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目前日期文章:201207 (12)

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

實價登錄明(1)日上路,雖然各方預期7月會出現一波成交潮,但從數字看起來,交易不增反減,巿場似乎十分淡定!據各家房仲統計,7月全台交易量較上月略為下滑,不過台北巿、台中巿與高雄等都會區成交量則是不降反升。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,實價登錄讓不少民眾認為,該政策是使發燒多年的房市,進入「拐點」的關鍵,期待價格下修,交易因此遲滯。

根據住商不動產統計旗下加盟店成交資料發現,和6月相比,全國成交量減少5%。主要都會表現上,信義房屋統計資料顯示,台北市7月交易量較上月增加約1成,相較之下新北市表現就較為一般,交易量較上月減少約1成,房市交易狀況表現強勁的桃園縣,7月房市稍稍回弱,較6月減少約一成,平均成交單價較上月每坪減少約1萬元,至於新竹、台中、高雄市都較6月持平或微幅增加。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,實價登錄對一般民眾影響不大,不會造成立即性的稅負增加,因此市場反應不大,不過高資產或頻繁交易的民眾,仍會憂心財產交易所得曝光,造成日後不必要的麻煩,台北市7月房市交易量增一成,多少對實價登錄有些反應。

至於房價,四大都會區均呈現價跌走勢,台北市中古屋平均房價每坪53.7萬元,新北市單價則是每坪32.3萬,分別較上月略減0.8與0.4萬元,台中市下跌0.3萬元,每坪達11.9萬元,高雄市則是下跌0.7萬,來到每坪10.2萬元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,目前房價仍高,屋主心態尚未明顯鬆動,不過受買方追價力道減弱,購屋態度轉趨觀望,再加上合宜住宅帶動的平價風影響,故雙北市房價微幅修正。


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政府為了使台灣的房地產市場發展更為健全,自8月起推出「實價登錄制度」,促使不動產交易資訊透明化,這項政策將使購屋民眾在決策時有更多資訊參考,以避免哄抬,並減少買賣雙方因價格爭議所衍生的糾紛,有助台灣房市朝更健全的方向發展。

◎實價登錄8月上路

各界關注的不動產實價登錄制度在8月1日上路,內政部表示,這項制度施行後,將可促進不動產交易資訊透明化,減少買賣雙方的交易成本、降低交易糾紛,以及避免哄抬價格的現象發生。

房仲業者、永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,實價登錄上路後,購屋民眾可透過網路平台查詢不動產交易資訊,獲得更多的參考資訊,將可減少交易當中的糾紛並加快成交的速度。黃舒衛說:『(原音)未來如果說這個價格(資訊)容易取得的話,第一個,它會減少我們交易當中所發生的一些糾紛,或者是一些對於價格的猶豫,所以基本上以後交易的時間會縮短,這個交易的糾紛或者一些不必要的成本也會降低。』

◎房仲:中長期有助市場正面發展

至於「實價登錄制度」對於房市的影響,房仲業者、住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,雖然短期可能影響一些市場買氣,但中長期而言,有助市場朝正面發展。徐佳馨說:『(原音)實價登錄畢竟是一個全球性的趨勢,所以其實在短時間之內,因為國人對於這個政策並不是那麼瞭解,勢必可能會出現所謂的價格盤整或者市場買氣受到一些衝擊的部分,但我們相信中長期之後,實價登錄應該會能夠引領到整個不動產市場往正面的方向行進。』

黃舒衛則表示,當房價資訊充分揭露後,消費者不會出現買高價的問題;另一方面,屋主也不會有賣得太便宜的狀況發生。他認為中長期來說,房價資訊透明可降低炒作情形發生,房市大起大落的情形將會變少。

◎實價登錄有助漲、助跌效果

此外,政大台灣不動產研究中心主任張金鶚指出,實價登錄主要是讓交易資訊更透明,對於房地產市場也會有助漲、助跌的效果。張金鶚說:『(原音)讓市場上會有助漲、助跌的效果,當市場往上走的時候,價格揭露出來就漲得更快、更有效率一點;同樣的,如果價格往下跌,它就會跌得更快,因為大家等待下跌,因為資訊越來越知道,這個下滑、這個下滑,再等、再等、再下去,所以那個助漲、助跌效果會使市場上的交易更....,這個大家會有更大的一些瞭解。』

張金鶚並指出,實價登錄在8月上路,預計到了10月份就可上網查詢到一些登錄資訊,明年應該就有比較完整的資訊。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出,在都市內的房屋產品部分,應該在半年到1年內就會有比較完整的區域參考資訊,其它地區的資料累積時間則會拉長。

此外,徐佳馨也提醒想要購屋的民眾,未來購屋時可以搜尋比較近期、大約3到6個月內的交易資訊,相信會比較貼近市場行情,同時要多蒐集周邊類似物件的相關資訊,多方的參考比較,才能以合理價格買到心儀的房屋。


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〔自由時報記者徐義平/台北報導〕內政部營建署昨召開林口A7站合宜住宅銷售會議,希望四家建商能以聯合銷售中心統一銷售;不過,建商均已找好銷售地點,並砸錢規劃,意願不高,聯合銷售中心瀕臨破局。

最壞情況 今年恐無法銷售

參與開會的建商指出,昨日會中,營建署與建商的意見大部分沒有交集,下週將再召開一次會議。建商擔心,若持續沒有共識,最壞的情況就是A7合宜住宅可能在今年無法銷售。

目前營建署規劃三塊聯合銷售中心基地,分別在林口A7站產專區內基地、新亞工務所現址,以及工務所旁的一塊空地,面積都相當大,以產專區為例,聯合銷售中心的基地面積約一.三公頃,若以目前接待中心每坪建造成本六至十萬元計算,建造一個聯合銷售中心需花費二.三五至三.九三億元,分由四家建商負責買單。

建商憂交屋延期 先找備案

不過,接待中心必須取得建照才能興建,通常需要二至三個月的作業時間,目前建照還在桃園縣政府審議中,保守估計十月、甚至十一月才可能發照,屆時可能趕不及搭建接待中心。

四家建商因擔心無法如期交屋,早在七月初便規劃配套措施,先找好大樓或飯店內的銷售地點,並進行規劃,屆時只要建照發下來,便可開始進行銷售。

不過,營建署署長葉世文仍堅定說,A7站合宜住宅的銷售方式,目前只有一種模式,便是搭建聯合銷售中心;對業者關心建照沒拿到前,是否可先搭建接待中心,葉世文則僅回應:「我們討論看看。」


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台灣央行昨(25)日公布6月5大行庫新承作貸款金額為513.87億元,較5月衰退40.04億元,為今年以來首度出現衰退,央行經研處副處長陳一端解釋,主因包括6月承作青年安心成家貸款金額97億元,較5月的110億元減少13億元,以及受歐債危機影響,使房市交易退燒。

除了購屋貸款金額衰退,購屋貸款利率1.879%,也較5月下降0.009個百分點,陳一端表示,除了歐債危機影響購屋意願,油電雙漲引發的通膨預期心理緩和,使買房保值的動作減緩。

5大行庫分別為台銀、合庫銀、一銀、彰銀、華銀,合計購屋貸款市佔率達4成以上。

從6月北市、新北市買賣房屋轉移棟數來看,年增率下滑,6月北市買賣房屋移轉棟數為3684棟,年減18.93%;新北市6582棟,年減19.06%,年減率更甚5月的13.62%、13.26%,顯示投資客購屋意願大幅降低。

另外,5大銀行新承做放款加權平均利率為1.686%,較5月的1.701%下降0.015個百分點,主要是因週轉金貸款利率下降所致。若不含國庫借款,則6月5大銀行新承做放款加權平均利率為1.691%,較5月的1.716%下降0.025個百分點。


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  • 台北市郊購屋需求增 推升房價直逼市中心放大顯示

    台北市郊購屋需求增 推升房價直逼市中心

  在內憂外患夾擊下,國內股市、房市深受衝擊,許多民眾的購屋需求發生轉向。房仲業者統計6月買方需求總價與物件平均總價發現,台北市中心的買方需求總價,較今(101)年初下滑253萬,但市郊區卻逆勢增加,兩地差價大幅縮減,顯示市郊區的購屋需求大增,推升價格直逼市中心。

  根據永慶房仲網的統計顯示,台北市中心的購屋族,今年6月的需求總價是1,718萬元,較1月的1,971萬元減少253萬,約下降12.8%;台北市郊區則逆勢增加5.6%,上升85萬元,顯然不少無法負擔市中心高房價的民眾,轉戰市郊區購屋,使得買方需求總價不減反增。至於新北市則小幅縮減1.9%。

  從物件平均總價來說,三大區塊均呈現上揚走勢。其中,以台北市中心最為明顯,自1月的3,260萬元,爬升至6月的3,616萬元,漲幅達10.9%;其次是台北市郊區從1月的2,636萬元,增加至6月的2,911萬元,增幅也有一成以上(10.4%);新北市則由1,579萬元,攀升至1,685萬元,提高了6.7%。

  永慶房仲網協理高翠屏表示,近年來建商推案多以大坪數住宅為主力,檢視整體需求總價與平均總價可發現,目前買方期望的購屋總價似乎跟不上市場價格上漲的幅度。以今年各月來看,台北市中心以6月相差1,898萬最高,台北市郊區2月差距1,317萬元最大,新北市則是3月相距602萬元最多。

  高翠屏並指出,台北市中心與市郊區6月的買方需求總價,僅相差115萬元,顯示市郊區的價碼快追上市中心,主要涉及市中心房價不斷抬升,外加利空消息頻傳,促使買方收手。同時市中心購屋平均坪數小於市郊區,因此導致不少買方改往市郊區購屋,試圖以類似的價格水準,換取更大的居住空間。

  台北市中心與市郊區6月購屋平均坪數,分別是28.7坪與38.1坪;而新北市則是33坪左右,明顯小於台北市郊區。高翠屏分析,新北市的購屋市場以首購族為主流,需求坪數不若換屋族大。然而新板特區、新莊副都心在多條捷運線陸續完工下,補漲空間大,後市可期。


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中國時報【洪凱音、陳宥臻╱台北報導】

台灣經濟成長陷入保二大戰,六月份工業生產、批發零售與失業率數據,都比預期的要差,六月失業率四.二一%,較五月上升○.○九個百分點,失業人數增加一.一萬人,工業生產指數與批發、零售及餐飲業營業額,皆呈現下滑走勢,表現比預期疲弱,出口連續四個月下滑,廠商僱用人力呈保守觀望,加上應屆畢業生投入求職行列,主計總處估八月以前,失業率仍將續增。

主計總處國勢普查處副處長陳憫表示,依照往年經驗來看,失業率會於暑假期間持續攀升,八月將達「高峰」,目前要關注的是暑假後的景氣回復動能,若屆時提供足夠的就業機會,季節性影響將逐漸消失,失業率將於九月以後逐月下滑;以近一年的失業率變化來看,最高峰落在去年八月、為四.四五%。

而台灣失業率攀升至四.二一%,是四小龍中之首;根據主計總處資料顯示,韓國、香港、新加坡最新失業率統計分別為三.二%、三.二%以及二.一%,但仍較歐美國家低,尤其美國、英國,最新失業率高達八.二%以及八.一%。

陳憫進一步指出,因應屆畢業生加入尋職行列,六月失業人數達四十七.七萬人,較五月增加一.一萬人,其中,初次尋職失業者增加一.三萬人,季節性或臨時性工作結束而失業者則減少兩千人,顯示廠商因業務緊縮、歇業並沒有明顯增加,陳憫形容,雖然廠商僱用人力保守、觀望,但整體就業市場仍堪稱「穩定」。

一一一一人力銀行則根據資料庫指出,近月「全職」職缺數幾乎維持在廿九萬至卅萬筆間,較去年同期下滑一成,但六月全職履歷表卻較上月成長近三成,在就業市場供需無法同步提升下,是畢業季引發季節性失業潮的主因。

而求職者也感受到景氣不佳,不敢任意變換工作;陳憫指出,今年一至五月就業市場的流動率(進入率+退出率/2)為二.一六%,是近三年來較低水準。


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(中央社記者高照芬台北19日電)房仲業一項調查顯示,自中央銀行宣布限縮新台幣8000萬元以上豪宅貸款後,台北市8000萬元以上豪宅成交比重大減,3000至5000萬元中高價位房產成交比重增加最多。

中信房屋統計資料顯示,台北市3000萬元以上房產成交比重出現洗牌。截至7月18日止,8000萬元以上豪宅產品成交比重大幅下跌至6.2%,較6月的21.43%,成交比重減少15.23個百分點。

不過,3000至5000萬元、5000至8000萬元的中高價房產成交比重分別來到62.5%及31.25%,較6月上揚9.82及5.36個百分點,成為中高價房產的主流商品。

中信房屋副總經理劉天仁表示,6月22日以來,央行限縮雙北市8000萬元以上豪宅貸款至六成,封鎖投資客炒房的資金來源,在一連串限貸政策下,使有意購買8000萬元以上房產的買方轉趨觀望。

另外,根據中信房屋資料顯示,受奢侈稅及近期央行打房影響,台北市坪數超過100坪豪宅成交比重也下滑,從去年的72.73%下跌至今年22.22%,成交比重下滑50.51個百分點。


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台北市錦安里部分居民擔心「房價跌」,不歡迎麥當勞兒童之家設立,房仲業者說,住家附近設立社福機構,不會影響房價。以台北市來說,許多社福機構設立後,周邊房價不跌反漲,漲幅甚至超過百分之兩百。

 

 

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,有些民眾將社福機構誤解為「嫌惡設施」,其實不然,嫌惡設施通常是指威脅生命安全的焚化爐、加油站、高壓電塔,或是影響生活安寧的高架橋、殯儀館、特種行業、家庭工廠等。

 

徐佳馨說,麥當勞兒童之家收容的是無傳染性的癌症、重症兒童及家屬,與鄰里沒有衝突,對周邊環境也沒有負面影響,並非房地產業界定義的「嫌惡設施」,更別提會有房價下滑的風險。

 

住商不動產景美加盟店協理陳胤豪說,不少社福機構更因定期清掃、回饋社區、舉辦活動,因而提升社區形象與周邊房價,例如文山區萬美街的「心路萬芳發展中心」,一九九六年,心路遷入時,周邊房價每坪約十四萬元,現在是卅四萬元,漲幅達百分之一百四十,與整個文山區房價漲幅相當。另外,文山特殊學校成立十三年來,附近的房價漲幅更高達百分之一百八十五。

 

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說,兒童之家預定租用國有地,閒置荒廢已久,如果能夠進駐,不只改善環境、運用閒置空間,還可以做公益,為社區形象加分,對周邊房價具正面提升效果。


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 中時電子報作者: 記者蔡惠芳╱專訪 | 中時電子報2012年7月10日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

美商仲量聯行(Lones Lang LaSalle)台灣區分公司董事總經理趙正義表示,由於歐債問題仍是全球經濟的未爆彈,下半年大中華市場的投資策略,建議「宜在審慎中尋找買點」;台灣將實施實價登錄,「透明度」排名可望晉升。

趙正義表示,大中華市場相對於全球,較有買點;尤其台灣,8月即將實施實價登錄,台灣市場的「透明度」可望被調升。以下是專訪紀要:

問:仲量聯行怎麼看下半年台灣商用不動產市場?要觀察哪些變數?

答:歐債危機目前還是牽動全球經濟的未爆彈,全球經濟成長動能將比上半年遲緩;至於利率,可望維持寬鬆貨幣政策;政策方面,要觀察兩岸投保協議、FTA的進展。

仲聯行最新報告宣示,大中華市場下半年的投資策略,建議「宜在審慎中尋找買點」;商用不動產的地段、供需,都是尋找買點的關鍵。

問:8月將實施實價登錄,國際間怎麼評價台灣市場透明度?

答:有些香港、大陸發生過假交易的「小洞」,難免會發生,但總體來說,台灣市場的「透明度」將會晉升。

仲量聯行正式公布不動產市場透明度指數,台灣排名由2010年的第33名提升至2012年的第29名,主要因實價登錄將於2012年實行,及具備完善的地政登記制度。

台灣在透明度指數,在「Semi」(半透明)類組中更名列第一。總評比方面,今年透明度指數為2.6,比2010年的2.71攀升;也比亞太平均2.76為佳,並優於中國一線城市、南韓。未來,升級「透明」類組的機會很高。

至於全球榜首,前3名則由美國、英國及澳洲囊括。

問:若台灣8月實施實價登錄,會有何影響?

答:仲量聯行對於台灣推行實價登錄,給予高度肯定。仲量聯行統計,不動產市場透明度愈高的國家,不動產交易規模也愈大,國家腐敗的風險也愈低,由於投資風險相對較低、愈能吸引國際資金投資,對於不動產估價、銀行貸款、不動產市場健全發展都有正面助益。

不過,建議政府要有完整的監控管理制度,以避免重蹈登錄不實的覆轍。

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 卡優新聞網作者: 林惠琴 | 卡優新聞網2012年7月10日 上午5:10

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  • 儘管都更爭議不斷,但在相關議題炒作下,帶動中古公寓房價水漲船高,成為許多屋主翻身的寄託。不過中信房屋調查發現,自6月份內政部釋出都更條例修正草案,提高都更門檻後,公寓價格大幅滑落,原本與電梯大樓不相上下的價差擴大至近3成,創下史上新高,市場前景恐大不如前。放大顯示

    儘管都更爭議不斷,但在相關議題炒作下,帶 …

  儘管都更爭議不斷,但在相關議題炒作下,帶動中古公寓房價水漲船高,成為許多屋主翻身的寄託。不過中信房屋調查發現,自6月份內政部釋出都更條例修正草案,提高都更門檻後,公寓價格大幅滑落,原本與電梯大樓不相上下的價差擴大至近3成,創下史上新高,市場前景恐大不如前。

  根據中信房屋6月份成交資料顯示,自內政部都更條例修正草案出爐後,台北市公寓每坪成交單價正式跌破50萬大關,自5月份的54.49萬元下滑至48.17萬元,跌幅達11.6%;電梯大樓則從5月份的58.64萬元,微升至61.06萬元,上漲4.18%,揭示部分買方因都更題材幻滅,棄公寓而選電梯大樓。

  中信房屋副總劉天仁表示,受到都更門檻提高衝擊,台北市6月份公寓與電梯大樓的價差幅度擴增。從價格面來看,自去(100)年每坪價差的5.25萬元、前(99)年的7.85萬元與大前(98)年的5.52萬元等個位數,一直爬升至6月兩位數的12.89萬元,同時較今(101)年5月份的4.12萬元擴大近3倍。

  從價差比例來看,台北市公寓與電梯大樓大前年的價差是14.9%,前年略升至18.6%,去年雖然大幅下滑至10.8%,但今年6月份卻爆衝至26.8%,價差逼近3成,創下史上最高的記錄。劉天仁指出,公寓買賣價格缺少都更題材,價格將回歸買方原始需求而定,進而拉大與電梯大樓的價差。

  劉天仁強調,以往在都更效益作用下,公寓屋主賣房多半會參考該區域的預售屋行情。假如預售屋每坪賣150萬元,售出價格可望達預售屋的一半,等於每坪至少要75萬元以上,並在改建議題發燒下,期盼能1坪換2坪。然而內政部擬修法提升都更條例的申請與同意門檻,現有計價方式恐將生變。

  劉天仁進一步說明,由於都更申請與同意門檻提高,在都更成本增加的情況下,中古公寓的改建效益減少,導致至少預售屋一半以上的價格、1坪換2坪等題材消失,精華區舊公寓的房價恐向下修正,並喪失與預售屋比價的光環,將回歸市場供需機制,估計屋齡折舊因素將是另一個影響價格的重要事項。


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〔自由時報記者葛祐豪/高雄報導〕高雄房市今年以來價量齊揚,六月份左營區不動產移轉買賣甚至超過一千兩百棟!但後市看法分歧,有業者認為仍呈溫和上漲,也有業者認為將爆量拉回,同聲呼籲高雄市應創造更多就業人口,才能支撐房價。

 

創造就業人口 才能支撐房價

根據地政局統計,高雄市六月不動產買賣移轉棟數達到四千三百四十一棟,較去年同期增加超過一千兩百棟,尤其左營區竟高達一千兩百六十二棟,創下縣市合併後,單區單月不動產移轉買賣棟數首度站上千棟的紀錄。

奢侈稅打房 房市南熱北冷

很多人看到這項數據,質疑左營區房地產交易是否熱過頭,地政局解釋,這是因為自治新村改建整批過戶,一口氣增加八百棟,扣除這八百棟,左營區房屋交易量仍在合理範圍。

受到奢侈稅打房影響,台灣房市今年以來呈現南熱北冷趨勢,包括北部、鮭魚返鄉及華僑等投資客,將大把資金投入中、南部房市,由於高雄房價比起台北長期偏低,加上近年城市風貌改造,未來又有亞洲新灣區等利多題材,自然是投資客轉進南部的首選。

高雄市建築開發公會理事長陳武聰認為,市府開發亞洲新灣區,對房市有正面加分作用,但推升房市的真正動力在於吸引產業進駐,人口增加,才能帶來更多商務客。他也呼籲「政府承諾的自由經濟示範區要趕快推動,招商是最重要的!」

專家看後市 有樂觀有看淡

展望下半年高雄房市,陳武聰看法偏向樂觀,但不希望暴漲,「應該是溫和成長。」

今年第二季承銷國泰建設高雄建案、創下兩週封盤出清的「三禾廣告」總經理黃永清,則有不同看法,他強調高雄房市這波的補漲行情,已經欲振乏力,當推案量不斷拉高,卻沒有同步創造就業人口,光靠自住客很難支撐已有五成漲幅的房價,因此他對下半年的高雄房市看淡。

至於亞洲新灣區是否能刺激高雄房市?黃永清認為這是正面題材,但得等到正式完工營運後,觀察能否創造更多就業人口,長期來看,高雄房市還是得回歸經濟面的需求。

永慶房屋則針對今年第三季房市做調查,四十三%受訪者看漲、四十七%看跌,顯見一般民眾也是看法分歧;針對為何未來半年不是購屋好時機?有六成受訪者認為是「房價居高不下,買不下手」。


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中廣新聞網中廣新聞網2012年7月5日 下午1:00

一向被認為是「房市多頭代表」的戴德梁行總經理顏炳立今天(5號)展望下半年房地產概況,終於不再樂觀看好,而是認為未來半年房市可能不再「熱情」,只能「淡定觀望」,甚至預測北部偏外圍地區將出現一波「拋售潮」,市場更是已經傳出「賠錢賣」案例,他預估在「供過於求」之下,外圍區域房價可能回跌幅度達一成左右。(何庭歡報導)

顏炳立指出,首先是打房政策、銀行緊縮土地及豪宅貸款措施,以及實價登錄等因素,讓開發商持觀望態度、高資產族群也準備「獲利了結」,目前市場上只剩下資金充裕的壽險公司,能支撐下半年投資需求。同時,顏炳立也提到,奢侈稅的「閉鎖期」已經過去,所以一些非核心地區的「次檔貨」準備出貨,賣方供給將明顯增加,但買方意願不一定隨之提升,因此,顏炳立說:『下半年跟上半年比起來的話,其實「樂觀」的程度真的比較少,這是第一次我感覺到是這樣,因為不會像,再怎麼樣看也不會熱,所以下半年我是比較擔心這個外圍地方可能會有賣壓。』

顏炳立進一步分析,包括新北市與台北市外圍地區,部分喊價過高,如豪宅市場,可能跌價一成左右,並波及到整體住宅市場,但顏炳立也說:『下半年是可以「悲觀」,但是不要太「失望」,他不會有「激情」,但是不代表說這個價格會掉到很慘,不會的,這樣台灣的經濟就要垮掉了,我們只是說這個買氣會緩下來,但是大家口袋還有錢,只要看到定存的利息就知道了嘛!那個錢要去哪邊?所以只是大家認為說,現在政策在打房,所以要觀望一下,所以「淡定觀望」就是今年下半年房市的最佳註解。』

顏炳立甚至以舉例方式透露,外圍地區已經有賣方因為央行限貸,導致手上現有資金不足,因而「賠錢拋售」。至於市中心地區,則是賣方仍持續開高價,與買方意願沒有交集,因此成交量預估將持續萎縮。


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