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盧振池
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不動產開發商全聯會新任的理事長楊玉全日前表示,上任之後將加強與政府溝通,期盼政府降低自用住宅的持有稅(房屋稅、地價稅)、降低房貸利率為1.2%、延長房貸年限至40年,以便幫助年輕首購族早日購屋。在這三項「降稅、降率、升年限」的方案裡,前兩項可以有效減少民眾的稅金、利息成本等購屋支岀,但是最後一項「房貸年限拉長為40年」則是有優點、也有其顯著的缺點,因此引起正反兩面的熱烈討論。


▲増加自己購屋能力的方法有很多,延長房貸年限是其中之一。

 青年購屋優惠貸款從現行最長年限30年,拉長為40年的最大優點是:每個月負擔的房屋貸款可以大幅降低。以購買1,000萬元、房貸利率為1.6%、貸款七成共700萬元的本息平均攤還房貸方案為例,房貸年限是30年的每個月房貸金額是24,496元;如果把房貸年限延長為40年,每個月的房貸金額就會降低至19,754元。40年期房貸的每個月房貸金額比起30年期的每個月房貸金額足足降低了19.4%,房貸壓力減輕這麼多,的確可以增加不少年輕人購屋的意願。


▲每個月要繳多少錢?購屋之前得自己好好地算一算。第一銀行提供

 不過,40年期的房屋貸款也有一些缺點,其中最大的問題就是「總房貸利息支出高得嚇人」。以前面的房貸條件為例,30年到期之後,民眾付給銀行的總房貸利息是181.8萬元,如果申請的是40年期房屋貸款,那麼到期之後購屋者付給銀行的總房貸利息則高達248.2萬元,兩者相差66萬元(1.36倍),如果是和一般20年期的房屋貸款方案相比,總房貸利息的費用差距就更大了。

 40年期的房貸方案還有其他缺點,例如30歲才存到購屋自備款的話,房貸壓力就要從年少要背到70歲的老年才會結束、或是因為每個月房貸比較輕鬆而不小心買了總價太高或坪數太大的房子。但是平心而論,這些所謂「總利息費用高」、「背房貸到老」、「房子買過頭」的40年期房貸方案缺點,其實是「看個人性格」而定。

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胡兆陽
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 雖然業界預估1月的房貸平均利率繼續緩跌的走勢沒有持續下去,不過這並沒有影響首購族、自住型進場購屋的買氣,依舊有許多購屋族趕在今年春節之前完成申辦房貸的手續!根據中央銀行公布1月份五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額達到494.8億元,創下近3年來的新高紀錄,可見今年初房市的交易情況仍然相當活絡!



 包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大行庫所承辦的房貸市占率,合計超過全國房貸市場的四成以上,所以這五大公營行庫每個月新承辦的房貸金額越高,就代表房市裡的購屋買氣越暢旺;反之,如果每個月新承辦的房貸金額越少,則顯示房市的買氣久佳。


▲今年1月六都的房屋移轉數量大幅成長,銀行承辦的房貸總額也跟著増加。

 去年12月五大行庫的新増房貸平均利率下降到歷史次低水準(1.617%),房市業者預估近期的房貸利率,可望因為銀行業者殺低利率、搶占優質客戶而下跌。沒想到中央銀行最新公布的1月份五大行庫新増房貸平均利率卻反而回升到1.629%,創下近9個月來的新高紀錄。中央銀行官員解釋原因,主要是房貸利率比較低的青年安心成家優惠貸款的比重減少所致。



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2019-03-03 21:42經濟日報 記者邱金蘭╱即時報導
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有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計...
有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。 聯合報系資料照/記者孫中英攝影
 

 

消費者買房跟金融機構貸款時,契約內容可要看清楚,有金融機構的房貸契約,在提前清償房貸本金時的違約金收取上,竟然以「原借款本金」計收,而不是用「借款餘額」來收,等於跟客戶多收了違約金。

金管會在去年下半年對金融機構的檢查中,發現有信合社的定型化契約書條款,有不符規定或對消費者顯失公平。

官員表示,根據「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定,金融機構提供「無限制清償期間」與「限制清償期間」二種方案,供借款人勾選。

如果是選「無限制清償期間」,借款人可以隨時償還貸款或結清帳戶,不用支付違約金。

如果是選擇「限制清償期間」,在一定期間內(不得超三年)不能提前償還部分或全部本金,如果提前清償時,必須支付違約金。

違約金的計收方式,應考量借款人的清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式計收。

但金管會金檢時發現,有信合社辦理的房貸業務,對於提前清償的違約金計收方式,是以「原借款本金」而非「借款餘額」,做為計算標準,不符「個人購屋貸款定型化契約應記載事項」第3點規定。

舉例來說,小張跟銀行借房貸1,000萬元,選擇利率比較優惠的「限制清償期間」方式,但到了第二年時,小張手頭有一筆閒錢,把房貸還了400萬元,本金剩下600萬元。

依規定,應該是用600萬元來計收違約金,但這家金融機構卻以1,000萬元來計收違約金,明顯超收。

金管會已要求這家信合社,應依規檢討修正房貸定型化契約計算違約金計收標準,以符合規定;消費者買房子時,簽約時最好也要看清楚房貸契約內容。

除此,這家信合社也被發現,跟客戶簽訂的存款定型化契約條款中,訂有「本約定書如有未盡事宜,悉依貴社有關規定辦理」、「本約定書未盡事宜,本存戶同意依貴社其他規定、銀行慣例…辦理」等不確定的概括條款,都不利客戶清楚瞭解應負的責任,影響交易公平合理及客戶權益保護。

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2019-02-24 00:46經濟日報 記者陳美君/台北報導
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中央銀行明(25)日將公布1月五大銀行新增貸款金額與利率,其中購屋貸款利率是否持續創新低,購屋貸款金額是否因接近農曆新年而飆高,成為市場關注焦點。

五大銀行為台銀、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行,合計房貸市占率約四成,新增房貸金額與利率,常常被市場視為房市景氣風向球。

央行上月公布,台灣銀行等五大銀行,去年12月新增房貸利率連兩降至1.617%,為歷史次低,且距離2010年5月締造的歷史低點1.616%僅半步之遙;央行未降息,房貸利率卻跌至谷底,顯示國銀房貸業務競爭激烈,利率持續「殺」很大。

銀行主管說,1月接近農曆新年,國人通常有年前購屋、趕著交屋的習慣,銀行主管預料,1月五大銀行新增房貸有機會續揚,另外,銀行積極促銷房貸,給予優質客戶更優惠的利率,很可能導致五大銀行新增房貸利率持續破底。

央行統計顯示,去年全年,五大銀行合計新增4,941.36億元的購屋貸款、連兩年上升。


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華南銀行主管分析,華銀自辦理房貸壽險以來,理賠件數達203件,理賠金額高達3.04億元,其中單件理賠最高額為3,700萬元,顯示房貸壽險可有效幫助房貸客戶於發生保險事故時減輕償債的壓力。

 

第一銀行分析,房貸壽險商品是保障借款人,避免其因意外發生而無法繳納貸款本息致不動產遭拍賣之風險,真正做到「留愛不留債」且響應企業社會責任的商品,且客戶投保時可以自由選擇以自有資金繳費或向銀行申貸保費融資,投保方式相當彈性。

一銀主管指出,銀行房貸壽險商品提供保障較完整的「平準型」或保障隨貸款餘額遞減(但保費較便宜)的「遞減型」房貸壽險,包括年期、額度、遞減方式皆可依借款人經濟狀況及保險需求來量身訂作,以提供自己及家人貼心保障。

土地銀行主管指出,土銀為不動產專業銀行,在提供客戶有關房屋貸款及相關周邊業務,包括住火地震險、房貸壽險等服務諮詢,能提供客戶「一條龍」服務,其中有關房貸壽險商品內容完整,可供客戶依自身需求,選擇最適合自己的商品。

合作金庫銀行指出,銀行的房貸壽險保險專案係為房貸客戶量身定作的保障型商品,包括九大保障11項給付項目,提供消費者最完整及全方位的保障;其中「超幸福貸」保險專案將大眾廣知的的重大疾病,如癱瘓、阿爾茲海默氏症、帕金森氏症與腦中風等四項疾病列入給付項目;2017年上架的「金幸福貸」保險專案則是將國人需求度最高的癌症納入給付項目,協助客戶獲得最完整保障。

華銀主管說,為讓房貸戶擁有更好保障,華銀與法國巴黎人壽合作推出三種分別涵蓋不同項目之保險商品供客戶滿足自身保障需求選擇。「希望滿貸」主打「意外」保障項目,保險架構較精簡,保費也相對便宜,「貸滿幸福」提供國人最關心的癌症給付,並創新加入因火災、地震、颱風的意外傷害給付,「全民福貸」專案則包含重大傷病保險項目,三種商品各具專屬特色外,也涵蓋一般身故、大眾運輸傷害身故(陸海空交通工具)等給付。

(工商時報)


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老行庫房貸餘額一覽

過去幾年行庫對於房貸業務多強調「維持平盤」即可,沒有訂出成長目標,今年各行庫則多數認為房貸全年可成長1~3%。土地銀行去年12月底房貸餘額約8,500億元,較2017年底成長約300億元,主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款,土銀認為,考量房市氛圍、業務成長性及授信品質,今年房屋貸款平均餘額可望再較2018年成長。

 

臺灣銀行去年12月底購置住宅餘額為5,600億元,較2017年底增加190億元,成長3.51%,主要原因包括房市回歸理性與基本面,自住(首購、換屋)型與長期置產型需求成為市場主力,台銀持續配合財政部辦理青年安心成家購屋優惠貸款,也讓房貸餘額持續成長。

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呂清郎╱台北報導

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2019/01/20 14:30 時報資訊

 

【時報-台北電】中央銀行25日將公布2018年12月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,預料將雙創新高紀錄,主要因第四季一向是房市旺季,自住購屋人進場積極,及建商推案相對樂觀的結果。

 根據央行統計,至2018年11月,房貸餘額來到6兆9,414億元,土建融餘額為1兆8,321億元,均為歷史新高。其中房貸餘額從2017年2月開始,連續22個月創歷史新高,尤其2018年2月之後,餘額年增率更全部達4.5%以上的相對高水準,10月更是睽違6年半之後,首次衝破5.0%大關。

 央行官員指出,年底購屋旺季,房貸餘額增加明顯,但2018年11月受選舉影響,買氣略低於10月,餘額年增率維持5.01%相對高水位,預料遞延交易至12月,增幅將續居較高水準。

 土建融餘額11月年增率也衝至7.05%、創近4年新高,且已連續8個月創歷史新高,及連續25個月均為正成長,整體市場氣氛熱絡,建商的看法也趨於正向,在建商新推案及新成屋銷售信心提升下,週轉金需求同步增加,12月餘額也可望續增。

 銀行房貸主管認為,房市買氣近年來穩定向上,但由於2019年整體景氣預測,普遍認為2019年不如2018年,更將是房市具關健性的一年。如果賣方續展現讓利誠意,加上市場房貸利率仍位在低檔,優惠低利率甚至貼近1.5%,應可維持小幅成長趨勢,畢竟房價居高一直是買氣不振主因,賣方讓利才能刺激購屋需求進場。(新聞來源:工商時報─呂清郎/台北報導)


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2019-01-09 15:46聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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中國信託商業銀行今(9)天宣布提供公教員工優利房屋貸款優惠不減,凡中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工,優惠房貸利率依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.465%(目前貸款年利率為1.56%),最高核貸成數達擔保品鑑價價值之8成,貸款期限最長30年,本金寬緩期限最長5年,並提供免收開辦費(僅徵信查詢費100元/人)、免收提前清償違約金,配偶持有房屋同享優惠。

中國信託銀行表示,自2015年1月起承辦「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案以來,處理超過2.5萬件房貸需求,且根據中信銀行客戶滿意度調查,辦理「築巢優利貸」公教員工房屋貸款專案客戶中,超過9成客戶表示滿意。

中信銀行宣布,將持續提供公教員工房屋貸款優惠,更貼心提供信用卡消費加碼活動,即日起至今(2019)年3月31日止,凡成功新申貸公教房貸之客戶,自撥貸日起次月至今年6月30日止,享中信卡新增一般消費加碼刷卡金回饋1%,活動期間最高回饋新臺幣1,000元。

中信銀行表示,除承辦公教優利房貸帶來穩定業績增量,推出之「i適貸」數位房貸平臺屢獲創新與服務大獎,讓中國信託銀行躍升為國內房貸授信金額第二大銀行。


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列舉房貸利息,須留意貸款目的。國稅局官員表示,在列舉自用住宅購屋借款利息扣除時,只能以「購屋」目的的部分貸款為限。如果是因貸款銀行變動或換約者,僅針對原始購屋貸款的未償還部分的利息支出列舉扣除,不能涵蓋增額貸款的利息支出。

 

隨著近幾年房貸利率走低加上台股交投熱絡,不少民眾向原貸款銀行償還購屋借款、並轉向其他金融機構辦理轉貸以增加貸款金額,試圖用更多銀彈在資本市場中獲利。不過,官員提醒,如果是非購屋相關的增貸、換約等利息支出,都不得列舉為房貸利息支出。

依我國所得稅法第17條規定,如果要以房屋貸款利息申報列舉扣除額,該貸款應是以「購屋」為目的且為自用住宅,每戶一屋為限、上限額度為30萬元。官員表示,房屋必須為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,納稅義務人、配偶或受扶養親屬於已辦妥戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,向金融機構借款購屋支付利息。

在申報列舉房屋貸款利息扣除額時,民眾的證明文件須有當年度繳納利息單據正本,利息單據上如未載明該房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途,以證明自住宅的購屋貸款金額。

官員舉例,曾有民眾向原貸款銀行償還購屋借款1,000萬元,再以房屋向其他金融機構辦理轉貸、貸款金額增加到1,400萬元,並以該金額的年利息1.9%列舉扣除26.6萬元,但遭國稅局駁回,因其中400萬元並非最初「購屋」貸款。最後民眾還是只能列舉原1,000萬元貸款額度內所生利息19萬元。

(工商時報)


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▲房地產成民眾避險投資標的首選。(圖/記者張瑞傑攝)

 

▲房地產逐漸回溫,各銀行也審慎樂觀看好房地產市場。(圖/記者張瑞傑攝)

記者吳靜君/台北報導

近期房市買氣有回暖的現象,各家銀行開始在房貸上祭優惠,大打利率戰,希望可以吸引優質的客戶上門。銀行推出低利房貸,永豐銀推出1.58%來吸引客戶;渣打銀行「轉動幸福房貸優惠專案」同樣以1.58%的低利房貸吸睛。

渣打銀顯示,凡渣打優先理財客戶,或申貸房屋經本行鑑價金額達台北市、新北市2,000萬或其他地區1,500萬,即可享有最低1.58%起優惠利率。成功申辦「溫馨成家組合」即可享有免帳管費、審查費優惠。房屋轉貸、原屋融資再享最高8,000地政設定規費補貼。

 

永豐銀行挺國人過好年住好屋,推出「豐雲房貸」利率符合條件最低1.58%起。永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,豐雲房貸結合線上房貸試算、增貸與彈性繳款等多重服務,打造兼具安全與便利性的數位平台,;永豐持續為國人量身打造最優質的房貸服務,除優惠利率外,最長可貸30年、最高可貸八五成。玉山銀則推出「e指房貸」,只要在108年1月底之前試算,就有機會享受1.6%的機會,手續費八折;玉山信用卡紅利還可以折抵房貸利息,但實際房貸利率還是得看擔保品座落地點、申貸者個人資產與信用狀況。

一銀也針對優質客群,推出金鑽客群優惠房貸專案,符合「自用住宅貸款」定義者,利率i+0.54%起(目前為1.62%)機動計息;若未符合「自用住宅貸款」定義者,利率i+0.60%起(1.68%)機動計息。

▲▼房地產。(圖/記者吳靜君攝)

▲年輕人買房,公股銀行也有青年安心成家貸款,輕鬆擁有自己的家。(圖/記者吳靜君攝)

除了優質客戶可以享受低利之外,台銀、土銀、一銀、合庫、華銀、彰銀、兆豐銀與台企銀等公股銀行也辦理青年安心成家貸款,讓首購族可以享受低利好康。青年安心成家有三種方案;一,按郵局2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率固定加0.585%(目前為1.68%)機動計息;二,前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.44%)機動計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.74%)機動計息。

三,前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.62%)固定計息,第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.72%)固定計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.74%)機動計息,青年首購族可以依據自己的需求選擇。

各銀行董事長又如何看待明(108)年的房地產市場呢?合庫董事長雷仲達認為,房地產市場還是審慎樂觀;房貸龍頭土銀董事長凌忠嫄則認為,要看地區,有些地區還是有很好的物件,民眾仍可入場替自己養的家。不過銀行業者表示,想要買房的購屋族,不宜只看到銀行的首年低利就被誘惑,應該實際計算過每個月負擔多少,以及未來利率調整是否能夠負荷,避免房貸成為最沉重的負擔。

▼各銀行低利房貸比較表。(製表/記者吳靜君,資料來源各銀行,以各銀行公告為主)

▲▼各銀行低利房貸比較表。(製表/記者吳靜君,資料來源各銀行,以各銀行公告為主)


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本報記者連線╱台北報導

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2018-12-14 15:12聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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根據中央銀行統計,截至今年10月底,國人購置住宅貸款餘額為6.90兆、年增率5.03%,顯示購屋需求仍在。可農曆年前多為購屋需求旺季,民眾可善用房貸優惠利率一圓有家夢想。永豐銀今天宣布,即日起豐雲房貸利率符合條件最低1.58%起。

永豐銀行個人金融處處長江靜美表示,永豐持續為國人量身打造最優質的房貸服務,豐雲房貸結合線上房貸試算、增貸與彈性繳款等多重服務,打造兼具安全與便利性的數位平台,除優惠利率外,最長可貸30年、最高可貸85成。

為了讓民眾有屋過好年,永豐銀行表示,特別推出房貸早鳥回饋專案,只要新申貸並於明(2019)年1月31日前完成撥款者即贈百貨公司禮券3000元。

此外,新承作房貸或增貸完成撥款以及線上成功申辦彈性繳款、線上增貸、好房卡等豐雲房貸服務,還有機會獲得dyson空氣清淨機或吸塵器;同時,於豐雲房貸「秒估房貸」線上試算房貸即可再抽dyson吹風機,專案活動自即日起至明年3月31日止。


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主 (1)
▲年底購屋旺季強攻 銀行新增房貸暴衝。(圖/公關照片)

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2018-11-27 00:22經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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中央銀行昨(26)日公布,全體國銀10月房貸餘額為6兆9,052億元,較今年9月暴增346億元,較去年10月增加5.03%,為2010年7月央行啟動首波房市管制措施以來、七年四個月新高。央行官員分析,時序進入第4季為房市傳統旺季,華人通常有過年前買屋習俗,因此房貸餘額飆高。

經濟日報/提供
經濟日報/提供
 

 

央行資料顯示,10月不只房市買氣熱絡,代表建商推案信心指標「建築貸款餘額」,也增至1兆8,145億元,同步締造新猷,年增率6.53%,創三年八個月新高,且連續兩月,建築融資增加金額都在百億元以上,顯示建商對房市前景仍具信心、積極推案。

央行昨日公布最新統計,10月房貸餘額、建築貸款餘額分別增至6兆9,052億元與1兆8,145億元,雙雙刷新歷史新高紀錄。其中,象徵房市買氣的房貸餘額月增346億元,為今年最高,年增率5.03%,為七年四個月新高。央行指出,10月公股行庫承做的青年安心成家方案餘額為6,504億元,月增11億元,占整體房貸的比重為9.42%,與9月相去不遠,央行官員指出,房貸市場仍以自住客為主。

央行日前公布,10月五大銀行新增房貸460.74億元,創九個月新高,月增73.94億元,官員當時便說,第4季為傳統購屋旺季,是銀行房貸業務量大增的主因。

在房貸利率部分,因利率較低的青年安心成家方案承作比重降低,使房貸利率落底回升,10月上漲0.7個基本點至1.627%、為五個月高點。


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由於聯準會不斷升息導致房貸利率升高,加上美國經濟成長預估減速,對於房市帶來不小壓力。受此影響,美國多家中小型房貸公司紛紛裁減人力、甚至宣布倒閉,與先前多年來的繁榮景象形成強烈對比。

 

據美國州銀行公會(CSBS)數據顯示,從2017年底至今年年中,中小型非銀行貸款機構數量減少約3.5%。而這些企業在這段時間裁員逾1.1萬名房貸部門員工,約占全體員工的7%。

事實上,過去多年來,這些中小型貸款機構的業務成長驚人,他們憑藉靈活的營業手法與熟知在地需求等優勢,從傳統大型銀行手中搶走不少貸款客戶。

房市研究機構Inside Mortgage Finance指出,今年前9個月,美國新增貸款約1.26兆美元,其中52%來自於這類非銀行的房貸機構。

但業內專家表示,這些小型房貸公司未來幾個月的業務量恐持續萎縮,原因在於美國房貸利率不斷升高,導致消費者再融資與購屋需求雙雙下滑。

此外,根據美國房貸機構房地美(Freddie Mac)上周三公布的數據顯示,迄21日最近1周的30年期平均固定房貸利率為4.81%,不僅高於去年底的3.99%,亦比金融危機時期的水平高出許多。

此外,近來美國經濟前景蒙塵,市場擔憂「美國史上最長景氣擴張期」恐難以為繼,加上房市今年以來不斷降溫,導致小型房貸機構生存陷入困難。

以房貸業者Freedom Mortgage為例,該公司今年前9個月的房貸業務量較去年同期銳減31%。Freedom Mortgage表示,房貸利率升高與再融資活動減少已影響到整個產業發展。

部分房貸業者表示,他們如今不得不與信用分數低的房貸客戶往來,這些人過去是他們的拒絕往來戶,足以證明美國房市降溫、生意更加難做。

(工商時報)


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2018-11-15 23:15經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

房貸逾放比率攀升警訊解除?金管會昨(15)日公布最新房貸逾放,9月底房貸及建築融資逾放比率同步下降,金管會銀行局表示,主要跟銀行打銷掉及處分擔保品回收有關,也顯示房市表現平穩。

 

最近一、二年來房貸逾放比率不斷升高,引發市場關注,更有學者示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格。

若持續探底、國內利率反轉上升,可能引發的危機。金管會也緊盯個別銀行房貸逾放,並清查房貸寬期到期情況。

 
 

 

金管會昨天公布最新房貸逾放比率,9月底房貸及建築融資逾放比率,都同步下降,房貸逾放比率攀升現象似已暫時止跌。

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2018-11-06 21:15經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近兩次央行理監事會議後接任還不滿一年的央行新任總裁楊金龍都特別針對房地產市場提出看法(或說警告):「(房貸)利率不會永遠在低檔」;特別是接下來將有大量體的房貸寬限期到期,不光是央行,連金管會都繃緊神經,密切注意國銀不動產放款部位的可能風險。

 

 

其實不光是楊金龍,前任總裁彭淮南,卸任前也一再提出類似警告;當時,外界多預期央行將升息,結果幾屆理監事會議開完,基準利率還是維持不動。原因則除了當時美國未啟動升息外,也和國內經濟雖稍復甦,但力道依舊疲軟有關。

 

當然,今年美國FED不甩川普,已開始升息,估計明年還有好幾波,這當然對台灣央行目前固守利率的操作產生壓力。然而,現在經濟展望也出現狀況;在美中貿易戰為首的利空衝擊下,明年景氣並不樂觀,近期民眾消費信心也持續下探。因此外界預估,央行最快可能也是明年下半年,才有可能考慮升息。

 

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2018-10-25 00:24經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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雖然國內央行利率政策已連九凍,重貼現率維持在1.375%,但央行仍提醒國內房貸族,利率不會永遠不變,必須警覺未來利率的變動風險,也要注意寬限期到期後,還款負擔增加的壓力。

國內利率持續凍漲,連帶房貸利率愈來愈低,下半年多家銀行房貸利率都有破1.6%專案,但央行提醒一般民眾,跟銀行貸款,仍必須注意未來利率可能攀升風險,例如歐洲央行利率正在逐步正常化。

假設央行升息半碼(增加0.125個百分點),對房貸利率影響約0.07個百分點到0.08個百分點,房貸壓力不至於太有感,不過寬限期一到,本金與利息就必須一起攤還,每貸款1,000萬元,原本1.3萬元到~1.5萬的每月繳款房貸,有可能增加到逾4萬元,即使對夫妻雙薪的家庭,都是不小的壓力。

央行認為,目前銀行不動產授信呆帳率比一般授信低,情況不嚴重,不過,寬限期到期後,民眾負擔增加,是中長期必須密切觀察的現象。

金管會也提醒銀行,房貸授信要落實嚴謹流程,並且要加強管理房貸寬限期,注意客戶還款能力,假設銀行同意給予客戶展延或是接受其他銀行房貸客戶轉貸,也必須注意相關風險。


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2018-10-24 01:04經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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根據金管會資料,8月房貸市占率前五大銀行,依序為土地銀行、中國信託、台灣銀行、合庫銀行與台北富邦銀行,合計房貸市占率為41%。

對於房貸市占前五大裡,只有三家為公股銀行,中央銀行官員分析,明年起公教人員房貸專案「築巢優利貸」改由台銀承辦,很可能讓房貸市占排名重新洗牌。

金管會資料顯示,房貸前五大銀行,依序為土銀的8,134億元、中信銀的5,490億元、台銀的5,450億元、合庫的4,893億元以及台北富邦銀的4,111億元。

至於中央銀行每月固定公布的五大公股銀行新承作房貸,分別是台銀、土銀、合庫、一銀和華銀,合計市占率37%。央行解釋,雖然這五大公股銀行的房貸市占率並非最大,但觀察其他類的放款,仍以這五家公股為最多。

公股銀行在房貸市場裡排名下滑,除授信政策較嚴、利率不如民營銀行「殺」,加上民營銀行行銷手法較為靈活之外,最大關鍵還是中信銀在2015年1月,拿下為期四年公教人員房貸專案「築巢優利貸」所致。

銀行主管分析,公教房貸專案一直是銀行衝刺房貸市占率捷徑,主因是公教人員待遇好且收入穩定,屬於銀行眼中風險較低的客群,而自明年起,台銀接棒承辦為期三年的公教房貸專案,預計釋出高達4,000億元的房貸額度,利率也維持目前的超低水準1.56%,預料台銀明年很快就能重返房貸「二哥」寶座。


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