 

人事總處對外招標的公教人員築巢優利房貸專案由台銀得標，據悉，人事總處已正式去函通知台銀，台銀也已承諾人事總處，將在未來三年內合計供應至少2千億元的公教人員房貸部位。

 

過去台銀長年是房貸市占第二名，僅次於土銀，但前幾年中信銀透過公教人員優惠房貸大舉擴張市占，已超越台銀拿下第二名，現在台銀成功奪標「築巢優利貸」，台銀內部已訂出發展策略，希望在短期內就能超越中信銀，重回房貸市占第二大地位。

本次人事總處的公教人員優惠房貸專案，由台銀、土銀，以及彰銀、一銀、兆豐、上海商銀合組的三大團隊一起競標，在正式遞標近二周後確定花落台銀。台銀也將自明年起正式接下築巢優利貸專案，而在人事總處招標時，已劃定利率「不得超過1.56％」的紅線，未來台銀承作公教人員房貸優惠專案，也將以1.56％的現行利率續作。

熟知內情人士透露，其實台銀在投標的時候，向人事總處所提出的三年內胃納量不僅2千億元，而是高達4千億元，主要是台銀的存款量高達4兆元，對照台銀目前約接近5,500億的房貸業務量，比重僅占總存款量的13％，成長空間大有可為。

即使以先前台銀所開出的4千億元額度來看，也僅占總存款量的23％，這使得台銀即使也和其他銀行一樣受銀行法第72條之2的規範，但由於存款水位實在太大，使台銀在公教人員優惠房貸能放膽承作，不致發生去年一度「斷炊」，曾發生公教人員貸不到款的窘境，這也是人事總處最後選定台銀的最主要原因。

台灣金控暨台銀董事長呂桔誠，在今年初就曾對業務訂出「四千金」目標，其中今年要新承作房貸1千億元，也是「四千金」目標之一；如今台銀已承諾人事總處，未來三年內要吃下2千億元的業務量，一年等於得作超過650億元的公教人員房貸，對於其房貸業務推展可說有穩定的案源。

台銀高層指出，公教人員都是優質客戶，而且台銀的公教人員客戶量原本就很龐大，如今再由台銀承作人事總處的優惠房貸專案，可以滿足對公教族群客戶的「一條鞭」服務。

(工商時報)


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朱漢崙╱台北報導
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財經中心 / 綜合報導
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2018-09-28 22:00經濟日報 住展雜誌／住展房屋網
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眾所皆知，台灣正快速朝超高齡社會邁進，人口年齡層老化之下，長期照護就成了需求急迫的重大政策。不過政府長期經費有限，得把有限資源放在相對弱勢者身上，因此對於經濟能力相對稍佳，或者說『窮到只剩自宅』的這一個族群，政府就想到透過國外行之有年的逆向抵押房貸，來補其不足，也就是一般所謂的商業型以房養老。

 

 

而要做到這點，當然需要銀行方面的配合；因此我們去年就已看到，公股行庫大力推動逆向房貸業務，最近甚至連央行都傳出打算跳下來協助推動之。

 

然而，銀行還是以營利為先，基於在商言商的大原則下，目前實際推行的逆向抵押房貸商品，最後精算下來，得利者通常還是銀行這一方；這樣一來，其實就已不利整體以房養老政策的推廣。

再者，東西方觀念畢竟大不同；西方養兒防老，或後代繼承財產的觀念非常淡薄於是在西方社會，子女成年後多會離家自立門戶，高齡者的自宅，自然就是拿來處分，或向銀行逆抵押取得養老金。

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2018/09/23 17:00 時報資訊 

 

【時報-台北電】隨著國人保險普及率與日俱增，到現在每人已平均至少超過2張保單，連帶在買房子向銀行借房貸時，對房貸壽險的接受度也越來越高，但在選擇房貸壽險時，也有相當的學問，特別對於「遞減型」和「平準型」兩種選項，倘若事先未考慮周延而「選錯了」，恐將無法收到預期的功效，因此在投保之前，房貸借款人必須先對兩種選項所帶來的效益、限制等，都必須事先考慮清楚，一旦到了發生保險給付時，才能盡收投保房貸壽險之效。

　合庫金旗下合庫人壽目前可說是國內房貸壽險業績名列前茅的壽險公司，包括合庫、土銀、淡水一信、台中二信，都與合庫人壽有銷售通路合作。合庫人壽主管針對房貸壽險的兩種不同選項說明，所謂的「平準型」房貸壽險，簡單來說就是投保保額固定，從房貸一開始到最後清償完房貸，保額都不會改變。

　而「遞減型」房貸，則是如同房貸本息攤還試算表一樣，遞減型房貸的保額是從「本利均攤」的概念出發，會根據保險公司所提供的試算表逐年遞減，倘若前者、後者相比，前者的好處在於由於保額從頭到尾都固定，因此保障更為完整，後者則是較能為投保人省下保費負擔。

　舉例來說，以某甲向銀行作房貸500萬元、分二十年期繳納並投保房貸壽險，另房貸利率2％為例，倘若某甲在房貸繳款第十九年身故，並剩下5萬元房貸尚未繳納，合庫人壽主管指出，此時倘若某甲投保的是「平準型」房貸壽險，那麼某甲的身故保險受益人，將在保險公司為某甲還完剩餘的5萬房貸之後，得到495萬元的理賠金。

　但倘若是「遞減型」房貸壽險，由於保額是隨著貸款戶向銀行的房貸本息攤還金額而遞減，因此除非貸款戶提前清償，否則的話保險公司為貸款戶還完剩餘房貸之後，通常不會再有其他的理賠金給受益人。

　綜觀房貸戶在投保房貸壽險時對於上述的兩種選擇，合庫人壽主管表示，其實平準型或遞減型的房貸壽險都各有支持的保戶群，其中，倘若原本並未多買身故險，希望透過房貸壽險多取得身故保險給付的投保戶，就會選擇平準型保險。

　合庫人壽主管也特別提醒，在投保房貸壽險時，最好投保金額就是全部的房貸金額，不要僅將部分的房貸金額納保，因為如此一來，即使投保了房貸壽險，也會產生「保險缺口」，不但使得保障「缺了一角」，而且一旦事故發生時，還得自行籌資貼錢來還房貸，並不划算。（新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導）


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 工商時報 
／台北報導

 

金管會放寬銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」的認定標準及排除項目內容後，讓公股行庫壓力大減，衝刺房貸實力有如吃下大補丸，除投標公教員工房貸，下半年房貸策略也將轉為積極。

 

第一銀行指出，預估下半年房市交易量持平或微幅成長，購屋主要客層仍以自住客為主，將持續針對優質客戶推展優惠房貸。

土地銀行指出，目前房市投機需求減少，在辦理房貸業務上，土銀將持續推展優質房貸客源，深耕以自用住宅為主的房貸對象，並配合政策貸款，如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」，以固守房貸市占率及穩定獲利來源。

另外，土銀鑒於台灣走向高齡化社會，不動產逆向抵押貸款金融商品將逐漸成熟，具市場需求商機，因此推出商業型「樂活養老」貸款，擴大服務年長者，使以房養老產品多元化，預估未來具成長動力。

合作金庫銀行分析，下半年的房貸業務重心仍是首購房貸，但考量銀行法第72條之2規定，會考量優先保留額度供首購房貸使用，另財政部青年安心成家貸款將於今年底屆期，財政部如評估續辦，合作金庫銀行也將積極配合。

華南銀行指出，因目前房市尚未明顯成長，房貸授信仍維持現有策略，主要以收入穩定等優質客群為主，預估房貸業務成長率持平或微幅成長。臺灣企銀也認為，不動產整體買氣仍未回溫，價格仍處於修正階段，房貸目標客群將鎖定自住客群，整批房貸則以臺企銀辦理的土建融資案件為主。

彰化銀行表示，為加強風險管理，並提升授信品質，房貸推展重點將鎖定理財型房貸。

(工商時報)


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2018-09-10 00:10:40經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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報系資料照片
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中央銀行8月23日公布五大行庫新承作房貸利率加權平均利率為1.62%，續創歷史次低紀錄，銀行第3、4季房貸利率大作戰，勢不可免， 金融業者建議，民眾可找經常往來且熟悉的銀行商談房貸條件，應有機會取得合理的房貸利率、貸款金額。

 

目前市場上有銀行喊出最低1.58%起跳的房貸利率，另外，也有些銀行不主打最低利率，而是訴求最長貸款年限可延到40年；一般銀行多半設定房貸還款年限20年左右、貸款成數也多半在八成以下。

根據金融機構慣例，銀行房貸業務較為旺盛時間點，多落在第4季，許多手腳動作快的業者已經出手搶市，開始提前布局新一季的房貸專案，民眾可以多比較，近幾年銀行手中濫頭寸多，只要有正當職業或信用良好的人，想跟銀行貸款買房，銀行都很歡迎。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

細部研究，民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異，民營銀行撒大網，希望可以網羅包括首購族、換屋族，甚至是高端理財客戶，推出利率最低不到1.6％起跳，殺很低。

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2018/09/03 07:45 時報資訊 

 

【時報-台北電】房貸風控除引發金管會、央行兩大主管機關關注，銀行董事會最近也高度關切。據了解，不動產放款龍頭土地銀行董事會月前已通過新規定，對於房貸評分卡位列「末段班」的客戶，採取加碼利率及減少成數兩大措施，這也是近一年來土銀董事會對於房貸風控祭出最明確的管控措施。

　土銀的房貸評分卡制度已行之數十年，且為目前市場上不少銀行所借鏡、參考。所謂「房貸評分卡」分成十級，土銀同意受理的為1～9級，至於第10級，即所謂的D級，申貸者將被拒絕受理房貸。

　至於房貸評分卡的項目，包括了擔保品座落地點、借款戶所得能力、負債比、貸款金額等多重指標放入系統，最後得出評分卡的總分，並在十級分類中歸類評級。

　根據土銀董事會月前所通過的決議內容，房貸評分卡中，歸類6～7級的借款案，將降低成數0.5成，例如，原本雙北市精華區光是看擔保品條件可借到八成，但若因借款人負債比太高、或借款金額太高，使該案歸類為第6級，適用成數就會降至七成五。

　第二個措施，就是針對評分卡中位列「末三分之一」的7至9級，即可承作房貸業務的後段三分之一，將加碼利率0.25～0.375個百分點，即採取「以價制量」。

　根據土銀最新統計，土銀目前房貸逾放比僅0.223％，但由於房貸業務量龐大，因此經營高層對此相當謹慎，除了上述新規定，土銀是整批分戶房貸的承作大宗，但對此土銀也根據自行、非自行的不同，仍採取差異化的「總量管制」。

　其中，自行土建融，整個土銀可作的該土建融案衍生的分戶房貸業務量，最高以總銷量八成為限，而非自行的比重則僅給三成的空間。（新聞來源：工商時報─記者朱漢崙／台北報導）


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2018-08-27 01:22經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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國銀搶食房貸業務戰況激烈，不過，民營銀行與公股行庫雖然都以低利搶市，在客層選擇上卻出現差異；有別於民營銀行撒大網，希望網羅多數的首購與換屋族，公股行庫基於風險控管，僅鎖定公教人員與一千大企業員工，或醫師等專業人士，祭出超優惠的專案價格。

國銀提前布局新一季房貸專案，利率最殺不到1.6％，搶客大戰鑼鼓已經開響。據了解，民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異，民營銀行將餅做大，希望可以網羅包括首購族、換屋族，甚至是高端理財客戶，推出利率最低不到1.6％，堪稱房貸利率地板價。

以永豐銀行為例，最新房貸專案利率1.58%起，貸款成數最高八五成，貸款期限最長30年，滿足購屋、轉貸、融資、增資等客戶需求。渣打銀的房貸利率也1.58％起跳，貸款成數最高八五成，鎖定指定高端理財客戶，或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。

中國信託商銀推出融資房貸方案，提供有資金周轉的客戶房貸融資需求，貸款利率1.75％起跳，貸款期間最長20年，貸款額度八成，寬限期最長三年。

至於公股行庫，則偏好一千大企業員工、醫生等專業人士，即便衝刺放款，還是希望以穩定為上。 例如第一銀行推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案，鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工，或是全球500大企業在台分公司等企業，貸款利率最低目前1.62％起跳，購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年，專案僅到今年底。

這顯示，比起民營銀行，公股銀行雖然願意降低利率搶客戶，但還是鎖定收入較為穩定的公教人員，或是大企業員工，避免放款品質下降。

根據金融機構統計，銀行房貸業務較為旺盛時間點，多落在第4季，許多手腳動作快的業者已經出手搶市，提前布局新一季的房貸專案，雖然民眾可以多比較，但金融業者也建議，民眾可以選擇常往來熟悉銀行談房貸利率，談判利率會比較有優勢。

加上央行遲遲未宣布升息，銀行手中資金壓力大急需增加放款量，利率談判空間大。

經濟日報提供
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2018-08-13 01:09經濟日報 記者邱金蘭／台北報導
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房貸逾放攀升，金管會盯上逾放比率1%以上銀行，並考慮祭出增提準備的撒手鐧，以強化風險承擔能力，逾放偏高銀行若不改善，被要求增提準備後，恐影響獲利，甚至面臨增資壓力，目前被緊盯的銀行有三、四家。

據了解，幾年前，金管會也採取增提準備方式，促使銀行改善不動產放款品質，當時對不動產放款過度集中的銀行，要求額外增提0.5%到1%的損失準備。

前中央銀行副總許嘉棟上周示警，國內不動產放款比重偏高，要小心房地產價格若持續探底、國內利率反轉上升，可能引發危機。

金管會資料統計到今年5月底止，建築貸款逾放金額47億元，逾放比率0.23%，為2013年來新高，購置住宅貸款的逾放金額172億元，逾放比率0.26%，則是2012年來新高。

金管會官員表示，金管會持續關注不動產放款情況，除研議是否對房貸做壓力測試外，對房貸逾放偏高銀行也採取個別監理措施，並考慮對逾放偏高未改善的銀行，祭出增提備抵呆帳準備措施。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

金管會對房貸逾放比率在1%以上的銀行，已採取個別監理措施，目前被盯上的銀行有三、四家，多為不動產放款集中度較高、信合社改制的中小型銀行。

 

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2018-08-02 12:22:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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商總理事長賴正鎰 記者游智文／攝影
商總理事長賴正鎰 記者游智文／攝影
 

 

商總理事長賴正鎰今（3）日表示，內政部長徐國勇提出的九成房貸，對年輕人購屋置產是激勵鼓舞的政策，希望政府能提供更優惠的利率補貼，比如1.3%或者更優惠的寬鬆期，也能讓低迷的房地產燃起希望。

徐國勇日前接受媒體專訪時表示，為了減輕年輕人購屋壓力，政府打算比照危老重建專案，由信保基金提供一成的融資保證，加上銀行貸款七至八成，年輕人只要有一成的自備款就能買房，並稱這項構想「應該是有機會」落實。

賴正鎰表示，目前政府雖提供年滿20歲，名下沒有房產的人，到今年底可以申辦「青年安心成家購屋優惠貸款」，最高800萬元。

多數年輕人認為就算有低利貸款，但因為自備款成數太高，需要兩、三成，以總價1,200萬元來說，二成自備款就要240萬元，甚至更高，所以不少有購屋念頭的年輕人，就算存到了人生第一桶金，還是望之卻步。

賴正鎰表示，這項九成貸款的政策構想提出後，引起網友們正反意見，但給了多數有購屋企圖的年輕人燃起希望，因為現有貸款成數僅七成，自備款需要三成，真的太高了，若只要一成自備款就能購屋，離置產圓夢就更近了。

賴正鎰表示，金融行庫目前有12兆濫頭寸，若能讓年輕人可辦到九成貸款，對想購屋年輕人是很大的鼓舞。

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卡優新聞網

記者 張家嘯 報導

對於國內房貸可能引發的問題，再度引起金管會關切。國內今(107)年房貸寬限期到期金額，預估高達5,429億元，占今年5月底全體國銀房貸金額的8.05%，且目前已有3家銀行房貸逾放比超過1%。為避免持續擴大，金管會已開始緊盯，要求相關銀行提出具體改善計畫。

根據資料顯示，截至今年5月底止，建築貸款餘額為2兆多元，逾放金額為47億元，逾放比率0.23%，為102年以來的新高；而購置住宅貸款餘額有6.7兆元，逾放金額達172億元，逾放比率為0.26%，則為101年以來新高。

金管會表示，現階段日常對銀行監理中，都會要求每年要自行辦理壓力測試，也就是銀行自己設定條件，接下來是否要進行全面性、統一標準的壓力測試，也已在評估研議中，若有需要隨時就會啟動。

事實上，金管會上一次針對國銀房貸業務，進行統一的壓力測試已是在105年上半年，當時全數過關。金管會指出，現在國銀的逾放比率、逾放覆蓋率及資本適足率3項指標都良好，代表風險承擔能力強，銀行有能力吸收未來可能發生的損失，但仍會持續關切，一旦轉壞就及早因應。

據瞭解，在房貸部分，金管會要求銀行業者必須提撥1.5%「不動產貸款備抵呆帳提列比率」，也就是銀行每做1萬元房貸，就須提列150元作為呆帳準備。而目前有3家銀行房貸逾放比超過1%，金管會要求提出改善計畫，其中可能包括內部制度、核貸、貸後管理等。

金管會進一步提到，現階段針對銀行房貸，主要採個案自主管理，並會瞭解銀行的董事會紀錄和改善進度，而房貸逾放比較高的業者，多是房貸放款集中度較高，規模較小的信合社改制銀行。

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 胡兆陽 
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房屋貸款利率直直落，銀行業者在拼業績、搶占房貸市場之餘，還得關注房貸逾放比會不會太高等問題。至於承擔房屋貸款壓力的民眾，根本不必理會最近金融市場吵得沸沸揚揚的房貸逾放比問題，大家在意的是：原先申請的房貸寬限期如果到期，有什麼方法可以減輕急速增加的房貸還款壓力？


▲房地產的貸款金額相當龐大，許多民眾都會申請房貸寬限期來解決眼前的問題。


 有的人把之前每個月零存整付的銀行定存中止，改去繳多出來的房貸本金、有的人選擇把生活費省一些下來繳款、有的人決定去兼差、多賺一些錢來繳，也有的人則是賣出股票、基金或解約定存，取得的資金拿來還掉一部分的房貸本金，藉此降低寬限期結束後、每個月爆增的房貸應繳金額。這些都是不錯的作法，房貸戶不妨衡量自身的情況、參酌運用。

 如果房貸寬限期結束，還是不想繳這個大幅增加的房貸金額，其實還是有以下三種方法：

一、延長房貸年限
 跑一趟銀行、申請延長房貸年限，從原本的20年期改為30年期房貸。以貸款500萬元、年利率1.7%、3年寬限期的房貸條件為例，改為申請30年期的房貸年限，每個月大約可以減少9,000元的房貸金額。只不過，一開始的房貸契約就是簽訂20年期，如果日後要申請更改為30年期，最好要有十足的理由才能說服銀行同意，例如職場上的非自願失業、家庭財務出現劇變等。


▲30年期的房貸適合資金不足的首購族，成為銀行搶客的有利方案。

二、申請延長寬限期
 如果銀行不同意把原先雙方講好的20年期房屋貸款，申請延長為30年期房貸，至少可以向銀行申請「延長寬限期」。通常只要購屋者不是房市投資客，銀行對於一時財務吃緊的房貸戶，都會再給予半年或一年期的寬限期延長方案，因為這樣做總比房貸戶繳不出錢，使得這筆房貸被列為「逾期放款」的案件好很多。

三、轉貸到別家銀行
 如果原貸款銀行還是不准許延長房貸寬限期，那麼最後一招就是把房貸轉到別家銀行。由於現在的房貸市場競爭相當激烈，轉貸銀行為了吸引房貸戶，給個2~3年的寬限期並不是什麼問題，但仍然要視自身的申辦條件以及各銀行的規定為準。要特別注意的問題則是，原貸銀行會不會收取高額的轉貸違約金？移轉房貸時的相關費用及成本會不會太高？轉貸銀行能給的貸款成數是否足夠？等問題。


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