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目前日期文章:201212 (6)

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新頭殼newtalk 2012.12.28 謝莉慧/台北報導

內政部今(28)日公布明(2013)年公告土地現值調整情形,新北市在捷運通車的帶動下,增幅居5都之首,與去年相比,增幅達 11.24%。據內政部統計各地方政府土地現值調整結果,全國平均調升7.97%;此外,3年1次的公告地價較上期(2010年)調升8.61%,各直轄市、縣(市)政府將於明年元旦公告。

公告土地現值主要是作為民眾申報土地移轉現值的參考,並為稅捐機關審核土地移轉現值、課徵土地增值稅的依據,而地價稅為地方政府重要財源之一。各直轄市、縣(市)政府綜合評估地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力並估算公告地價調整結果。

內政部統計,公告土地現值與去年相比,各縣市均調升,調幅前3名為澎湖縣、金門縣、新竹縣,係因為這3個縣原本公告土地現值長期偏低,為達到逐年接近一般正常交易價格的目標,所以有較大的調幅。

而在5都之中,新北市為5都中調幅最大的,高達11.24%,接下來,依序是台北市、高雄市、台中市和台南市,調幅分別為9.31%、6.00%、4.79%、4.71%。

地政司指出,公告地價漲幅大多受到周遭建設帶動,新北市在捷運新莊、蘆洲線通車後,地價調漲。

內政部表示,今年8月1日開始實施實價登錄政策,10月16日才開始對外發布,但是因為2013年公告土地現值的估價基準日在今年9月1日,實價登錄的交易價格對於未來公告現值的影響尚待觀察。地政司已規範各縣市地價及標準地價評議委員會在評定各縣市公告土地現值時,須採納實價登錄案件作為參考。

 


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中時電子報作者: 記者蔡惠芳╱專訪 | 中時電子報2012年12月24日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

問:實價登錄實施後,冠德有採取因應措施嗎?究竟市場發生哪些變化?

答:實價登錄是非常好的政策!台灣的房屋自有率高達8成,大家普遍都會關心自己房子現在究竟值多少錢,因此內政部官網已有超過60%的點閱率。

至於市場產生什麼變化?現在確實已經造成一些衝擊,很多人在觀望、期待跌價,但實際上登錄實價的物件,都是既有、完成的交易,甚至登錄行情是3年前、沒上漲前的預售價格,和目前行情產生一段明顯的落差,而且同一棟大樓和社區,行情有高有低,因此短期內對房價認知的衝擊,是必然的;但久而久之,我想影響就不會很大。預料明年起,實價登錄所產生的觀望,就會減少。

問:冠德有所謂「5年計劃」,在質、量上有達成目標嗎?下一階段的「5年計劃」會朝什麼方向?

信義區 打造傳世豪宅

答:冠德、根基有訂出「5年計劃」,環球購物中心是訂出「10年計劃」。冠德、根基的「5年計劃」預計到2013年結束;環球的「10年計劃」則將到2016年底,依目前展店速度和目標,已提前「達標」。

現階段冠德和根基的「5年計劃」,是自2009至2013年底,是希望集團3家公司包括冠德、根基、環球,每年營收都作到200億元,5年累計可創造出1,000億元總營收;而集團未來最大的成長引擎,將是環球購物中心。

問:冠德BCF豪宅案,法人估計未來總銷上看250億元,由於土地取得成本低廉,僅40多億元、每坪約240萬元,因此推估毛利上看6至7成,潛在獲利空間驚人,目前產品定位和銷售時程如何規劃?

答:我們BCF案預計2013年5月申報開工,基地總共有3塊、共1,611坪,總銷坪大概7,800建坪。為了打造完全不同的產品,我們請澳洲DBI Design建築師事務所規劃,從建築立面、外觀、家具、園藝景觀等全方位設計;總共規劃3棟18樓的建築,每戶坪數規劃180到200坪,相信會是件很令人驚豔的作品,也會是冠德創業以來的代表作!

我希望作出信義計畫區最好的建築,所以會投入很多成本,每坪造價鐵定破30萬元。

冠德會在「遠見」社區設置150坪的接待中心和展示中心,展示將來日本中鹿營造與根基營造JV施工團隊的技術、冠德進化宅的DNA、以及客戶賞屋接待。至於銷售策略,是採取先建後售。

至於冠德的「5年計劃」,目前的階段會進行到2013年底,因此明年我們將會再訂出下一階段的「5年計劃」。

登陸計畫 三位一體

問:冠德集團現在房地產本業、根基營造、環球購物中心怎麼看大陸市場?三位一體的登陸計畫目前進度如何?

答:中國大陸市場要看清楚才會去。我們已設立branch office,正在慢慢了解大陸市場,不必太急。

不過,一個企業到達一定規模,一定要轉型,且要雙軌轉型,以品牌、服務當作轉型的利基,要作到客製化服務,以創造客戶服務滿意的價值。將來冠德集團進軍大陸,一定要冠德、根基、環球一起去。

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中時電子報作者: 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報2012年12月20日 上午5:30

中國時報【王莫昀╱台北報導】

景氣不佳,房屋稅、地價稅直直升,忠孝東路三、四段黃金店面,出現房東喊漲租金,承租戶走人,空置率增加的罕見情況,業者指出,過去一店難求,現在卻有四、五戶空置待租。連兩年前,被中國精品名錶龍頭亨得利,以高價九億五○○元、每坪約五五六.六六元標下的安泰銀忠孝分行店面,在安泰銀搬遷下,目前租給短租業者,等待新租約簽訂。

大師房屋總經理陳建慶指出,民生消費力道大不如前,許多店家營收大減,付租能力降低,紛紛被迫吹起熄燈號;此外,精華區則因市場熱錢競逐金店面,許多投資者因應投報率偏低,有意調升租金,讓不少原租客轉移陣地開店,造成店面空置率大增,像是忠孝東路亨得利租給安泰銀的店面,現在就以短租方式等待新租客。

根據永慶房產調查,忠孝SOGO商圈附近平均租金行情持平,不過空置率來到2.2%較去年同期增加 1 個百分點,忠孝敦化商圈,租金行情在高價端由每坪每月約2萬元,增加至2.1萬元。

「過去一店難求的忠孝東路三、四段黃金商圈,現在出現四、五戶店面空置情況,的確十分罕見。」第一太平戴維斯總經理高銘頂不諱言,除了近年來精華區店面房價飆升,房屋、地價稅逐年調升,特別是明年上路的二代健保新制,在在讓房東持有成本增加,迫使不少房東調租,轉嫁成本。

對於亨得利持有的店面(原租安泰銀行),現今租給短租戶,高銘頂指出,現今在談新租約,而短租收入也往往較長租戶高出一至二成。

另就大環境變化分析,陳建慶表示,由於許多辦公商圈,隨著產業板塊遷移,造成用餐及購物消費人潮減少,店面空置率增加,像是敦北、民生商圈,隨著大型企業紛紛搬到內科、南軟園區,最近空置率即受到影響,此外,天母空置率也因民眾消費力降低而提高。

此外,金管會祭出八大限購令,商用不動產市場近二個月似乎進入冰河期!大師房屋總經理陳建慶昨日表示,限購令擺明對壽險業出招,讓他們退出不動產投資,導致商用不動產交易幾近「瞬間窒息」,一旦市場沒有成交量,價格將難獲支撐,預估明年商辦價格將向下修正約1成。

不過,第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂認為,商辦還不致於房價大降一成,預期明年在買賣雙方觀望拉据下,持平機會較高。


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自由時報自由時報2012年12月19日 上午4:30

〔自由時報記者楊雅民/台北報導〕潤泰新(9945)正式跨入商場經營,與台鐵合作的松山車站BOT案,打造的「CITYLINK」幸福食集昨日上路營運,預計年營收將達10億元,可為潤泰新帶進至少1億元的租金收益;南港車站BOT案預計2015年完工,該兩大開發案也成為唯二可以發行REITs(不動產投資信託)的BOT案。

潤泰新今年在新推案量減少影響,1~11月累計營收61.67億元,較去年同期衰退17.3%,前三季獲利在轉投資的高鑫零售(中國大潤發)和南山人壽獲利挹注下,累計稅後淨利達18.25億元,較去年同期倍增,稅後每股盈餘1.87元,也創下歷史同期新高。

潤泰新董事長簡滄圳表示,任何產業都有life circle(生命週期),潤泰新目前已佈局三大主要獲利來源,房地產、零售、壽險,今年房地產不景氣,本業獲利衰退,但轉投資的中國大潤發營運穩定,淨利逆勢成長29%,南山人壽前11月累計淨利也達90億元,帶動潤泰新業外轉投資收益大豐收。

簡滄圳說,由於業外轉投資效益比預期中來得好,潤泰新在房地產市場的投資將可加速推動,目前手中有19個案子要推動,其中有16個案子在台北市,僅3個在新北市,包括與台鐵合作的松山和南港車站兩個BOT案、與捷運局合作的內湖交11和三重捷6聯合開發案。

公辦都更案則有台北市南海段和六張犛段兩個案子;與地主合建的建案則有汐止明峰街和北投奇岩站兩個建案;自有土地規劃的建案則有植物園、延平南路和新莊副都心3個案子;其餘還有6個談到80%以上的都更案。

簡滄圳指出,潤泰新明年將推3個案子,包括南海路植物園旁的豪宅案「松濤苑」、汐止明峰街,以及新莊副都心等建案,今年標下的黑松台北微風二期土地只能興建純住宅,目前也正積極規劃中,預計明年底前動工,希望明年本業和業外創造的獲利能拉平到五比五的比例。


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中時電子報作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報2012年12月13日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

2013年的商用不動產市場,將產生質變、量變。受政策衝擊影響,最佳不動產投資策略,購買土地將躍居為「王道」,最新調查顯示高達63%專業人士,建議喊買;部分游資轉向美、港、新、日海外市場逢低分散風險,據傳潘思亮家族已進場收購美西洛城的全棟不動產。

2013年商用不動產市場,將面臨多空交戰。雖有央行總裁彭淮南預期2013年經濟成長率將有3%的水準,復甦力道不小,但受金管會壽險業限購令的衝擊,部分游資正轉向海外不動產市場尋求避風港。

美國STC資產管理公司總裁許惠欽表示,美國商用地產市場交易量自2007年以來持續回升,全美平均租金報酬率達7.16%,更吸引台灣、中國大陸等華人游資搶進。

許惠欽表示,美國西部華人城市的零售商場,年租金報酬率上看10至14%,已有部分台灣客、大陸客轉進。聽說,潘思亮家族已逢低進場在洛城收購全棟大樓,而且大陸客也積極搶進,多以現金收購,光今年1至9月,就已成交63億美元。

其次,台灣游資轉向海外不動產市場的熱門區域,以日本東京為最。

CCIM台灣分會公布最新的2013年商用不動產市場趨勢調查結果,指出明年建議宜加碼投資土地,比重達63%;排名第二的是零售店面,高達59%;排名第三為飯店旅館,占比達50%;

至於認為2013年應減碼的產品,高達54%認為應喊賣豪宅;出租住宅排名第二,占比為4成;辦公室以31%排名第三。

總體來說,CCIM認為台灣市場進入2013年後,認為應持有不動產的比重,以45%排名第一;認為應加碼者,達30%;至於喊賣的比重最少,占比25%。

台灣國際不動產投資師協會CCIM分會理事長、瑞普國際物業公司總裁曾東茂表示,2012年截至11月23日止台灣商用不動產市場成交金額達1,107億元,雖達2009年、2010年全年水準,但仍比去年1,414億元萎縮,主要是最新出現的金管會針對壽險業的限購令,改寫商用不動產市場的成交曲線。

瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒表示,目前台北市平均每年租金毛資本化率(即租金報酬率),已下降到2.54%。值得注意的是,2013年台北市即將有6萬建坪的辦公大樓,將陸續完工釋出,成為市場新增供給。吳紘緒認為,預期明年辦公室租金行情,會面臨下修壓力。


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東森新聞東森新聞2012年12月5日 上午10:50

台北市還是能找到二字頭房。位在台北市中山區新生北路二段,這裡的成交價格平均落在25到30萬元。另外隨著實價登錄揭露價格,也讓不少買家出籠,房仲分析,買氣至少增加一到兩成。

房仲李智暐說:「新生高架所以聲音比較吵雜一些。」仔細介紹環境,這裡是台北市中山區,卻有二字頭房。房仲指著的三樓中古屋,還有承租客無法拍攝,不過透過照片,室內坪數大約六坪多,能夠擺下雙人床,房間還有衛浴設備,總價308萬元。單坪開價35萬元,依據附近行情,有兩成的議價空間。

低總價有吸引力,不過真要買還得考慮。因為這裡靠近高架橋,再加上鄰近林森北路環境較複雜。民眾說:「吸引是會,可是交通是OK,可是環境不OK。」

隨著實價登錄揭露價格,台北市買賣移轉棟數11月份高達3500棟,高出十月份兩成多,創下近四個月來新高。房仲李智暐說:「現在增加至少增加一、兩成,因為現在很多還包括首購族,希望在年前可以買到房子,陸續都出籠來購買。」買氣出籠,建議民眾實價揭露效果,房價預估能有一到兩成下修空間,想買房可別操之過急。


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