金管會、央行聯手打炒房,陸續專案金檢各大銀行後,房貸市場受到影響,公股行庫表示,不僅房貸成數縮水,現在貸款要超過8成是「難上加難」,連「裝潢貸款」也跟著縮水,這類信用貸款最高是房價10%,近來已陸續降為5%;住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,現在買房多準備50至100萬元的自備款準沒錯。

貸款難超過8成 偏鄉成數大減

有民營銀行自今年1月開始,堅守房貸8成的界線,即使是該集團的壽險保戶、信用卡友等也沒用,難以突破銀行設的8成警戒線,首購利率1.33%起,要額外申請裝潢貸款,利率也提高至1.71%起,且無寬限期;銀行主管坦言,「去年房貸要申請8成5很簡單,但金管會加強金檢,銀行壓力難免,為配合政府政策,還是要守規矩一點。」

台經院產經資料庫分析師劉佩真指出,各大銀行配合政府打炒房的政策,近月對房貸申請的條件,確實比去年全年出現短期微幅緊縮,但若拉長時間比較,還是處於相對寬鬆的狀態;台經院2月公布營建業營業氣候測驗點已出現連續第3個月下滑,劉佩真解讀,意味買方對房市觀望,「樂觀」態勢趨緩,但整體來看,不礙於自住客購買意願。

部分公股銀行則維持最高成數8成5,但僅限台北市精華區,大概只有「忠孝東路」等級才有資格享有,其他五都最高只有8成,一般縣市只剩7成5,偏僻一點的鄉鎮,連7成都不到。

年輕人不吃不喝 受衝擊最大

以目前平均購屋總價約1000萬元至1200萬元,換算自備款須增加5、60萬,很多年輕人不吃不喝、工作1整年,可能都存不到這筆錢,衝擊還真不小。

聯徵中心資料顯示,至2020年第4季平均新增核貸的金額為833萬元,而平均貸成數為73.49%,貸款中位數則79.25%。

劉佩真表示,科技股連翻漲,台積電已站穩600元大關,半導體、科技相關從業人員,面對銀行房貸條件調整,買房、換屋的需求仍絲毫不減,會受到貸款成數衝擊的是從事服務業、零售業或基層勞工,建議買房選擇上,可以透過降坪數、降總價等方式,還是可以成為有房一族。

年薪沒百萬 房貸利率1.31%吃不到

購屋申請房屋貸款,許多銀行廣告標榜房貸利率1.31%的優惠貸款,公股行庫主管表示「廣告術語、看看就好」,因為9成以上貸款人不具備醫師、會計師、律師「五師」等資格,也不見得有年薪百萬資格,「且」準備入住台北大安區、信義區等精華地段,更直白地說,對多數貸款人來說,房貸利率1.31%是看得到、吃不到。

公股銀行表示,現在要貸到「1.31%」的地板價幾乎不可能,不過目前銀行提供房貸的「加分項」可以讓民眾參考,讓有相關條件的民眾可以享受較優惠、便宜的房貸利率,首先,如果職業是「五師」,也就是醫師、律師、會計師、建築師以及高階工程師等,基本上利率可以較為優惠。

其次是密切往來、貢獻度高的客戶,也是「利率減碼」的加分項,銀行參考的指標包含是否為財富管理的客戶、在該行是否有存款等,且不能是「靜止戶」,在該行要有一定程度的活躍程度,如定期理財等,這類的房貸戶就受到銀行的歡迎。

當然貸款房屋的地理位置、坐落條件具相當的「利率」影響力,甚至兩個標的相差只有幾百公尺,貸款的利率就差很多。

公股銀表示,除了六都都會區、精華區等利率條件可能會比偏鄉好些,坐落位置如在大馬路上或在小巷弄中的房子就有差、與捷運站的距離,也是決定利率關鍵,距離愈近,利率就會比較便宜。

有銀行主動幫房貸族減輕負擔、搶攻轉貸族群,凱基銀行為協助早期購屋且房貸利率在1.45%以上的民眾減輕利息負擔,或有增貸需求的房貸族,近期推出房貸轉貸專案,利率最低1.33%起,若以轉貸前後平均年利差0.15個百分點計算,每千萬元房貸第1年可省約1萬5000元利息,20年下來可省下超過16萬元利息。

(中國時報 吳靜君 、 洪凱音)

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