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金管會放寬銀行法第72條之2「住宅建築及企業建築放款」的認定標準及排除項目內容後,讓公股行庫壓力大減,衝刺房貸實力有如吃下大補丸,除投標公教員工房貸,下半年房貸策略也將轉為積極。

 

第一銀行指出,預估下半年房市交易量持平或微幅成長,購屋主要客層仍以自住客為主,將持續針對優質客戶推展優惠房貸。

土地銀行指出,目前房市投機需求減少,在辦理房貸業務上,土銀將持續推展優質房貸客源,深耕以自用住宅為主的房貸對象,並配合政策貸款,如財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」及內政部「自購、修繕住宅貸款」,以固守房貸市占率及穩定獲利來源。

另外,土銀鑒於台灣走向高齡化社會,不動產逆向抵押貸款金融商品將逐漸成熟,具市場需求商機,因此推出商業型「樂活養老」貸款,擴大服務年長者,使以房養老產品多元化,預估未來具成長動力。

合作金庫銀行分析,下半年的房貸業務重心仍是首購房貸,但考量銀行法第72條之2規定,會考量優先保留額度供首購房貸使用,另財政部青年安心成家貸款將於今年底屆期,財政部如評估續辦,合作金庫銀行也將積極配合。

華南銀行指出,因目前房市尚未明顯成長,房貸授信仍維持現有策略,主要以收入穩定等優質客群為主,預估房貸業務成長率持平或微幅成長。臺灣企銀也認為,不動產整體買氣仍未回溫,價格仍處於修正階段,房貸目標客群將鎖定自住客群,整批房貸則以臺企銀辦理的土建融資案件為主。

彰化銀行表示,為加強風險管理,並提升授信品質,房貸推展重點將鎖定理財型房貸。

(工商時報)


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2018-09-10 00:10:40經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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報系資料照片 報系資料照片
 

中央銀行8月23日公布五大行庫新承作房貸利率加權平均利率為1.62%,續創歷史次低紀錄,銀行第3、4季房貸利率大作戰,勢不可免, 金融業者建議,民眾可找經常往來且熟悉的銀行商談房貸條件,應有機會取得合理的房貸利率、貸款金額。

 

目前市場上有銀行喊出最低1.58%起跳的房貸利率,另外,也有些銀行不主打最低利率,而是訴求最長貸款年限可延到40年;一般銀行多半設定房貸還款年限20年左右、貸款成數也多半在八成以下。

根據金融機構慣例,銀行房貸業務較為旺盛時間點,多落在第4季,許多手腳動作快的業者已經出手搶市,開始提前布局新一季的房貸專案,民眾可以多比較,近幾年銀行手中濫頭寸多,只要有正當職業或信用良好的人,想跟銀行貸款買房,銀行都很歡迎。

 

經濟日報提供 經濟日報提供
 

細部研究,民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異,民營銀行撒大網,希望可以網羅包括首購族、換屋族,甚至是高端理財客戶,推出利率最低不到1.6%起跳,殺很低。

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2018/09/03 07:45 時報資訊 

 

【時報-台北電】房貸風控除引發金管會、央行兩大主管機關關注,銀行董事會最近也高度關切。據了解,不動產放款龍頭土地銀行董事會月前已通過新規定,對於房貸評分卡位列「末段班」的客戶,採取加碼利率及減少成數兩大措施,這也是近一年來土銀董事會對於房貸風控祭出最明確的管控措施。

 土銀的房貸評分卡制度已行之數十年,且為目前市場上不少銀行所借鏡、參考。所謂「房貸評分卡」分成十級,土銀同意受理的為1~9級,至於第10級,即所謂的D級,申貸者將被拒絕受理房貸。

 至於房貸評分卡的項目,包括了擔保品座落地點、借款戶所得能力、負債比、貸款金額等多重指標放入系統,最後得出評分卡的總分,並在十級分類中歸類評級。

 根據土銀董事會月前所通過的決議內容,房貸評分卡中,歸類6~7級的借款案,將降低成數0.5成,例如,原本雙北市精華區光是看擔保品條件可借到八成,但若因借款人負債比太高、或借款金額太高,使該案歸類為第6級,適用成數就會降至七成五。

 第二個措施,就是針對評分卡中位列「末三分之一」的7至9級,即可承作房貸業務的後段三分之一,將加碼利率0.25~0.375個百分點,即採取「以價制量」。

 根據土銀最新統計,土銀目前房貸逾放比僅0.223%,但由於房貸業務量龐大,因此經營高層對此相當謹慎,除了上述新規定,土銀是整批分戶房貸的承作大宗,但對此土銀也根據自行、非自行的不同,仍採取差異化的「總量管制」。

 其中,自行土建融,整個土銀可作的該土建融案衍生的分戶房貸業務量,最高以總銷量八成為限,而非自行的比重則僅給三成的空間。(新聞來源:工商時報─記者朱漢崙/台北報導)


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2018-08-27 01:22經濟日報 記者楊筱筠╱台北報導
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國銀搶食房貸業務戰況激烈,不過,民營銀行與公股行庫雖然都以低利搶市,在客層選擇上卻出現差異;有別於民營銀行撒大網,希望網羅多數的首購與換屋族,公股行庫基於風險控管,僅鎖定公教人員與一千大企業員工,或醫師等專業人士,祭出超優惠的專案價格。

國銀提前布局新一季房貸專案,利率最殺不到1.6%,搶客大戰鑼鼓已經開響。據了解,民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異,民營銀行將餅做大,希望可以網羅包括首購族、換屋族,甚至是高端理財客戶,推出利率最低不到1.6%,堪稱房貸利率地板價。

永豐銀行為例,最新房貸專案利率1.58%起,貸款成數最高八五成,貸款期限最長30年,滿足購屋、轉貸、融資、增資等客戶需求。渣打銀的房貸利率也1.58%起跳,貸款成數最高八五成,鎖定指定高端理財客戶,或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。

中國信託商銀推出融資房貸方案,提供有資金周轉的客戶房貸融資需求,貸款利率1.75%起跳,貸款期間最長20年,貸款額度八成,寬限期最長三年。

至於公股行庫,則偏好一千大企業員工、醫生等專業人士,即便衝刺放款,還是希望以穩定為上。 例如第一銀行推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案,鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工,或是全球500大企業在台分公司等企業,貸款利率最低目前1.62%起跳,購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年,專案僅到今年底。

這顯示,比起民營銀行,公股銀行雖然願意降低利率搶客戶,但還是鎖定收入較為穩定的公教人員,或是大企業員工,避免放款品質下降。

根據金融機構統計,銀行房貸業務較為旺盛時間點,多落在第4季,許多手腳動作快的業者已經出手搶市,提前布局新一季的房貸專案,雖然民眾可以多比較,但金融業者也建議,民眾可以選擇常往來熟悉銀行談房貸利率,談判利率會比較有優勢。

加上央行遲遲未宣布升息,銀行手中資金壓力大急需增加放款量,利率談判空間大。

經濟日報提供 經濟日報提供

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朱漢崙╱台北報導
2018年8月20日 上午5:50

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2018-08-13 01:09經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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房貸逾放攀升,金管會盯上逾放比率1%以上銀行,並考慮祭出增提準備的撒手鐧,以強化風險承擔能力,逾放偏高銀行若不改善,被要求增提準備後,恐影響獲利,甚至面臨增資壓力,目前被緊盯的銀行有三、四家。

據了解,幾年前,金管會也採取增提準備方式,促使銀行改善不動產放款品質,當時對不動產放款過度集中的銀行,要求額外增提0.5%到1%的損失準備。

前中央銀行副總許嘉棟上周示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格若持續探底、國內利率反轉上升,可能引發危機。

金管會資料統計到今年5月底止,建築貸款逾放金額47億元,逾放比率0.23%,為2013年來新高,購置住宅貸款的逾放金額172億元,逾放比率0.26%,則是2012年來新高。

金管會官員表示,金管會持續關注不動產放款情況,除研議是否對房貸做壓力測試外,對房貸逾放偏高銀行也採取個別監理措施,並考慮對逾放偏高未改善的銀行,祭出增提備抵呆帳準備措施。

 

經濟日報提供 經濟日報提供
 

金管會對房貸逾放比率在1%以上的銀行,已採取個別監理措施,目前被盯上的銀行有三、四家,多為不動產放款集中度較高、信合社改制的中小型銀行。

 

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2018-08-02 12:22:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影 商總理事長賴正鎰 記者游智文/攝影
 

 

商總理事長賴正鎰今(3)日表示,內政部長徐國勇提出的九成房貸,對年輕人購屋置產是激勵鼓舞的政策,希望政府能提供更優惠的利率補貼,比如1.3%或者更優惠的寬鬆期,也能讓低迷的房地產燃起希望。

徐國勇日前接受媒體專訪時表示,為了減輕年輕人購屋壓力,政府打算比照危老重建專案,由信保基金提供一成的融資保證,加上銀行貸款七至八成,年輕人只要有一成的自備款就能買房,並稱這項構想「應該是有機會」落實。

賴正鎰表示,目前政府雖提供年滿20歲,名下沒有房產的人,到今年底可以申辦「青年安心成家購屋優惠貸款」,最高800萬元。

多數年輕人認為就算有低利貸款,但因為自備款成數太高,需要兩、三成,以總價1,200萬元來說,二成自備款就要240萬元,甚至更高,所以不少有購屋念頭的年輕人,就算存到了人生第一桶金,還是望之卻步。

賴正鎰表示,這項九成貸款的政策構想提出後,引起網友們正反意見,但給了多數有購屋企圖的年輕人燃起希望,因為現有貸款成數僅七成,自備款需要三成,真的太高了,若只要一成自備款就能購屋,離置產圓夢就更近了。

賴正鎰表示,金融行庫目前有12兆濫頭寸,若能讓年輕人可辦到九成貸款,對想購屋年輕人是很大的鼓舞。

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2018年7月28日 上午6:51

記者 張家嘯 報導

對於國內房貸可能引發的問題,再度引起金管會關切。國內今(107)年房貸寬限期到期金額,預估高達5,429億元,占今年5月底全體國銀房貸金額的8.05%,且目前已有3家銀行房貸逾放比超過1%。為避免持續擴大,金管會已開始緊盯,要求相關銀行提出具體改善計畫。

根據資料顯示,截至今年5月底止,建築貸款餘額為2兆多元,逾放金額為47億元,逾放比率0.23%,為102年以來的新高;而購置住宅貸款餘額有6.7兆元,逾放金額達172億元,逾放比率為0.26%,則為101年以來新高。

金管會表示,現階段日常對銀行監理中,都會要求每年要自行辦理壓力測試,也就是銀行自己設定條件,接下來是否要進行全面性、統一標準的壓力測試,也已在評估研議中,若有需要隨時就會啟動。

事實上,金管會上一次針對國銀房貸業務,進行統一的壓力測試已是在105年上半年,當時全數過關。金管會指出,現在國銀的逾放比率、逾放覆蓋率及資本適足率3項指標都良好,代表風險承擔能力強,銀行有能力吸收未來可能發生的損失,但仍會持續關切,一旦轉壞就及早因應。

據瞭解,在房貸部分,金管會要求銀行業者必須提撥1.5%「不動產貸款備抵呆帳提列比率」,也就是銀行每做1萬元房貸,就須提列150元作為呆帳準備。而目前有3家銀行房貸逾放比超過1%,金管會要求提出改善計畫,其中可能包括內部制度、核貸、貸後管理等。

金管會進一步提到,現階段針對銀行房貸,主要採個案自主管理,並會瞭解銀行的董事會紀錄和改善進度,而房貸逾放比較高的業者,多是房貸放款集中度較高,規模較小的信合社改制銀行。

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2018-07-22 16:00 胡兆陽 
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房屋貸款利率直直落,銀行業者在拼業績、搶占房貸市場之餘,還得關注房貸逾放比會不會太高等問題。至於承擔房屋貸款壓力的民眾,根本不必理會最近金融市場吵得沸沸揚揚的房貸逾放比問題,大家在意的是:原先申請的房貸寬限期如果到期,有什麼方法可以減輕急速增加的房貸還款壓力?


▲房地產的貸款金額相當龐大,許多民眾都會申請房貸寬限期來解決眼前的問題。


 有的人把之前每個月零存整付的銀行定存中止,改去繳多出來的房貸本金、有的人選擇把生活費省一些下來繳款、有的人決定去兼差、多賺一些錢來繳,也有的人則是賣出股票、基金或解約定存,取得的資金拿來還掉一部分的房貸本金,藉此降低寬限期結束後、每個月爆增的房貸應繳金額。這些都是不錯的作法,房貸戶不妨衡量自身的情況、參酌運用。

 如果房貸寬限期結束,還是不想繳這個大幅增加的房貸金額,其實還是有以下三種方法:

一、延長房貸年限
 跑一趟銀行、申請延長房貸年限,從原本的20年期改為30年期房貸。以貸款500萬元、年利率1.7%、3年寬限期的房貸條件為例,改為申請30年期的房貸年限,每個月大約可以減少9,000元的房貸金額。只不過,一開始的房貸契約就是簽訂20年期,如果日後要申請更改為30年期,最好要有十足的理由才能說服銀行同意,例如職場上的非自願失業、家庭財務出現劇變等。


▲30年期的房貸適合資金不足的首購族,成為銀行搶客的有利方案。

二、申請延長寬限期
 如果銀行不同意把原先雙方講好的20年期房屋貸款,申請延長為30年期房貸,至少可以向銀行申請「延長寬限期」。通常只要購屋者不是房市投資客,銀行對於一時財務吃緊的房貸戶,都會再給予半年或一年期的寬限期延長方案,因為這樣做總比房貸戶繳不出錢,使得這筆房貸被列為「逾期放款」的案件好很多。

三、轉貸到別家銀行
 如果原貸款銀行還是不准許延長房貸寬限期,那麼最後一招就是把房貸轉到別家銀行。由於現在的房貸市場競爭相當激烈,轉貸銀行為了吸引房貸戶,給個2~3年的寬限期並不是什麼問題,但仍然要視自身的申辦條件以及各銀行的規定為準。要特別注意的問題則是,原貸銀行會不會收取高額的轉貸違約金?移轉房貸時的相關費用及成本會不會太高?轉貸銀行能給的貸款成數是否足夠?等問題。


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2018-07-15 16:00 盧振池 
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今年是房地產市場進入修正期的第4年,經過這些年來房價的回檔整理之後,已經有不少首購族進場買房子。不過,對於資金有限的首購族而言,能夠從銀行手中獲得足夠的房貸成數是很重要的事,但是想要得到越高的房貸成數,除了本身的收入多寡、金融信用等條件要好之外,銀行對這間房子的鑑價高低也是很重要的關鍵。


▲銀行業者接受購屋者的房貸申請案之後,會去房子的現場鑑價。

 舉例來說,小王向建商買了總價1,000萬元的新屋,想要向銀行申辦8成的房屋貸款(即800萬元),不過經過銀行的鑑價之後,認為這間房子只值900萬元(即小王買貴了),所以8成的額度只願意給小王720萬元的房屋貸款。換句話說,小王要馬上多付出80萬元(800萬-720萬元)的自備款差額,才能順利完成付款。

 那麼小王在購屋之前,該如何挑選才能買到和銀行鑑價差距不要太大的房子?銀行業者又是依據哪些條件來為房子鑑價的?答案不外乎以下項目:
一、地段
 「地段」永遠是房價高或低的最關鍵因素,所以想要得到銀行高一點的鑑價,你買的房屋地段就不能太差。許多銀行甚至把全國各縣市區分成3~4個區段,A級區段(例如台北市、新北市板橋、永和區)房屋的鑑價金額不但最高,而且給足8成的房貸也沒問題,C或D級區段的房屋鑑價則不會太高,最高的房貸成數也只會到7成而已。


▲「地段」永遠是民眾在購屋之前,第一個要考量的條件。

二、實價登錄
 內政部在網站上揭露的實價登錄數據就是最直接的鑑價行情,當然就成為銀行鑑價時最有利的大數據資料。所以你買的房屋成交價不要高出最近、相近產品的實價登錄價格太多,否則就別怪銀行的鑑價會低於你的房屋成交價。

三、屋況
 銀行業者在進行鑑價時,會派出人員到房屋現場去查看,主要是確認地點以及屋況,所以屋況越好、外觀越新、屋齡越少的房子,鑑價出來的金額就不會和你的成交價差太多,尤其屋內如果有好的裝潢(買中古屋)時,還可以加一點分數喔!


▲良好屋況、屋齡較新的房子,銀行給的鑑價金額也會高一點。

四、特殊物件
 銀行借錢給你買房子,如果你繳不出房屋貸款,銀行必須把房子拍賣出去才能拿回借出去的貸款,因此「房子好不好賣?」也會關係到房屋鑑價的高低,太過特殊、民眾接手意願低或冷門的房子,鑑價金額一定不會高,例如頂樓違法加蓋、陽光樓(地下室房子)、坪數太大、電塔或宮廟旁的房子都算!


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2018-07-07 16:03 胡兆陽 
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最近房屋貸款市場最受關注的新聞,不是房貸利率什麼時候會調漲,也不是哪一家銀行又推出優惠利率搶房貸客戶,而是官方機構擔心未來有大批的房貸寬限期陸續到期,是否會帶動銀行業下半年的住宅貸款逾放比例大幅增加而引發金融危機?購屋民眾可別以為這些都是政府機關、金融機構的相關監控措施,和自己沒什麼關係,實際上,現在已經有不少銀行開始把房貸授信的品質及流程等項目上緊發條,有意申辦房貸的民眾可得注意未來房貸市場的變化,才不會被掃到「颱風尾」。


▲買房子的總金額相當大,能不能獲得足額的房屋貸款得再三向銀行確認。

  由於2014年之前的房市景氣處於大多頭的行情,因此吸引許多投資客買了房子、再去申請有3~5年寬限期(只繳利息、不繳本金)的房屋貸款。這幾年房市景氣開始向下修正以來,有些投資客早就已經認賠殺出房子,但是也有部分投資客不願意認賠賣屋、選擇繼續拖到寬限期結束,看看到時候房市景氣是否回春?再決定是要賣房子、還是直接不繳房貸本金,讓房子淪為法拍屋?如果是選擇後者,就會讓銀行業的逾放比增加。

 根據金管會的統計數據,國內購置住宅貸款的逾放比從2014年的0.15%,逐年上升到今年初的0.26%,漲幅將近1倍。雖然目前的房貸逾放比還在安全的範圍內,和去年底本國銀行整體放款的逾放比0.28%相較之下還是低了一些,但是上升的跡象相當明顯,而且未來又有大量的寬限期即將到期的房屋貸款,才會讓現在的銀行業者開始提高房貸業務的相關申辦條件。


▲公營銀行嚴控房貸的逾放比率,房貸寬限期、核貸成數都會加強審查。

 目前銀行業者常見的加強管控房貸措施包括:
一、購買自用住宅的寬限期最多3年,購買第2間(含以上)住宅的寬限期最多1~2年。民眾的因應之道,只能從多存一些購屋自備款著手。至於投資客,就別再運用長天期(例如5年期)寬限期這種方法來擴大投資能力。

二、房貸成數和寬限期反向連動,例如申請7成的房貸可以搭配3年的寬限期;申請8成的房貸就只能有1年的寬限期。

三、依據申請人的所得收支比調整房貸核准成數,例如所得收支比低於125%的就減少0.5至1成的房貸成數。

 第二及第三項的規定,或許會加重首購族的繳款壓力,不過卻有助於在購屋之前,好好地把自己的財務能力計算清楚一點,以免在衝動之下買了總價太高的房子,讓自己繳房貸繳得太痛苦。


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金管會已全面發函全體國銀調查「房貸寬限期」。銀行業者透露,兩周前收到金管會發函,要求統計在108、109年的寬限期到期的房貸件數、金額,這也是金管會首度針對銀行房貸業務的寬限期進行全面調查。

 

據了解,金管會不僅準備下一步將依照各國銀列報的統計結果,全面展開房貸業務的專案金檢,甚至可能將以該問卷調查的結果,將更多銀行納入「個別總量管制」的範圍。對金管會所發出統一規格的「房貸寬限期調查表」,不具名的金融業者指出,金管會在調查表中,對107~109年這三年間,從今年第一季開始每季的房貸寬限期到期量逐季外,也要求業者同時列報110年後寬限期到期的房貸量。

且除了在時間序列上作出上述的要求,金管會還要求近三年,每季的寬限期都要依照「六種欄位」再分類填寫。

業者引述金管會開出的規格指出,金管會要求到期量必須再分成無自用住宅的購屋,和投資客購屋這二類分別統計,且這兩種房貸業務的寬限期每季當期到期量,及累計量也要個別呈現,最後還要再以這兩類的總量,分別列示每季到期量及累積到期量可說「鉅細靡遺」。

金融業者指出,金管會兵分兩路,一面對個別銀行業者祭出「總量管制」 另一方面也對全體國銀發下問卷調查表,要求仔細交待上述和寬限期的相關問題,可看出金管會對房貸逾放比上升高度警戒。

業者透露,月前央行也曾召集指標大型行庫率團隊赴央行進行不動產最新情勢報告,其中也鎖定房貸逾放及寬限期問題,如今金管會發函國銀更直接指明進行房貸寬限期的統計,推測對於房貸逾放上升與寬限期的連動關係,兩大重要部會應有一致的管理共識。

(工商時報)


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2018-06-21 16:00 胡兆陽
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 今年第2季的房地產市場表現依舊不差,延續4月份的好成績,5月份國內五大公營行庫所承作的新增房貸金額,受惠於全台房屋移轉棟數的增加,使得單月的金額增了百億元左右;至於5月份新承作的房貸利率則因為首購族的賣力捧場,使得平均利率下降0.002個百分點,所以中央銀行官員認為,現階段國內房市買盤仍然以自住需求為主。

 根據中央銀行公布最新5月份的五大行庫(台灣銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行)承作新増房貸金額為448.6億元,比4月份增加了108億元,雖然今年4月份有清明連節、營業天數比5月少是原因之一,但是整個5月份六都的房屋移轉棟數也是大幅增加(月增率36.6%、年增率16%),所以反映在最近的房貸市場上也是一片欣欣向榮。


▲在低利率及建商讓利的誘因下,自住型、首購族的買氣依舊持穩。

 如果和去年同期相比,今年5月份的五大行庫新增房貸金額則是多出了104.6億元,年増率高達30.2%,除了象徵今年房市的首購族買盤大幅成長之外,也反映出去年上半年的房市買氣還在低檔盤旋。業界分析去年的房市買氣是從下半年開始逐步回溫,所以下半年各月份的新增房貸金額年增率或許不會再有大漲30%的成績,但是房市景氣脫離衰退期並且漸漸回穩,應該是可以期待的事。

 事實上,首購族因為買房子的資金有限,所以對於房價的波動情形特別在意,當自己已經意識到「房價跌不太下去了!」,首購族就會趕緊進場,以免日後「越等下去,房價越高」。

 舉例來說,5月份五大公營行庫新承作的房貸利率為1.627%,比4月份下降了0.002個百分點。中央銀行官員解釋其原因就指出,5月份首購族在五大行庫申辦青年安心成家購屋優惠房貸的新增金額為77億元,占整體新增房貸金額的比重達到17.2%,比4月份的16.8%比重高出0.4個百分點。由於青年安心成家購屋優惠房貸的利率會比一般民眾的購屋房貸利率還低,所以就拉了新承作房貸的平均利率,這也代表現階段首購族進場購屋的情形仍然持續不斷,有助於未來房市景氣的逐步回穩。


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寬限期不再,房貸完美風暴即將引爆?中央銀行調查20多家銀行房貸寬限期授信狀況,發現部分銀行因房價下修,衝擊房貸業務品質,出現逾放比飆高現象,雖然損失有限,但擔心連環爆,必要時將金檢伺候。

 

根據金管會統計,寬限期在今年底前到期的房貸有5429億元,占全體住宅貸款比重8.1%,不過因首季房價下修,不少先前進場的投資客,面臨龐大虧損,「只還息、不還本」的寬限期到期後,斷頭壓力不小。

以一銀為例,首季房貸逾放比攀至6年半新高0.39%,季增0.07個百分點,高於全體銀行平均水準0.26%,讓央行相當關注,由於一銀是公股行庫,又是前十大房貸放款行,連一銀都有房貸逾放增加壓力,市場狀況不容輕忽。

央行官員表示,若按金管會統計,全體國銀4月底房貸逾放比0.26%,與2、3月持平,資產品質並沒有特別變化來解讀,一銀應是個案,也寧可相信是個案,但究竟何種放款邏輯,導致出現逾放走揚警訊,有必要釐清。

央行官員表示,大台北地區房貸占比高,加上投資客多,逾放比走揚情況自然顯著,「房價下修絕對是很大的壓力」,已要求各銀行詳細回報寬限期授信狀況況,如果未來幾個月狀況無法控制住,不排除祭出金檢。

銀行業者表示,雖然央行陸續鬆綁房貸信用管制,回歸銀行內控,但公股行庫最大問題還是「錢太多」,尤其房貸戶持續還款,就得找新貸戶,才能維持房貸市占率,放款品質有沒有想像的那麼好,大家心知肚明。

銀行業者表示,公股行庫承作房貸平均成數約65%,還算安全,就算房屋遭到法拍,擔保品「打了八折再八折」,也不至於虧損,問題在於若房價還沒止跌,再來個1成跌幅,到時虧損就會擴大,這絕對是未爆彈。

(中國時報)


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2018-06-10 16:49

〔即時新聞/綜合報導〕貸款成數是很多考慮買房的民眾關心的重點之一,官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

  • 官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成;此為示意圖。(資料照)

    官股銀行內部資料顯示,銀行通常將房子依地區分類,等級有A、B、C、D,A級最高能申請到8成貸款,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成;此為示意圖。(資料照)

根據《蘋果》報導,台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。

除了房子地點,房價下跌、貸款人之前有無申請信貸,也可能影響銀行評估,貸款人年薪也是銀行的考量點,若年薪沒有超過百萬,想貸款到8成可能很困難。


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近期有一銀行傳出房貸逾放比衝高至近0.5%,但中央銀行昨發布第12期年度金融穩定報告,官員強調,根據內部進行總體銀行房貸壓力測試結果,至今年第一季底,尚符合標準,沒有大幅上揚情況,應是單一銀行、特定區域的現象。

 

 

內政部統計顯示,去年第四季全國貸款負擔率與房價所得比為9.16%與37.58%,雙雙下滑至一年半低點。央行官員表示,去年不動產市場量回穩、價盤整,負擔率及所得比兩項指標下滑,主要是新屋成交比重下滑,及民眾所得提高的結果。如房價居高的台北市反應更明顯,貸款負擔率與房價所得比各為14.99%與61.52%,分別來到近兩年及三年半最低。

 

目前銀行房貸風險在可控制的範圍內,央行官員指出,根據央行內部的總體銀行壓力測試結果,房貸成數在針對性審慎措施放寬後,2016年第三季平均約69%,目前略增加至70%,成數增加在合理範圍內,對銀行傳出近年來房貸寬限期陸續到期,造成逾放升高,從壓力測試來看,應該是單一銀行在特定區域(推案量大區域)發生的情況,並非全面惡化。

 

央行官員說明,去年房市交易量回穩,統計全國建物移轉棟數年成長8.43%,及今年第一季年成長更達到兩位數的10.63%,代表購屋人進場穩定。但觀察代表成屋的信義房價指數,去年呈現狹幅盤整,及代表新推案的國泰房價指數略有起色、今年第一季回降,代表民眾的購屋負擔仍重。

 

新台幣匯率去年大幅走升,央行官員認為,不論去年或今年第一季,與日圓、歐元、韓元、星幣等相比,新台幣的波動幅度都相對穩定,但受匯率變動影響較大的壽險公司,可運用SWAP(換匯)、遠匯等工具充份避險。

 

央行官員強調,整體金融體系維持穩定,其中本國銀行資產品質佳,稅前淨利及資本適足率均上升,有助強化吸收損失能力,壽險公司稅前淨利及財務同樣健全,但因應近來國際股、債市波動加劇,國外部位較大公司,應留意面臨較大風險。

(工商 )


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2018-05-26 00:51經濟日報 記者陳美君/台北報導
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房市買氣回溫,民眾怎麼樣才能拿到最優惠的房貸利率?銀行主管說,具備公教、專業人士或醫護人員等身分,或者房屋位於台北市、新北市精華地段,就有機會申請到市面上最低的「1.5」字頭房貸利率。

銀行主管說,目前房貸利率最低水準,就是公股行庫辦理的「青年安心成家」,前兩年利率1.44%,此為房貸利率的「地板價」。

但若非首購族,或不符合青年安心成家方案資格者,最低利率須自「1.5」字頭起跳。

渣打銀行指出,若為優先理財客戶,或申貸房屋經鑑價金額達台北市、新北市2,000萬元,或其他地區1,500萬元,即可享有最低1.58%起優惠利率。

上海商銀的指數型房貸,利率也是自1.56%起跳,若為中央及地方各機關、公立學校或公營事業編制內員工,購屋貸款利率同樣為1.56%起跳。

第一銀行針對公教人員的自用住宅房貸也推出最低1.56%的專案;若為通過國家考試的專業人士,如醫師、 律師、會計師、建築師,或者任職醫學中心、區域醫院以上規模的醫院,滿六個月的正式員工,自用住宅房貸利率最低1.59%。

國泰世華銀則是針對「五師」:醫師、律師、會計師、建築師、精算師,及公教人員與既有優質客戶,祭出最低1.59%的房貸利率專案。

銀行主管提醒,比較各家房貸專案時,除了留意利率外,還要問清楚徵信、帳管等隱藏費用,以及未來轉貸時的相關規定,才能輕鬆買屋更省息。


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2018-05-18 14:23:54聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報稅剩最後兩周,專家表示,去年有買賣房子、適用舊制的人,可用三大節稅法申報省荷包。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,賣屋報稅現有兩種制度,出售的房子,在2016年1月1日以前取得,且持有時間超過二年,適用舊制,2016年1月1日以後,或持有時間不到二年,適用新制。

適用新制的人,在所有權移轉登記次日起30天內,就必須完成房地合一稅申報,不是等到5月才併入綜合所得稅報稅。

 

賣房 財產交易損失舉證

 

去年賣房適用舊制的人,本月報稅第一項可用的節稅法,是財產交易損失舉證。

陳俊宏表示,目前售屋報稅,都優先採用核實課稅,依實際售價減去取得成本及移轉費用,計算財產交易所得稅。

取得成本是指購屋價金,以及買房後達可使用狀態前的一切必要費用。移轉費用則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。簡單說,屋主購屋時所付出的相關稅費、仲介費和代書費,以及購屋後的裝修費用,購屋之前付出的利息,只要能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 

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從2003年開始,中國的房地產市場調控政策出台一輪又一輪,但是十幾年來國內房地產市場調控政策出台得越多,住房價格上漲得越快。根據北京購買住房的經驗,這段時間北京房價漲幅在13倍以上,其他地方房價上漲的幅度大於13倍的地方多得是。

 

房地產調控政策效果,2012年之前是這樣,2013年之後也是如此。即使2016年又開始新一輪的房地產市場調控,而且這一輪房地產調控政策看上去是目標明確、聲勢浩大、行政性工具更是無所不用其極,但同樣這些城市的房價越是調控上漲得越快,只是當前房價上漲數字在人為操控下,什麼止漲,什麼漲幅下降而已。但這種房價上漲幅度下降或止漲,只不過是地方政府人為操控的結果,而非房價真正漲幅小了,因為地方政策人為操控房價更是有經驗了。比如,土地拍賣時限價,為了滿足房價不上漲的統計,要求購買住房的網簽不能超過房價上漲幅度,及新房交易簽訂合同等。

只住不炒成為口號

最近,我到了天津、廣州、成都等地,這些城市在2016年的房價都在每平方米2萬左右,很少會超過2萬元,但現在這些城市的房價差不多都漲到每平方米5萬了,特別是廣州及成都更是如此。而杭州、重慶、青島、西安等城市也不甘心落後。

所以,最近南京在搶房,杭州、成都、西安、青島、丹東、海南等地都在搶房。全國多數城市及地方都搶房,房子「只住不炒」只能是口號。所以中央政府職能部門最近分別約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等10個城市相關部門負責人,並再次強調,要牢固樹立「四個意識」,毫不動搖地堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放鬆,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,這種約談有用嗎?每一次房地產調控政策出台之後,中央政府的房地產職能部門都會如此,但是結果從來就沒有改變過,房地產調控政策之後,不僅並沒有讓房地產投機炒作有所收斂,反之房地產市場投機炒作更是猖狂。最近,丹東、西安、成都等城市的搶房大戰,就是最好的答案。即沒有反思的房地產調控政策想達到其目標根本就是不可能的事情。這種約談也會一而再再而三地繼續下去,但結果都是一樣。

喜用行政手段調控

當前的房地產市場調控政策,各種行政性調控政策無所不用其極,而有效的經濟槓桿就是不出台及使用。無論是限購、限價,還是限售、限商等房地產市場調控政策,基本上把政府的行政性手段發揮到極致。那麼政府為何不通過市場經濟槓桿來遏制房地產價格瘋狂上漲,來遏制房價投機炒作呢?估計最大考量在於,如果通過經濟槓桿,有可能讓中國的這個巨大房地產泡沫真正刺破而一發不可收拾,而行政性的調控政策隨時都可以收回。

可見,當前國內房地產調控政策基本上政府的任性而為,行政性的工具越多越好,也從來沒有檢討和反思過以往房地產市場調控政策利弊得失,並在這過程中不斷地完善,反之把房地產市場的調控政策、調控方式搞得越來越複雜,不少城市的房價越調上漲越快,房地產市場的風險越來越高。這就是當前國內房地產市場最大問題。

(全文見中時電子報)

(旺報)


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現正值報稅旺季,財政部昨(4)日提醒房貸族在每年申報綜合所得稅時,可列舉「購屋借款利息」,達到節稅效果。但國稅局提醒,若同一年度同時有購屋借款利息及承租房屋的租金,則僅能擇一列報,不可同時申報列舉扣除。

依所得稅法規定,納稅義務人採用列舉扣除額申報,若在同一年度有因購屋而向金融機構借款的利息支出,以及承租房屋的租金支出,就只能擇一適用。

因此,財政部台北國稅局表示,如果民眾在外租屋的同時,身上仍揹有房貸,就需衡量哪種扣除額較符合自身的稅務規畫,擇優申報。

但若是在同一課稅年度的不同期間,發生租屋自住及購屋自住的情況,其購屋借款利息支出與房屋租金支出,如果分別符合列舉扣除要件,在費用支出期間不重複的前提下,可按其費用支出期間占全年比例,分別計算扣除限額進行申報。

該局舉例說明,甲君在2017年1月至6月承租房屋自住,有租金支出12萬元,申報時就是以每年扣除上限12萬,乘以6/12個月,共可扣除6萬元。

而同年7月至12月購買自用住宅,支付購屋借款利息30萬元,申報時可扣除限額即是每年扣除上限30萬,乘以6/12個月,共15萬元。

所以甲君在申報106年度綜所稅時,可認列房屋租金支出6萬元及購屋借款利息15萬元。

此外,官員提醒,民眾在列報購屋借款利息時也要注意,該房屋必須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,在該地址辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用。

國稅局補充,民眾家裡若有出外讀書、工作子女,居住在學校或員工宿舍,也可列報租金扣除,只需附上繳費收據影本即可。

(工商時報)


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