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2018-07-07 16:03 胡兆陽 
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最近房屋貸款市場最受關注的新聞,不是房貸利率什麼時候會調漲,也不是哪一家銀行又推出優惠利率搶房貸客戶,而是官方機構擔心未來有大批的房貸寬限期陸續到期,是否會帶動銀行業下半年的住宅貸款逾放比例大幅增加而引發金融危機?購屋民眾可別以為這些都是政府機關、金融機構的相關監控措施,和自己沒什麼關係,實際上,現在已經有不少銀行開始把房貸授信的品質及流程等項目上緊發條,有意申辦房貸的民眾可得注意未來房貸市場的變化,才不會被掃到「颱風尾」。


▲買房子的總金額相當大,能不能獲得足額的房屋貸款得再三向銀行確認。

  由於2014年之前的房市景氣處於大多頭的行情,因此吸引許多投資客買了房子、再去申請有3~5年寬限期(只繳利息、不繳本金)的房屋貸款。這幾年房市景氣開始向下修正以來,有些投資客早就已經認賠殺出房子,但是也有部分投資客不願意認賠賣屋、選擇繼續拖到寬限期結束,看看到時候房市景氣是否回春?再決定是要賣房子、還是直接不繳房貸本金,讓房子淪為法拍屋?如果是選擇後者,就會讓銀行業的逾放比增加。

 根據金管會的統計數據,國內購置住宅貸款的逾放比從2014年的0.15%,逐年上升到今年初的0.26%,漲幅將近1倍。雖然目前的房貸逾放比還在安全的範圍內,和去年底本國銀行整體放款的逾放比0.28%相較之下還是低了一些,但是上升的跡象相當明顯,而且未來又有大量的寬限期即將到期的房屋貸款,才會讓現在的銀行業者開始提高房貸業務的相關申辦條件。


▲公營銀行嚴控房貸的逾放比率,房貸寬限期、核貸成數都會加強審查。

 目前銀行業者常見的加強管控房貸措施包括:
一、購買自用住宅的寬限期最多3年,購買第2間(含以上)住宅的寬限期最多1~2年。民眾的因應之道,只能從多存一些購屋自備款著手。至於投資客,就別再運用長天期(例如5年期)寬限期這種方法來擴大投資能力。

二、房貸成數和寬限期反向連動,例如申請7成的房貸可以搭配3年的寬限期;申請8成的房貸就只能有1年的寬限期。

三、依據申請人的所得收支比調整房貸核准成數,例如所得收支比低於125%的就減少0.5至1成的房貸成數。

 第二及第三項的規定,或許會加重首購族的繳款壓力,不過卻有助於在購屋之前,好好地把自己的財務能力計算清楚一點,以免在衝動之下買了總價太高的房子,讓自己繳房貸繳得太痛苦。


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金管會已全面發函全體國銀調查「房貸寬限期」。銀行業者透露,兩周前收到金管會發函,要求統計在108、109年的寬限期到期的房貸件數、金額,這也是金管會首度針對銀行房貸業務的寬限期進行全面調查。

 

據了解,金管會不僅準備下一步將依照各國銀列報的統計結果,全面展開房貸業務的專案金檢,甚至可能將以該問卷調查的結果,將更多銀行納入「個別總量管制」的範圍。對金管會所發出統一規格的「房貸寬限期調查表」,不具名的金融業者指出,金管會在調查表中,對107~109年這三年間,從今年第一季開始每季的房貸寬限期到期量逐季外,也要求業者同時列報110年後寬限期到期的房貸量。

且除了在時間序列上作出上述的要求,金管會還要求近三年,每季的寬限期都要依照「六種欄位」再分類填寫。

業者引述金管會開出的規格指出,金管會要求到期量必須再分成無自用住宅的購屋,和投資客購屋這二類分別統計,且這兩種房貸業務的寬限期每季當期到期量,及累計量也要個別呈現,最後還要再以這兩類的總量,分別列示每季到期量及累積到期量可說「鉅細靡遺」。

金融業者指出,金管會兵分兩路,一面對個別銀行業者祭出「總量管制」 另一方面也對全體國銀發下問卷調查表,要求仔細交待上述和寬限期的相關問題,可看出金管會對房貸逾放比上升高度警戒。

業者透露,月前央行也曾召集指標大型行庫率團隊赴央行進行不動產最新情勢報告,其中也鎖定房貸逾放及寬限期問題,如今金管會發函國銀更直接指明進行房貸寬限期的統計,推測對於房貸逾放上升與寬限期的連動關係,兩大重要部會應有一致的管理共識。

(工商時報)


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2018-06-21 16:00 胡兆陽
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 今年第2季的房地產市場表現依舊不差,延續4月份的好成績,5月份國內五大公營行庫所承作的新增房貸金額,受惠於全台房屋移轉棟數的增加,使得單月的金額增了百億元左右;至於5月份新承作的房貸利率則因為首購族的賣力捧場,使得平均利率下降0.002個百分點,所以中央銀行官員認為,現階段國內房市買盤仍然以自住需求為主。

 根據中央銀行公布最新5月份的五大行庫(台灣銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行)承作新増房貸金額為448.6億元,比4月份增加了108億元,雖然今年4月份有清明連節、營業天數比5月少是原因之一,但是整個5月份六都的房屋移轉棟數也是大幅增加(月增率36.6%、年增率16%),所以反映在最近的房貸市場上也是一片欣欣向榮。


▲在低利率及建商讓利的誘因下,自住型、首購族的買氣依舊持穩。

 如果和去年同期相比,今年5月份的五大行庫新增房貸金額則是多出了104.6億元,年増率高達30.2%,除了象徵今年房市的首購族買盤大幅成長之外,也反映出去年上半年的房市買氣還在低檔盤旋。業界分析去年的房市買氣是從下半年開始逐步回溫,所以下半年各月份的新增房貸金額年增率或許不會再有大漲30%的成績,但是房市景氣脫離衰退期並且漸漸回穩,應該是可以期待的事。

 事實上,首購族因為買房子的資金有限,所以對於房價的波動情形特別在意,當自己已經意識到「房價跌不太下去了!」,首購族就會趕緊進場,以免日後「越等下去,房價越高」。

 舉例來說,5月份五大公營行庫新承作的房貸利率為1.627%,比4月份下降了0.002個百分點。中央銀行官員解釋其原因就指出,5月份首購族在五大行庫申辦青年安心成家購屋優惠房貸的新增金額為77億元,占整體新增房貸金額的比重達到17.2%,比4月份的16.8%比重高出0.4個百分點。由於青年安心成家購屋優惠房貸的利率會比一般民眾的購屋房貸利率還低,所以就拉了新承作房貸的平均利率,這也代表現階段首購族進場購屋的情形仍然持續不斷,有助於未來房市景氣的逐步回穩。


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寬限期不再,房貸完美風暴即將引爆?中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況,發現部分銀行因房價下修,衝擊房貸業務品質,出現逾放比飆高現象,雖然損失有限,但擔心連環爆,必要時將金檢伺候。

 

根據金管會統計,寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元,占全體住宅貸款比重8.1%,不過因首季房價下修,不少先前進場的投資客,面臨龐大虧損,「只還息、不還本」的寬限期到期後,斷頭壓力不小。

以一銀為例,首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39%,季增0.07個百分點,高於全體銀行平均水準0.26%,讓央行相當關注,由於一銀是公股行庫,又是前十大房貸放款行,連一銀都有房貸逾放增加壓力,市場狀況不容輕忽。

央行官員表示,若按金管會統計,全體國銀4月底房貸逾放比0.26%,與2、3月持平,資產品質並沒有特別變化來解讀,一銀應是個案,也寧可相信是個案,但究竟何種放款邏輯,導致出現逾放走揚警訊,有必要釐清。

央行官員表示,大台北地區房貸占比高,加上投資客多,逾放比走揚情況自然顯著,「房價下修絕對是很大的壓力」,已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況,如果未來幾個月狀況無法控制住,不排除祭出金檢。

銀行業者表示,雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制,回歸銀行內控,但公股行庫最大問題還是「錢太多」,尤其房貸戶持續還款,就得找新貸戶,才能維持房貸市占率,放款品質有沒有想像的那麼好,大家心知肚明。

銀行業者表示,公股行庫承作房貸平均成數約65%,還算安全,就算房屋遭到法拍,擔保品「打了八折再八折」,也不至於虧損,問題在於若房價還沒止跌,再來個1成跌幅,到時虧損就會擴大,這絕對是未爆彈。

(中國時報)


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2018-06-10 16:49

〔即時新聞/綜合報導〕貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一,官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

  • 官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成;此為示意圖。(資料照)

    官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成;此為示意圖。(資料照)

根據《蘋果》報導,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。

除了房子地點,房價下跌、貸款人之前有無申請信貸,也可能影響銀行評估,貸款人年薪也是銀行的考量點,若年薪沒有超過百萬,想貸款到8成可能很困難。


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近期有一銀行傳出房貸逾放比衝高至近0.5%,但中央銀行昨發布第12期年度金融穩定報告,官員強調,根據內部進行總體銀行房貸壓力測試結果,至今年第一季底,尚符合標準,沒有大幅上揚情況,應是單一銀行、特定區域的現象。

 

 

內政部統計顯示,去年第四季全國貸款負擔率與房價所得比為9.16%與37.58%,雙雙下滑至一年半低點。央行官員表示,去年不動產市場量回穩、價盤整,負擔率及所得比兩項指標下滑,主要是新屋成交比重下滑,及民眾所得提高的結果。如房價居高的台北市反應更明顯,貸款負擔率與房價所得比各為14.99%與61.52%,分別來到近兩年及三年半最低。

 

目前銀行房貸風險在可控制的範圍內,央行官員指出,根據央行內部的總體銀行壓力測試結果,房貸成數在針對性審慎措施放寬後,2016年第三季平均約69%,目前略增加至70%,成數增加在合理範圍內,對銀行傳出近年來房貸寬限期陸續到期,造成逾放升高,從壓力測試來看,應該是單一銀行在特定區域(推案量大區域)發生的情況,並非全面惡化。

 

央行官員說明,去年房市交易量回穩,統計全國建物移轉棟數年成長8.43%,及今年第一季年成長更達到兩位數的10.63%,代表購屋人進場穩定。但觀察代表成屋的信義房價指數,去年呈現狹幅盤整,及代表新推案的國泰房價指數略有起色、今年第一季回降,代表民眾的購屋負擔仍重。

 

新台幣匯率去年大幅走升,央行官員認為,不論去年或今年第一季,與日圓、歐元、韓元、星幣等相比,新台幣的波動幅度都相對穩定,但受匯率變動影響較大的壽險公司,可運用SWAP(換匯)、遠匯等工具充份避險。

 

央行官員強調,整體金融體系維持穩定,其中本國銀行資產品質佳,稅前淨利及資本適足率均上升,有助強化吸收損失能力,壽險公司稅前淨利及財務同樣健全,但因應近來國際股、債市波動加劇,國外部位較大公司,應留意面臨較大風險。

(工商 )


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2018-05-26 00:51經濟日報 記者陳美君/台北報導
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房市買氣回溫,民眾怎麼樣才能拿到最優惠的房貸利率?銀行主管說,具備公教、專業人士或醫護人員等身分,或者房屋位於台北市、新北市精華地段,就有機會申請到市面上最低的「1.5」字頭房貸利率。

銀行主管說,目前房貸利率最低水準,就是公股行庫辦理的「青年安心成家」,前兩年利率1.44%,此為房貸利率的「地板價」。

但若非首購族,或不符合青年安心成家方案資格者,最低利率須自「1.5」字頭起跳。

渣打銀行指出,若為優先理財客戶,或申貸房屋經鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元,或其他地區1,500萬元,即可享有最低1.58%起優惠利率。

上海商銀的指數型房貸,利率也是自1.56%起跳,若為中央及地方各機關、公立學校或公營事業編制內員工,購屋貸款利率同樣為1.56%起跳。

第一銀行針對公教人員的自用住宅房貸也推出最低1.56%的專案;若為通過國家考試的專業人士,如醫師、 律師、會計師、建築師,或者任職醫學中心、區域醫院以上規模的醫院,滿六個月的正式員工,自用住宅房貸利率最低1.59%。

國泰世華銀則是針對「五師」:醫師、律師、會計師、建築師、精算師,及公教人員與既有優質客戶,祭出最低1.59%的房貸利率專案。

銀行主管提醒,比較各家房貸專案時,除了留意利率外,還要問清楚徵信、帳管等隱藏費用,以及未來轉貸時的相關規定,才能輕鬆買屋更省息。


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2018-05-18 14:23:54聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報稅剩最後兩周,專家表示,去年有買賣房子、適用舊制的人,可用三大節稅法申報省荷包。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,賣屋報稅現有兩種制度,出售的房子,在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過二年,適用舊制,2016年1月1日以後,或持有時間不到二年,適用新制。

適用新制的人,在所有權移轉登記次日起30天內,就必須完成房地合一稅申報,不是等到5月才併入綜合所得稅報稅。

 

賣房 財產交易損失舉證

 

去年賣房適用舊制的人,本月報稅第一項可用的節稅法,是財產交易損失舉證。

陳俊宏表示,目前售屋報稅,都優先採用核實課稅,依實際售價減去取得成本及移轉費用,計算財產交易所得稅。

取得成本是指購屋價金,以及買房後達可使用狀態前的一切必要費用。移轉費用則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。簡單說,屋主購屋時所付出的相關稅費、仲介費和代書費,以及購屋後的裝修費用,購屋之前付出的利息,只要能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

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從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是。

 

房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這一輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快,只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了。比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等。

只住不炒成為口號

最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。

所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。

喜用行政手段調控

當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。

可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。

(全文見中時電子報)

(旺報)


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現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。

依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。

因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。

但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。

該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。

而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。

所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。

此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

(工商時報)


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2018-04-29 09:01 盧振池
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 國內最近的金融市場不太平靜,除了先前被討論已久的升息議題之外,新台幣的走勢已經呈現貶值走勢,還有國內是否出現「實質負利率」等問題?這些都會直接影響未來房貸利率的走向。不過房貸戶也不必過度擔心,眼前要做的是做好因應的準備,才能讓買房的壓力降到最低。


▲實質負利率使得升息機會增加,房貸戶有準備就別怕。

 所謂的「實質負利率」是指,當民眾把錢存在銀行的利率低於消費者物價指數年增率時,就會造成錢「越存、價值越低」的窘境。例如現在郵局一年期定期儲蓄利率是1.06%,而中央銀行預估今年的消費者物價指數年增率是1.27%,兩者相減變成-0.19%,也就是存錢賺得的利息還抵不上物價上漲的幅度,實質上在銀行的存款已經變成負利率,所以有不少民眾(尤其是定存族)支持中央銀行在下半年趕快調升金融市場的利率,才能消除實質負利率的現狀。

 既然升息的趨勢已經不可免,那麼準備申請房屋貸款的購屋族,或是已經有房貸壓力的民眾應該如何因應?尤其國內金融市場低利率的情況已經維持了好多年,現在房市的首購族沒有經歷過升息的年代,心裡總是會擔憂。銀行業者表示民眾不必自己嚇自己,也不必因為利率要調漲就暫停購屋或煩惱不已,因為中央銀行即使調漲利率也不會一次到位,大致維持過去1~2季調漲半碼(即0.125個百分點) 的做法。


▲大部分的首購族沒有經歷過升息的年代,總會擔心房貸利息增加很多。

 對於已經是房貸戶的民眾而言,如果嫌升息之後的房貸利率漲得太多,不妨花時間去詢問其他銀行的「房貸轉貸」業務,就有機會找到比較低的房貸利率,但是在轉貸之前,也別忘記要一併計算房貸從甲銀行換到乙銀行的成本(包括手續費、塗銷費、代書費、清償費等等),才能知道是不是真的划算。


▲銀行的房貸業務是開放的市場,民眾多多比較準沒錯。

 如果是準備購屋、還沒申請房貸的民眾,在評估財務能力時要記得拉高每個月房貸壓力的預算,例如每個月原本能繳3.4萬元的房貸金額,就要提高為3.6萬元,以便早一步因應未來升息的繳款壓力。此外,房貸利率的調升對於準備購屋的民眾也有其他的好處,例如賣方會因為不想再多繳利息錢而想快一點賣掉房子,那麼買方就可以把握這種機會,增加更多的議價籌碼了。


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聯合線上
2018年4月23日 上午7:28

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多數人無法豪擲大筆現金買房,頂多是辛苦攢下一筆自備款,其餘資金缺口則向銀行貸款,在房價高、低利率的時期,不少人更會精打細算,向銀行申請「房貸寬限期」,只付息、不還本,讓資金能夠靈活運用,不過民眾仍須搭配良善的理財規劃,以防寬限期過後造成更大負擔。
 
會申請房貸寬限期的購屋民眾可分為2種,一種是臨時遇到還款上的困難,如被公司資遣、發生意外事故等事件,另一種則為民眾利用房貸利率低的特性,將資產做更多元的安排。銀行會視情況給予申請者1~2年的寬限期,在寬限期間,只須支付利息,等寬限期過後再繳納利息與本金。 
 
假設某甲為月薪4萬元的首購族,向銀行貸款600萬元,以還款期限20年,利率2%,寬限期2年為例,前2年某甲每月只須支付1萬元的利息,花費可能比租屋還便宜,薪水還有餘力可用於房子的裝潢、整修,應付遷居初期的必須開支。不過第3年起,某甲須開始繳納本金,每月房貸支出增加到3.3萬元,即便是雙薪小家庭,也是很大的負擔。
 
所有的投資客,也幾乎都會使用寬限期,但為抑制投機風氣,銀行業者不一定會給申請,有些類型甚至很難申請到寬限期,銀行業者表示,包括15坪以下套房產品、名下有2間以上不動產、同時揹著多筆貸款、貸款產品為工業住宅、或缺乏信用交易資料可供查核的人,都很難申請到。
 
民眾林先生分享自身經驗表示,如果自己資金只有房價的5成,仍會向銀行貸款7成買房,運用寬限期,將原有的2成資金投入股票市場,選擇穩健的上市公司,漲幅雖不大,但仍還有正常的配股及配息可以拿,即便股價沒有大漲,整體獲利會比2~3%房貸利率要更高,待寬限期結束再償還,後續房貸壓力可大幅減輕。(洪子恩/台中報導)

4503
出版時間:2018/04/14 17:32
 

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文/林奇芬

買屋辦理房貸時,如果採取寬限期,確實可以讓前幾年負擔降低,但等到寬限期一過,貸款壓力大增,若資金準備不足,可能因為繳不出房貸,反而面臨失去房子的危機。因此,該不該使用寬限期,需要好好考慮。

最近有報導指出,銀行房貸逾放比似乎有升高趨勢。而此是否與投資客面臨3年房貸寬限期到期,卻賣不出房子,面對每月房貸負擔忽然跳增,乾脆斷頭成為逾放戶?

姑且不管買屋目的是自用,還是投資,買屋前謹慎的資金規劃是必要的。一般建議,最好不要使用房貸寬限期,以免過度高估自己的財務能力,應該認真評估自己貸款負擔能力,量力而為,才能真正守住好不容易買來的窩。

8成利息收入來自房貸 田大權:銀行會打房嗎?(大刊頭)

算一算,不同貸款方式的負擔

舉例來說,如果向銀行貸款1000萬元,貸款利率2%,每月本息平均攤還,則每月房貸負擔是5萬元。如果採用3年寬限期,前3年會覺得負擔很輕鬆,每個月只要繳1.66萬元,但3年期滿後,每個月要繳付本息攤還,金額挑升至5.78萬元,每個月多出4.12萬元,如果沒有先前做好準備,一時之間可能擠不出這筆錢來。

如果剛開始買屋覺得負擔較重,可以考慮延長貸款年期至30年,這樣每個月房貸負擔就可降至3.69萬元,比20年期每月負擔減少1.36萬元。

貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)貸款1000萬元,利率2%,每月負擔金額(製表:林奇芬)

貸款期間長,總利息增加

將貸款期間拉長後,每月房貸負擔降低,比較符合小家庭需求。因為剛成家立業,可能還會迎接孩子來臨,家庭負擔較重,降低每月房貸負擔,可以舒緩家庭財務壓力。

不過,如果計算房貸總利息支出,貸款20年的房貸總利息是214萬元,若拉長至30年,則房貸總利息是330萬元,總計多了114萬元。不過,因為爭取到較長的貸款期間,不會因為短期3年寬限期屆滿,就需要立刻增加房貸負擔。

此外,一般人隨著工作經驗增長,薪資有調漲空間,當未來所得增加,或個人增加了資產累積,可以彈性更改貸款方式,包括先償還部分本金,或是更改還款期間,就可以降低利息負擔。而這個主動權,不是在銀行手中,而是在購屋者身上。

買屋,是一個長期財務計畫,一定要根據每個月的收入,評估可能的房貸負擔能力,再尋找適合的購屋總價與貸款金額。不要僅因為房貸寬限期負擔輕,就貿然買進超過自己能力的房子。事後繳不出房貸,不僅保不住房子,還可能留下一個逾期放款戶的不良紀錄,更可能影響未來購屋,或是與銀行往來的信用評等,絕對是得不償失。


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根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633%,距歷史最低紀錄的1.616%僅0.017個百分點,但銀行房貸主管推估,房貸利率至少需達3%以上,投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨,購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

 

銀行房貸主管表示,前一波因投資客炒作造成房價高漲,自住購屋人無力進場,也直接造成房市買氣長期不振,關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢,利息負擔輕,讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客,基本上口袋都變得更深,目前利率水準沒有什麼壓力,估計房貸利率要到3%以上,才可能會開始出現拋售的效應。

觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施,一直到2014年6月,總共祭出四波管控;銀行房貸主管指出,房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效,但對於房價飆漲的主要都會區來說,當時動輒漲幅逾1倍,雖經過8年來的長期沈澱,建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成,房價還是居高不變。

銀行房貸主管說明,央行重貼現率2016年7月降至1.375%之後,至今連續7季未再調整,但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下,從1.695%降至今年2月的1.633%,形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象;由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸,合計約占了全體銀行將近4成左右,利率一向被視為房市風指標。

依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看,重貼現率要調升至2.75%,房貸利率才會突破3%大關;銀行房貸主管強調,因此如果央行今年底啟動升息,1年4次、每次升息1碼(0.25個百分點),則需至2020年第一季,重貼現率才會衝破2.75%,如果每次升息半碼,更要延後到2021年中。

(工商時報)


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根據中央銀行公布的最新五大銀行2月新承作房貸利率再降至1.633%,距歷史最低紀錄的1.616%僅0.017個百分點,但銀行房貸主管推估,房貸利率至少需達3%以上,投資客才會有利息負擔壓力而降價倒貨,購屋人就有機會買到比較便宜的房子。

 

銀行房貸主管表示,前一波因投資客炒作造成房價高漲,自住購屋人無力進場,也直接造成房市買氣長期不振,關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢,利息負擔輕,讓價意願也偏低。畢竟在前一波大賺的投資客,基本上口袋都變得更深,目前利率水準沒有什麼壓力,估計房貸利率要到3%以上,才可能會開始出現拋售的效應。

觀察央行在2010年6月啟動房市針對性審慎措施,一直到2014年6月,總共祭出四波管控;銀行房貸主管指出,房市管控雖達到打擊房市炒作、投資客退場的成效,但對於房價飆漲的主要都會區來說,當時動輒漲幅逾1倍,雖經過8年來的長期沈澱,建商及賣方讓價幅度頂多也是2、3成,房價還是居高不變。

銀行房貸主管說明,央行重貼現率2016年7月降至1.375%之後,至今連續7季未再調整,但是五大銀行房貸利率卻維持一路向下,從1.695%降至今年2月的1.633%,形成銀行房貸利率竟然與政策利率脫鉤的現象;由於台銀、土銀、合庫銀、一銀、以及華銀等五大銀行新承作房貸,合計約占了全體銀行將近4成左右,利率一向被視為房市風指標。

依重貼現率與房貸利率間的概估差距來看,重貼現率要調升至2.75%,房貸利率才會突破3%大關;銀行房貸主管強調,因此如果央行今年底啟動升息,1年4次、每次升息1碼(0.25個百分點),則需至2020年第一季,重貼現率才會衝破2.75%,如果每次升息半碼,更要延後到2021年中。

(工商時報)


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看好不動產後市,龍頭銀行台銀出招,今年將力拚新增1千億元房貸業務。台銀目前房貸市占僅次於土銀,已是市場第二大,台灣金控董事長呂桔誠20日在台灣金新春記者會宣示,台銀今年對房貸業務已訂出目標,將力拚全年至少新辦理千億元房貸。

 

呂桔誠解釋,由於台銀的存款量太大,不會遇到銀行法第72條之2的30%上限問題;除了看好不動產後市,他指出,另一原因則是認為年輕房貸戶隨著所得提高、房貸逐月償還,未來還可發揮包括外匯、投資理財等其他業務往來的外溢效果。

台銀今年如可達成新增千億元房貸業務的目標,扣除現在每月房貸平均還款金額,則全年台銀房貸餘額可望淨增加近400億元,是台銀近五年房貸餘額淨增量最高的一年;以目前台銀房貸餘額約5,410億元計算,其成長率高達7%。

呂桔誠去年已完成「三千金」計畫,除了美元存款增加等值新台幣千億元及聯貸規模千億元達陣,呂桔誠同時提出老危重建融資千億元專案,至於新作房貸千億元目標,被呂桔誠視為「第四個」千金。

呂桔誠分析,房貸是長天期的業務、穩定度高,而且可說是台銀吸收其他業務新客層的重要起點。

依中央銀行20日公布的2月五大銀行新承做放款統計,2月台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀新增房貸合計288.12億元,新承作房貸利率則微幅下滑0.002個百分點至1.633%。

央行指出,五大銀行2月新承作房貸金額較1月減少,但相較去年2月,則是增加56.95億元,年增24.63%;如果合計前兩月,更比去年同期增加181.8億元,年成長三成,顯示房市成交量持續溫和復甦。

呂桔誠昨天另外提到,台銀海外據點今年將進入五大洲20處據點的遍地開花新紀元,且目前台銀合計OBU及海外分行的獲利占總獲利比重已達50%,現在海外分行承作國際聯貸案的收益是國內的2.5倍,未來海外分行營運目標將朝深化和在地台商或當地企業的關係努力,並與跨國銀行合作。

台銀菲律賓辦事處預定6、7月成立、法蘭克福辦事處預定5月開張,下半年還有包括印尼、馬來西亞、越南胡志明辦事處將陸續成立,法蘭克福及矽谷兩地辦事處則將以今年底、明年初升格分行為目標。

(工商時報)


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存放款利差是銀行獲利重要指標,根據中央銀行統計,銀行存放款利差2015年第4季開始一路從1.46個百分點向下,且連續兩年半都沒有回頭改善,去年第3季終於首次反彈0.02個百分點,但利差仍僅有1.37個百分點,顯示國銀真的很難賺。

 

銀行授信主管表示,很難樂觀看待接下來利差會明顯改善,因為利差想有效擴大,還是要等央行升息、利率回歸正常化。

銀行主管認為,央行首季理監事會預期利率會連7季不調整,國銀的存放利率短期應沒有大幅反彈的可能;且市場資金浮濫情況不變,企業加碼投資意願難有效提升,主要預測機構大多估計今年經濟成長率最佳表現就是跟去年差不多,尤其通膨溫和,一切看來都還未達到升息條件。

「利差這麼低,銀行只有全力投入相對高收益的重點業務」,銀行主管指出,今年包括海外授信及財富管理是兩大獲利核心來源,對於利差擴大的期待,還是相對保守為宜,傳統如房貸等利差型業務,只能求穩定。

目前房貸利率水準大約也僅1.6~1.8%,銀行主管說,房貸利率愈低,房貸利息的負擔愈輕,但未來如果利率正常化,負擔就會加重,購屋人理論上應會掌握低利率進場購屋,只是現在房市買氣還是偏冷,銀行為搶食優質房貸戶,只好加碼低價競爭,使得利差低無可低。

其他不論個金或法金,只要是靠利差的業務,對於銀行的貢獻度恐怕是易減難增;銀行主管強調,利差想要擴大,一切都要期待春燕歸來,景氣重回明顯復甦軌道,央行也可望在下半年開始考量重啟升息,才能解決存放利差長期低落的困境。

(工商時報)


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房價不斷下跌,投資客紛紛斷頭引爆拋售潮,也造成骨牌效應,已使去年銀行壞帳暴增逾8成,金額居高不下,後市值得關注!

 

「一銀房貸壞帳從2016年第4季7.31億元一路走高,至2017年第4季已增到13.4億元,較去年同期的7.31億元年增83%。」蘋果日報報導,第一金副處長李淑玲表示,一銀鑑價謹慎且核貸成數僅6成,不會有損失。

 

報導指出,華南銀則從2016年第2季衝破10億元關卡,去年第3季達到14.38億元高點,去年全年房貸壞帳金額都維持在「高檔」。華南銀主管則表示,房貸壞帳率的確增加,但去年底房貸壞帳金額已降至11.96億元,年增只有9%,逾放比僅0.24%,仍在可控制範圍。

 

此外,金管會統計,華南銀和一銀居去年房貸市場排名第6、第8,市占率達10.41%,兩大行庫房貸逾放透露出警訊,是否意味著斷頭潮後,房價有落底機會,後市值得留意。

(中時電子報)


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近一年五大銀行新承做房貸金額與利率

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1月由於還在雞年尾巴,延續去年第4季房市交屋潮,根據中央銀行公布當月五大銀行新承做放款統計,新增房貸金額475.82億元,年增高達35.58%;央行官員表示,主要是今年農曆年較晚,落在2月中旬,1月工作天數足足有22天,交屋潮也出現延續效應。

 

根據央行統計,台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行1月新承作房貸金額475.82億元,雖然較去年12月略減少9.9億元或2.04%,但仍是連續第3個月達400億元之上,達逾一年相對高水準,年增更由於低基期效應,高達逾百億元的124.86億元或35.58%;五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行近4成左右,一向被視為房市風向球。

央行官員說明,歷年12月的年底交屋旺季,新增房貸金額一向偏高,在季節性因素下,隔年1月均顯現下滑,尤其農曆年如果又落在1月,使得工作天數較少,新增房貸金額減少就會更明顯。

以去年1月為例,扣除春節假期之後的工作天數,僅有18天,較今年少掉4天,因此今年1月年增率大幅衝高。

觀察六都的1月移轉棟數統計,與上月相較也是增減各半,其中台北、台南、桃園市月減各2.6~8.2%,新北、台中、高雄市月增各為2.9~9.1%,但六都去年同期相比,除了新北是個位數外,其餘五都均是兩位數增加,各為17.0~39.0%。

五大銀行1月新承作房貸利率則連續第3個月上揚,來到1.635%,月增0.3個基本點(1個基本點是0.01個百分點),創5個月最高;央行官員指出,上揚主要原因是利率相對較低的「 青年安心成家方案」占比下滑,相較於去年12月新增92億元、占比19%,1月減少為86.6億元、占比18.2%。

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