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轉載：工商時報【記者藍鈞達、朱漢崙╱台北報導】

理監事會議前夕，中央銀行發函國銀，要求清查「老屋新貸」，若資金用途為購買管制區（台北市及新北市13區）房屋，增貸款加上新屋房貸金額，總額以新屋鑑價的6成為限，超過者，銀行須於查核後追回。

市場人士形容，央行此舉意在清查投資客，且緊縮各種可能的房市「再融資」空間，央行發函主要針對兩點，一是若老屋新貸用於購屋，不可超過6成，且銀行可回收資金；如新屋以周轉或房貸壽險等其他名義增貸，一樣以6成規範。

其中第一點引發銀行高度重視，行庫主管解釋，假如有民眾於管制區內有房屋，想再買第二棟，因資金考量想利用首棟貸款或增貸，必須切結非用於自己或他人購屋，若銀行查核發現此筆經費是用於購屋，要將貸款回收到該新購屋的6成，甚至要求給付違約金。

行庫主管說，這等同6成限額從第二棟房貸擴及首棟，且可杜絕投資客補足資金缺口的機會，但對某些家有祖產或舊屋，想購新屋卻被6成規範限縮的民眾，將產生極大衝擊。

此外，由於有客戶要求增貸作為房貸壽險，雖是自用所需，但成數可能因而超過6成，銀行先前也就此向央行詢問。

據悉，央行評估後認為，如果放手，可能讓投資客鑽漏洞，以其他名義借款規避6成的「緊箍咒」，藉此取得更多炒作資金，也再發函提醒銀行，必須遵守管制中「不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額」。

相關人士指出，央行6月理監事會議也將訂出新版「豪宅條款」，近來央行更密集與房貸量前10大銀行交換意見，大致已朝3大方向定調新版控管內容，其中成數方面，除名下只有豪宅貸款一筆房貸的借款戶最高以6成為限，若該貸款戶手中有其他房貸，豪宅房貸將再降一成至5成，利率起跳價也會從2％提高至2.25％。

有關人士透露，央行定調的三大方向，包括對豪宅的定義，大台北地區以總價8,000萬元為準，其他縣市則以5,000萬元；利率至少2％起跳，倘若是第二戶房貸，利率2.25％起跳；貸款成數方面，若豪宅貸款屬該貸款戶名下唯一房貸，最高成數降為6成，若是二戶房貸，將降至5成。

也有銀行認為，央行新版管控的「豪宅條款」，可能直接規定符合台北市豪宅稅規定的住宅，貸款成數一律降至5成，原本的第二套房貸及土建融管控也可能同步下修到5成。

央行官員對此則強調，現行「針對性審慎措施」仍在執行，至於是否會調整，會在理事會充分討論後再決定。

轉載：〔自由時報記者盧冠誠／台北報導〕房市「炒」風再起，中央銀行再度揮出重拳打擊炒房，近期發函全體銀行，要求清查「舊屋增貸」的資金流向，若資金用途不符規定，銀行就可以強制收回，此舉視同緊縮投資客再融資管道，大幅增加炒房成本。

建商主打「買房抗通膨」策略奏效，四月房市買氣回溫，擔心原本回穩的房市再度被炒作，央行現在除加強管控特定地區（台北市及新北市十三區）第二戶房貸成數，同時聚焦投資客原本擁有的第一戶房貸。

銀行須請借款人切結資金用途

當民眾要以第一戶房貸增貸時，央行要求銀行，應先請借款人切結資金用途及違約效果，增貸資金若是用於購置管控區內住宅，仍須符合第二戶房貸成數最高六成的規定；若違反約定，銀行就能強制收回超過上限部分的資金，且民眾還要賠償違約金。

舉例來說，名下已有一戶以上房貸的民眾，若要再購置台北市價值一千萬元房屋，最終只申請到五百萬元貸款，就算第一戶房貸還有增貸二百萬元空間，但礙於規定，增貸額度最高只有一百萬元，兩者合計六百萬元，即新屋鑑價的六成，民眾仍須準備四百萬元自備款。

舊屋增貸撥款一年內 落實查核

央行要求各銀行，對於舊屋增貸撥款後一年內，應確實查核，以落實風險控管及相關規定；此外，央行也對管控區內第二棟房貸更從嚴規範。

雖然民眾表明第二戶房貸是要「自住」而非投資，並辦理「房貸壽險」及躉繳保費融資，不過，只要房貸成數達六成上限，就不能再以房屋為擔保品增貸，民眾必須轉從信用貸款著手。

行庫主管表示，雖然央行打擊炒房的立意良善，但既然民眾辦理房貸壽險，很明顯就是為了自住，且保險後借款人與銀行均可受到保障，所以躉繳保費融資應該排除在房貸的六成上限外。

央行解釋，只要是在管控區內的第二戶房貸，就必須受沒有寬限期、房貸成數最高六成，以及不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額，所以借款人辦理人身保險貸款，屬於「其他貸款名目」額外增加的貸款，應受限制。

轉載：中國時報【旺旺中時民調中心╱台北報導】

奢侈稅實施滿周年，國人認為房價依然高不可攀，社會公平也未獲彰顯。根據最新調查顯示，目前僅有七％的人感受到房價下跌，有八五％的人感嘆買不起房子；此外，四九％的人認為開徵奢侈稅以來對促進社會公平的助益不大，近六成覺得奢侈稅沒有達到預期成效。

奢侈稅實施至今，抑制房價的成效並不顯著。調查反應，在知道奢侈稅開徵的受訪民眾中，三六％的人覺得自己居住所在地的房價呈現上揚走勢，認為持平不變的人，有二三％，察覺到房價下跌者，僅七％。另有三四％的人回答不知道。

進一步分析五都民眾對房價的感受，調查顯示，台北市及新北市的民眾，有五三％以上的人覺得房價持續飆高；此外，台中市有四一％、高雄市有三四％的人心有同感，台南市民覺得房價上漲者，比例最低，佔一五％，其他縣市二五％。由此可見，奢侈稅實施一年來，雙北房價不僅未走軟，甚至還呈現上漲揚升的態勢。

房價高不可攀，居住正義仍是庶民心中達不到的痛。調查發現，有八五％的人表示自己的能力還是買不起理想中的房子，覺得自己有能力買得起或已經有房，不用再買的人，分別有七％。

民眾對奢侈稅的課徵是否有助於促進社會公平的看法出現分歧，持負面評價者達四九％，持正面看法者有四一％。在黨派上，泛藍陣營有五七％認為有助公平，泛綠民眾有六三％覺得沒有幫助，政黨中立者，五一％認為無助社會公平，三六％覺得有所助益。此外，年齡愈長、學歷愈高，認同奢侈稅有助社會正義的比例愈高。

整體而言，民眾對奢侈稅成效是失望的。調查指出，針對奢侈稅的評價，有二六％的人表示很不滿意，三三％覺得不太滿意，合計有五九％認為未達預期成效；持正面看法者，合計有二九％，其中三％表示很滿意，二六％覺得還算滿意。

本次調查於廿二日晚間完成，以台灣地區住宅電話簿為抽樣清冊，用抽出電話號碼的尾二數隨機取號，成功訪問一三○一位成人。訪問結果並依台灣地區各縣市人口性別、年齡進行加權。在九五％信心水準下，抽樣誤差為正負二．七％。

轉載：中國時報【王莫昀╱台北報導】

走過逃命波、冰河時期，後奢侈稅時代，依地方政府及內政部統計不動產買賣移轉數量發現，少了投機客的雙北巿，成交量只剩高峰時期的六、七成，不過房價近期已回穩，維持平盤，部分地區還小漲五％至十％，中、南部則在自住客、投資客與置產客同步增加下，交易量減幅有限，巿況優於奢侈稅「震央」的雙北巿，房價上揚約一至二成。

台灣房屋智庫執行長邱太煊指出，奢侈稅上路後，房價在去年七至九月間逐步回升，不過，十月歐債危機爆發，年底又適逢總統大選，房巿再受影響，直到選後才恢復，房價逐步回溫，只是五月又遇上歐債危機惡化、證所稅議題發酵、台股重挫、油電雙漲衝擊消費信心，房巿再受波及，五二○檔巿況普遍表現不佳。

政府祭出奢侈稅重手打房後，房巿成交量銳減，不過，房價並未如外界預期下跌，目前各地房價持續上漲，代銷業者統計，今年以來，雙北巿房價上漲五％至十％，台中上漲一成，高雄上漲約二成。

永慶房產事業群總經理葉凌棋指出，房價雖持續上漲，但景氣高峰時期，部分預售巿場一年內飆漲二、三成，特別是新莊頭前、副都心等重劃區一年內暴漲四至六成等情況，已不復見。

「奢侈稅政策出爐，對預售巿場衝擊最大的時點落在去年三至五月。」海悅廣告總經理曾俊盛回憶指出，那時許多案場不是門可羅雀，就是有人看屋，也沒人下訂，全台各地幾乎沒成交紀錄，可謂房地產巿場的「冰河時期」！

葉凌棋指出，自去年二月底奢侈稅政策初出爐後，房巿暢旺時期的「秒殺案」幾乎在預售巿場絕跡，風暴中心的台北巿房價下跌五％至十％，新北巿跌幅更達十％至十五％，連漲幅有限的台中、高雄等巿場也受到波及。

「奢侈稅政策傳出，有別於預售巿場急凍，成屋巿場在去年三至五月底間出現逃命波，房價那時跌最兇！」信義房屋蘇啟榮說，像新莊等房價短線飆升太快、供給量大的地區，房價跌的最大，去年六月一日新制上路後，成屋巿場交易量才出現銳減，雙北巿交易量最差時較高峰期腰斬，甚至僅及四成左右。經過一段時間盤整，價格都回來了，成屋巿場目前也維持上漲格局。

轉載：記者徐義平／專題報導

4月時，五都買賣移轉排名出現變化，北市跌落至第四位，加上北市、新北市的移轉棟數相較2010年房市熱絡時，仍有3~4成的落差，房市出現「北溫南熱」的狀態，導致今年的議價空間，北部明顯大於南部，且愈往南走呈現議價空間愈小。

根據住商不動產統計，截至5月20日，五都議價率分別為台北市約14.8%、新北市約15.7%、台中市約13.4%、台南市約12.1%及高雄市約9.1%，呈現愈往南走議價率愈小。

再對照4月的買賣移轉棟數，台中、高雄的移轉棟數首次超越北市，顯示買氣較好的區域房價議價率愈小，換句話說，也就是追價意願高。

若是拉長年限來看，可發現議價率的變化與全球經濟、國內景氣及政策推動緊密牽連，根據住商不動產調查，五都近5年來的房市議價率，以金融海嘯時最大，當時北市中古屋議價率高達17.2%，新北市甚至超過2成。

5年內，以2009年及2011年議價率相較來得小，房仲解釋，2009年是金融海嘯後一年，房市正轉好，售屋民眾姿態高，買屋民眾也願意追價，至於2011年正好遇到奢侈稅上路，議價空間大的時間點早在奢侈稅上路前的2、3、4月已發酵過，下半年則在售屋民眾摸清奢侈稅的真面目，發現房價仍持續上漲，加上沒有拋售的壓力，自然不會給予太大的議價空間。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，近幾年由於多是賣方市場，因此賣方開價成為影響議價率的重要因素，對於購屋民眾來說，前幾年利率低、但是貸款成數高，讓買方有較高的加價意願，不過近幾年房價節節高升，加上銀行貸款成數緊縮，購屋人實質所得也未提升，對於購買力產生相當大的影響與衝擊。

有趣的是近5年房價持續上漲，即便5年前與現今的議價率相近，但議價金額卻已經放大。假設5年前，總價1000萬元的房屋，議價率15%，可議價金額約150萬元；假設現今房價上漲一倍，原本1000萬元的房屋已漲至2000萬元，若仍維持議價率15%，議價金額則放大至300萬元，因此，經過5年時間，可多議價150萬元。

轉載：工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

奢侈稅上路將滿周年，財政部原預估奢侈稅1年將有151億元稅收，不過累計11個月以來，奢侈稅收僅33.9億元。但財政部認為，稅收貢獻雖不高，但已發揮抑制房市投機交易的功效。

財政部在推出奢侈稅前，曾依據過去數年內的不動產等交易情況，樂觀預估奢侈稅1年可挹注國庫151億元；其中最受全民關注的不動產預估有129億元稅收，而高價貨物及勞務約22億元，平均每月可收到12.6億元的奢侈稅。

但是從去年6月至12月，奢侈稅實徵淨額為22億元，其中14.17億元來自不動產交易；今年截至4月底為止，奢侈稅實徵11.83億元，不動產交易貢獻稅收共7.65億元。11個月內，因不動產交易繳納的奢侈稅不到22億元，和財政部預估百億以上的差距相當大。

另方面，土增稅卻因房市交易量大減，今年1至4月土增稅較去年同期減少53億元，減幅近2成。統計去年6月到今年4月底，奢侈稅收了不到34億元，但土增稅、契稅卻少收了更多，從稽徵成本和總稅收增減的角度來看，政府算是吃虧了。

立法委員曾巨威表示，奢侈稅雖有打擊到台北市房地產交易量，但是會殃及無辜，主張不動產交易應回歸到所得稅制，對2年以內的交易實施實價課稅。他強調，政府建立實價登錄制後，即可當成課稅基礎，呼籲不動產實價課稅儘快上路。

政大地政系教授張金鶚也說，不動產實價課稅比證所稅更易達到「抓大放小」成效，建議應鎖定2戶以上非自用者為課稅對象。對於財政部因證所稅爭議延燒，將延後土地資本利得稅討論，他強調政府應儘速推動土地交易實價課稅，以宣示改革決心。

財稅學者孫克難表示，奢侈稅是希望嚇阻房市投機交易，達到以量制價的目的，但因奢侈稅很容易被規避掉，只要延到2年後出售就課不到，故不能課到真正賺到高資本利得者的稅，政府在以量制價和稅收方面，均未達到目標，若要實現居住正義，唯有推動實價課稅才是正途。

財政部官員則表示，奢侈稅原本就不是以稅收為目的，從內政部的統計觀之，全台房屋買賣移轉棟數減少，而房市交易較熱絡的台北市和新北市，其交易量減幅甚至高於平均值，顯示奢侈稅在抑制房市投機交易部分已見初步成效。

轉載：記者徐義平／台北報導

奢侈稅將滿一年，房市量縮但價仍漲，預算有限的首購民眾只好往目前大台北還有一字頭房價的區域購屋，其中又以五股、泰山、鶯歌的買氣較旺。房仲指出，由於新北二環外還有一些一字頭房價區域，近期吸引部分首購民眾買進。

根據住商不動產企劃研究室調查，奢侈稅後，首購民眾增加的區域，為五股、泰山、鶯歌，原因是房價仍相較北市或是新北市第一環親民，其中五股首購民眾增加48.5%，緊鄰泰山也成長36.8%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，本次首購民眾表現最佳的五股、泰山與鶯歌，都具有房價親民、話題多的優勢，因此，吸引首購民眾目光。

住商不動產台北五股店黃威鳴店長指出，五股雖然沒有捷運話題，但公路網的便利性傲視群倫，除中山高外，還有六十四快速道路、五楊高架、台六十五線等，開車到內湖僅半小時，近一年來因為洲子洋重劃區話題延燒，許多購屋人開始關注五股，又以新莊、蘆洲的客戶最多，購屋集中在成泰路三段至五段，其中又以總價700~800萬元，單價17~19萬元的電梯產品較受歡迎。

緊追在後的泰山，這2、3年因十八甲重劃區而成為新熱點，住商不動產台北泰山店店長武靈傑就指出，明志路三段、泰林路一帶是目前泰山首購客戶的首選，只要單價還在一字頭，總價約莫500~700萬元，都是相當優勢的產品。

至於鶯歌表現不俗，房價超低是主要因素，目前在區域內可找到總價400~600萬元，每坪單價僅11~14萬元的中古電梯大樓，目前區域內指名度最高的除了建國國小周邊外，就是火車站與新興的鳳鳴重劃區，加上知名建商獵地鶯歌，對於寂寞已久的當地房市，有明顯的拉抬作用。

轉載：中國時報【本報訊】

近日媒體大幅討論經濟成長與公平正義的優先順序與取捨，房價與貧富差距的討論再起，也有人質疑打房政策是否失效？

從國際房市發展的經驗看來，打房的確不易。我們不如勇敢面對這些難行之處，了解趨勢的演變，正面因應。

首先，這一波房市榮景來自低利率與寬鬆貨幣政策，資金要有去處，而且借貸的利率成本低，市場機制很容易將它引導到房市。房地產是經濟的火車頭，關聯產業眾多，各國在貧富差距與資產泡沫的憂慮，以及經濟才剛復甦的矛盾間，原本就難下重手。

值得我們借鏡的是，許多國家並非一味、全面的「打房」，他們有具體的住房政策，提供大眾一定水準的住房與環境。至於投資型買方，不妨就其特殊性質，將之視為另一個投資市場，用不同的角度規畫與發展。

從香港、新加坡到中國，甚至英國、加拿大等歐美國家，都有專責機構規畫與興建一般民眾居住或承租的合宜住房，只是名稱各異，例如公屋、組屋、保障型住房、社會住宅。他們引導資金興建或修繕一般住宅，讓許多市井小民，也有機會在一級地段，住在與豪宅並列、甚至外表與公設都看不出是合宜住宅的「好宅」中。

至於高資產人士的置產行為，是一種投資，鮮受打房政策影響。我們何不正視房地產是投資工具的本質，探討如何看待以投資為目的的市場，吸引國際資金來台，成就更多高品質的建物，美化市容與提升國際地位？

根據花旗私人銀行與全球物業顧問萊坊針對高資產人士調查的《財富報告》，面對經濟前景的不確定性與金融市場波動劇烈，高資產人士愈來愈重視房地產投資。他們在進行房地產投資時，最重視的兩大要件就是投資的城市是否安全，沒有政治與社會動亂，以及生活型態，如大都會的繁華、教育等。

從這些趨勢看來，其實台灣的房地產大有可為。首先，全球財富東移。目前全球超過三成的ＧＤＰ來自於歐美，新興亞洲僅占約二七％。但是在二○五○年，新興亞洲的比例將提高到四九％，歐美僅餘一八％。在未來五年，全球擁有可投資資產一億美元以上的高資產人士將增加三七％，但是東亞與南亞的成長率卻高達四三％，中國更會成長一○六％。台灣位於新經濟與財富的地理中心位置，只要相關投資條件佳，能見度高。

另外，台灣也擁有高資產人士對房地產投資在意的條件。台灣是華人社會中，最自由民主的地方，政治與社會相對穩定安全，重視教育，並有大都會生活所需的便利與繁華。

從這些條件看來，台灣的房地產投資市場大有可為。政府要做的，是引導資金興建品質與設計感兼具的一般住房，重新裝修或是改善老舊房舍的外觀，扭轉大家對國宅、平民住宅的負面印象，讓一般人也有「好宅」可居。同時，也進行相關基礎建設，讓大家即使不住在市中心，也有便捷的運輸網路，例如公路、捷運，方便工作與就學。

在屢被選為全球最宜人居的溫哥華，半島北岸的新興觀光碼頭旁，政府利用預留的公有地，配合周遭景致，興建供中低收入戶居住的社會住宅。它們與身邊的豪宅一樣窗明几淨，不分貧富，都能享受海天一色的美景與優質生活。讓房市分流，是政府住房政策中，最高明、且讓國家、產業、投資人與一般民眾同蒙其利的多贏格局！

（作者曾任台灣花旗環球董事長、擅長國際併購、投資，現任南山人壽副董事長）

轉載：中國時報【沈婉玉╱台北報導】

奢侈稅上路即將滿周年，從去年六月至今年四月，國庫總進帳約三十四億元，和原先估計年收約一五一億元差很大，僅不到四分之一。但財政部表示，從房市交易量、價來看，奢侈稅對短期移轉非自住不動產的投機行為，已產生抑制效果，也使房價漲幅趨緩，在大台北都會區尤其明顯，已達政策目標。

其中，不動產奢侈稅近一年來的「貢獻」最不如預期，原估計每年一二九億元的稅收，至四月底止僅收不到廿二億元，平均每件繳稅六十一萬多元。最接近稅收預估的是進口高價小汽車，計有近三千輛高價車進口，上繳奢侈稅逾十二億元，平均每輛車貢獻近四十三萬元。

財政部表示，據內政部統計，奢侈稅實施後，全國建物買賣移轉棟（件）數，比去年同期減少約廿六％，台北市及新北市則分別減少卅六％及卅九％，顯示奢侈稅開徵已達到抑制不動產短期炒作的效果。

此外，依聯徵中心資料，今年一月與去年同期相較，六大都會區每坪房價降最多的是台北市，其次是台中市，降幅分別為一.五％與○.九％。可見奢侈稅對房市炒作產生抑制效果，也使房價漲幅趨緩。

台北市國稅局長吳自心指出，奢侈稅剛上路，查稅作業還未臻成熟，在房市資訊不透明下，有些民眾可能會有「神不知、鬼不覺」僥倖心理，未來展開查稅後，稅收應該會增加。

吳自心說，稅收不是開徵奢侈稅目的，收不到稅表示炒房現象減少，投機者變成投資者，奢侈稅目的就達到了。