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目前日期文章:201211 (9)

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中時電子報作者: 李明賢╱台北報導 | 中時電子報2012年11月30日 上午5:30

中國時報【李明賢╱台北報導】

行政院會昨通過《都市更新條例修正草案》,除大幅調高都更成案門檻並增訂「文林苑條款」,規範未來建商不得強拆釘子戶,必須取得建照並拆除所有建物,才能開始預售。對於外界擔心都更門檻調高將導致都更時程拖延,內政部次長林慈玲解釋,這次修法讓都更程序公開透明,應可減少爭議,讓都更進行更順利。

行政院長陳冲昨天主持行政院會並通過都更條例修正草案。陳揆表示,當都市規模不斷擴展,早期建築物結構老化、防災與抗震能力不足,不但嚴重影響市容並造成都市機能衰退,確有必要加速推動都市更新,以滿足都市居民對於都市環境品質及公共安全的要求。

陳揆也提到,目前社會關注的議題,包括都更資訊不對稱、相關通知未能送達、政府強制徵收及強制拆除爭議、都更案的預售時機,以及公有土地遭私有土地以小吃大等現象,未來完成修法程序後,都可獲得適當解決。

在避免公有土地遭私有土地「以小吃大」,修正草案規定公有土地達一定的規模,應由政府主導都更;公有土地辦理都更,得以設定地上權方式實施,以增加都更案的彈性。

此外,根據現行都更辦法,五分之四住戶同意就可採協議合建,少數不同意合建者得由主管機關強制徵收,因而導致文林苑拆遷爭議案例層出不窮。

都更條例修正草案規定,未來都更概要同意門檻,由現行十%提高成為三十%到五十%不等;都更計畫同意門檻,依地區由現行五十%到七十五%不等,依劃定都更地區類別,分別提高到六十七%到九十%。

修正草案也新增協調機制與行政救濟程序。若都更案發生爭議,主管機關應進行調處程序;不服調處結果的一方,得提起行政訴訟,藉以保障建商與住戶雙邊權益。

修正草案也新增一套鑑價機制,先委託三家以上專業估價,建商與住戶從上述三方共同指定;若無共同指定,再由政府建議公正第四方來估價,藉此避免住戶與建商的認知差異,導致都更案停擺。


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中時電子報作者: 沈婉玉╱台北報導 | 中時電子報2012年11月28日 上午5:30

中國時報【沈婉玉╱台北報導】

10月房市稍稍回溫,房屋移轉動數增加,中央銀行昨公布,10月底全體金融機構房貸餘額續增,較9月底增加114億元,達5兆3821億元,續創歷史新高。在包含土地與建築融資的建築貸款餘額的部分,則連2個月縮減,10月較9月減少約15億元,創2010年2月以來最大減少金額,達1兆4520億元。

央行官員表示,10月底房貸餘額較去年同期成長2.5%,10月房貸餘額月增幅也高於9月,從10月五大行庫新增房貸量突破400億元及房屋移轉棟數量止跌回升可知,房市買氣已稍稍回溫,但幅度不大,顯示房市朝向健全發展,實價登錄後的觀望買氣已逐漸出籠。

值得注意的是,10月底新增的114億元房貸中,8大公股行庫推出的「青年安心成家」優惠政策性房貸即占了88億元,顯然年輕首購族已成為房貸市場主力。

累計至10月底,8大行庫承做青年安心成家貸款額為2217億元。

在包含土地與建築融資的建築貸款部分,10月底建築餘額為1兆4520億元,較9月底減少約15億元,年增率為8.68%。央行官員指出,10月許多建案完工交屋,因此建築貸款轉為分戶貸款,但新增建案不多,使10月整體建築貸款融資水位下降。

行庫主管指出,建築貸款餘額已連2個月下降,除顯示建商推案保守化,還在觀望景氣變化與實價登錄等一連串房市管控措施的影響外,也與各行庫不動產放款占比過高而減少放款量有關。近期金管會傳出有意放寬企業建築融資規定,企業蓋廠房的放款額可望排除在銀行不動產放款30%的額度內,可能有助於未來建築融資餘額成長。


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中央社中央社2012年11月27日 上午11:52

(中央社記者馮昭台北27日電)房仲公會全聯會單車環島活動今天騎到終點站台北市,全聯會下午將發表房市十大新聞,並發表對房市政策的聲明。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮上午騎單車從基隆出發,預計中午抵達台北市,將與全台房仲公會理事長,對近日房市政策發表共同聲明。


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NOWnewsNOWnews2012年11月26日 上午11:04

記者曹逸雯/台北報導

實價登錄開放查詢後,連帶影響不少有意購屋者的購屋意願,房仲業者發現,購屋年齡層也出現變化,年輕人由於薪資所得未明顯提升,購屋意願明顯降低,但40歲以上中年人可能因為近期不斷討論退休與年金話題,讓中年族群更具危機意識,加上投資股票前景黯淡,反而願意對房地產市場投注更多的目光。

根據住商不動產企劃研究室統計實價公開前後成交客戶的結構發現,實價公開前是以30-39歲的購屋人占成交大宗,但實價公開後,反而是40-49歲年齡層位居第一,而50-59歲年齡層比例也增加4.9%,等於40歲以上年齡層在實價公開後的購屋比例全面上揚。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,年輕族群接收網路資訊多,在詢價過程中多認為市場價格仍有下修空間,因此採取觀望態度,但40歲以上購屋客反而認為價格難以修正,不動產仍是避險標的,因此進場態度明確,也讓平均購屋年齡增加不少,尤其市場上不斷討論退休與年金問題,都讓中年族群更具危機意識,在股票市場前景黯淡下,也願意對房地產市場投注更多的目光。

從各行政區來看,台北市因為房價高,平均購屋年齡最老,為40.1歲;台中、雙北市與高雄的購屋年齡都增加不少,其中以台中增加1.6歲為最多,台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲緊追在後,反而是桃園縣與台南縣逆勢減少。

徐佳馨指出,台中近來有不少長線土地置產客,應該是年齡大增的主因;雙北市房價偏高,年輕人自然心生觀望;高雄市近來話題不絕,也吸引到不少資產客進場購屋,連帶拉高購屋年齡。

徐佳馨表示,台南縣多為自用客戶,年底結婚潮至,自然有不少自用客戶搶進購屋;而桃園縣近來因為航空城、機場捷運等重大建設頻傳,加上房價低於雙北,又有升格議題,自用客戶購屋意願濃厚,加上桃園縣原本就是全台平均年齡最年輕的行政區,也讓購屋年齡相對偏低。


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中時電子報作者: 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報2012年11月23日 上午5:30

中國時報【王莫昀╱台北報導】

富爸爸、富媽媽越來越偏好以房地產為子女理財節稅!據內政部統計,今年1至9月全台繼承贈與棟(件)數資料顯示,繼承棟數為32351棟、贈與棟數為34953棟,超越去年同期31306棟、29386棟,年增3%及18%。房仲業推估,今年全年繼承、贈與總量可望創下歷史新高。

信義代書專案經理林以德表示,自2009年遺贈稅率從最高50%調降為單一稅率10%,遺贈稅免稅額分別提高至1200萬元及220萬元後,吸引大量的海外資金回流,加上近幾年股市投資起伏大,房地產保值性相對較佳,許多富人紛紛透過資產配置,或贈與等方式,「有效」將財富移轉給下一代,使得贈與數量逐年升高。今年更受到奢侈稅、實價登錄等政策影響,促使更多富人提早做財富規劃,使得今年1至9月的繼承與贈與移轉量超越去年同期。

「美國寬鬆貨幣政策,也是推升房地產繼承與贈與數量的重要因素!」永慶房產事業群總經理葉凌棋指出,近年來美國等國家大量印鈔票,讓幣值越來越薄,加上低利環境,富爸富媽們想為子女留下財產,又怕資產縮水,讓有增值空間的精華區房產成為理財重要管道。

經試算,父母贈與子女1億元現金,扣除免稅額後,應繳約978萬元贈與稅,但贈與市價1億元土地或房屋,以土地公告現值及房屋評定現值計算,扣除免稅額後,只需繳交178萬元稅金,相差約800萬元,加點錢,在市郊又可買個小套房了。為此,富爸富媽們只要能力許可,較偏好以收益性及保值性較佳的豪宅、店面或土地當作贈與標的。

信義房屋師大店店長鄭嘉文指出,今年以來一個月都會碰到一兩組客戶,想透過購置不動產贈與節稅,最常見一種狀況,就是父母出面簽約購屋,但房子登記在小孩子名下,一次就可以有效把手上的資金,移轉變成小孩名下不動產。


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聯合新聞網作者: 記者王文玲╱台北報導 | 聯合新聞網2012年11月23日 上午3:00

「為什麼法律規定,要把我婚後的財產拿來清償太太婚前的債務?」從事電子業的賴先生,因為太太婚前幫朋友被倒債,婚後名下的房子差點被銀行拍賣。聽到立法院修法將解決問題,賴先生高興地說,這才合理。

 

賴先生一九九七年和太太結婚,有三個孩子;太太未外出上班,由他賺錢養家,貸款買的房子也登記在他的名下。

 

前陣子,有資產管理公司找上門,賴先生這才知道太太婚前曾幫朋友欠下債務,朋友把不動產掛在太太名下借錢;後來不動產被拍賣抵償,還差五百多萬元,化為一紙債權憑證,那已是一九九五年的事。

 

銀行把憑證賣給資產管理公司,資產管理公司先依民法第一千零十一條聲請法院宣告賴先生和太太適用分別財產制,再依一千零卅條之一的規定,以賴太太代位人的身分,向賴先生要求「剩餘財產分配」。

 

依照現行的法令規定,賴先生的房屋會被拍賣,分一半給太太;太太分到的那一半,就被資產管理公司取走償債。

 

賴先生很不服氣,他說都十多年了,資產管理公司等著他快還完貸款,房價上漲才「出手」討債。他不懂,辛苦建立的家庭,為什麼允許第三人介入;也批評法律的規定,重債權而輕人權。

 

他反問,難道結婚前還要作身家調查?看太太有沒有欠債,欠債的人就不能結婚,否則另一半豈不成了無形的保人?

 

事情發生後,賴先生找律師商量,律師搖頭說無解,要靠修法才行。賴先生甚至想,這種制度的設計,難道要逼負債的配偶自殺,讓生者拋棄繼承,銀行才無法代位求償?

 

賴先生的官司一審敗訴,目前在二審。因為修法有溯及既往的適用規定,賴先生可望保住房子,他說就等三讀通過,總算可以鬆口氣。

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(中央社記者馮昭台北19日電)金管會今天公布並立即實施保險業投資不動產「新8條」,商仲業者驚訝實施時程比預期更快,並指已公告的標售案恐面臨調整。

根據國內大型商仲業者公告資料,11月底前有台灣金融資產服務公司標售彰化市193間套房和茂德中科晶圓廠。

台北市內湖科技園區近期有3筆商辦標售,包括第一太平戴維斯受託11月30日為揚智科技處分台北市內湖NASA科技總署大樓部分樓層;戴德梁行12月3日標售新光人壽亞太經貿廣場B棟全棟;第一太平戴維斯12月5日標售國泰瑞湖金融大樓全棟。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示,今年下半年商辦市場幾乎只剩壽險公司,「新8條」生效比預期快,市場交易量恐急凍。北部商辦在租金不變的情況下,除非降價,否則明年資金會往南走。

第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂表示,商辦市場雖然不是只有壽險公司在買,但可預見短期內壽險投資門檻提高,投資會更謹慎。

對於近期已公告的標售案,顏炳立表示,會繼續進行,一併觀察市場反應。高銘頂則說,需要與業主再討論。

金融監督管理委員會公布「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」修正草案,自11月19日生效。

金管會共發布8項新規定。商仲業者認為影響較大的是,保險業投資不動產年化報酬率最低收益率不得低於2.875%;保險業取得商用不動產5年之內不可以轉移所有權。


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淡海新市鎮 二期啟動

 

工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

淡海新市鎮將再度啟動!內政部營建署昨(7)日表示,淡海新市鎮的土地二期開發,與輕軌捷運建設將一次到位,至民國125年預計引進30萬人口進駐二期開發土地。

淡海新市鎮二期分兩區開發,一區優先於103年啟動招商,總劃設面積655公頃,採區段徵收,政府約可分回逾130公頃土地,其中8、90公頃擬作儲備住宅政策之用,可供給逾1萬戶,62公頃為產專區。

內政部已研擬完成「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」(草案),可望在近期經建會委員會議中通過。內政部將淡海新市鎮發展由以前僅提供都會區平價住宅角色,調整為以落實「在地就業、在地就學及在地就養」的在地生活為目標。

淡海新市鎮第二期開發總計需投入6、700億元,二期分成兩區,一區劃設655公頃,二區劃設590公頃。而二區多為山坡地,政院要求可採區段徵收、開放地主或私人提開發許可、重劃或都更等多元方式開發,以免延宕時程。

營建署規畫二期一區採區段徵收方式開發,預計可分到130公頃左右土地,擬規畫為住宅區、產業專區及商業區,住宅區則作為政府住宅政策儲備土地,約規畫8、90公頃,至少可供給1萬戶以上。

內政部估計二期一區可引進11萬居住及就業人口,二區由於多為山坡地,引進人口約6萬人,加上第一期13萬人,預計民國125年引進30萬人口。

產專區約保留62公頃,擬造鎮成低碳城市,引進綠能、雲端產業,少污染、少用水的新興產業。官員說,有產業,才能吸引就業人口進駐當地,創造就學及就養人口。

內政部並與交通部聯手積極推動淡水捷運延伸線、淡江大橋及淡水河北側平面道路等交通建設,包括淡水輕軌綠山線預計102年啟動建設,107年通車,未來更連結桃園航空城、台北市科技廊帶及新北市工業廊帶,利用海空雙港之優勢,快速與國際接軌。


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二○一六年前不會實價課稅

〔自由時報記者徐義平、張舒婷/台北報導〕高房價惹民怨,馬政府陸續祭出選擇性信用管制、奢侈稅等打房。不過,內政部營建署長葉世文昨天卻表示,「不管政府用什麼稅,未來十年房地產是最佳投資工具」;他並兩度提及,二○一六年前不會「實價課稅」。

張盛和不背書︰非營建署業務

對葉世文的說法,財政部長張盛和表示,葉是署長,自己是部長,如果做出回應,「不宜也不得體」,再者營建署長並不負責稅務。張盛和並說,葉世文發言的場合,「看得出來有一些特定的目的」,最後還開玩笑說:「如果他是賦稅署長,我就會評論。」

葉世文昨出席一場房產投資論壇,他表示,現在是買房子的好時機,目前房貸利率很低,好一點可以申請到一.八%、一.九%,差一點也有一.九三%,基本上都在二%以下,低利情況未來十年都不會改變。

他指出,美國最新推出的QE3(第三輪量化寬鬆),和QE1、QE2不同,QE3不僅沒有上限,且資金多數直接購買不動產債券,影響更大,現在全世界都面臨錢太多的窘境,所以低利率情況不太可能改變。

葉世文說,根據房地產業者調查,投資房地產平均報酬率約八.六%,但是投資股市僅五%多一些,且超過九成以上的個體戶是處於虧本狀態,相較之下,不管政府推出什麼稅,房地產還是最好的投資選項。

葉世文更兩度說明,二○一六年前,馬政府不會推動實價課稅,更不會以實價登錄資訊取代公告現值或公告地價。

不過,根據內政部地政司先前召開的會議,實價登錄資訊將做為調整公告現值與公告地價的主要參考依據之一。

對於部分學者以台灣高達一五六萬戶的空屋當做房市利空的說法,葉世文反駁表示,政府統計專有名詞並沒有「空屋」,主計總處調查的是「空閑房屋」,調查人員上門兩次,若無人回應,就當做空屋;營建署普查的則是「低度使用房屋」,也就是用電未達到基本度數,都屬於低度使用房屋,約八十八萬戶。不過,他個人推估,實際空屋應只有二十萬戶。


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